上海麟馥投资管理有限公司房地产基础知识培训资料公司内部培训资料魏金胜2015/9/19本文作者魏金胜郑重声明：本文为上海麟馥投资管理有限公司内部培训资料, 违者必严禁抄录, 究，2015年9月19日星期六。

房地产基础知识培训资料一、房地产概念（1）房地产的含义房地产具体指土地上的建筑物以及基地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

其中包括：1、土地。

2、建筑物及地上附着物。

3、房地产物权（房地产物权除所有权外还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

（2）房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业与建筑业即存在联系也存在区别。

（3）房产与地产两者间的关系及差异1、房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物2、地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发的土地。

我国的地产指有限期的土地使用权3、房产与地产的关系（1）从实物形态看是密不可分的（2）从价格上看是相辅相成的（3）从权属关系上看是联系在一起的4、房产与地产的区别（1）二者属性不同（2）增值规律不同（3）权属性质不同（4）价格构成不同、房地产的特征（1）房地产自然特征1、位置的固定性使用的耐久性2、、/—厶t. / ■ m r >r3、资源的有效性4、物业的差异性（2）房地产的经济特征1、生产周期资金密集性2、3、相互影响性易受政策限制性 房地产增值性 房地产的类型 按类型可分为 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产 房地产使用年限 居住用地 70 年产权 工业用地 50 年产权 商业、旅游、娱乐用地 40 年产权 加油站、加气站 20 年产权 综合用地及其他用地 50 年产权 房地产专业名词 常用名词 1、 房地产五证包括： 【国有土地使用证】 【建设用地规划许可 4、5、三、（1）1、2、3、4、5、（2）1、2、3、4、5、四、（1）证】【建设工程规划许可证】【建设工程施工许可证】【商品房预售许可证】2、两书包括：【住宅质量保证书】【住宅使用说明书】3、房地产证：是指房屋所有权属合二为一的凭证，是房地产权属的法律凭证4、房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁、转让等，其中包括【一级市场】：即国家出让土地使用权给开发商等，【二级市场】：开发商出让给单位或个人等，【三级市场】：单位或个人转让给单位或个人（具有多样化，其中包括租赁、转让、赠予等）5、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权及对该房屋所占用的土地的使用权，具体指产权人对房地产的占有、使用、收益及处分的权利6、土地使用权：是指土地使用权拥有者，对土地使用权的权限，包括：开发、收益、处置权等。

（在我国，土地使用是有年限的，详见【房地产使用年限】，年限过了之后，如用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请缴纳土地使用税，继续使用）7、总用地面积：是指经城市规划部门划定的用地范围内的土地面积。

8、建设用地面积：是指建设用地范围内的面积。

9、总建筑面积：是指用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和。

10、建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和11、套内建筑面积：是指包括墙体面积及阳台面积之和12、套内使用面积：是指不包括墙体柱子等，但包括公共建筑面积13、使用面积：是指套内建筑面积扣除公共建筑面积的余额14、层高：具体是指包括下层楼板到上层楼板面的距离15、公摊面积：包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室等16、得房率：套内建筑面积与套建筑面积之比17、期房：尚处于建造中的房地产项目也叫“楼花”18、现房：项目已竣工，可以随时入住的房屋19、交房：指房地产权交接给业主20、契税：房屋买卖，交易所产生的税务，主要包括：国有土地使用权出让时、土地使用权转让时、房屋买卖、房屋赠予等。

（2）房子的种类1、经济适用房2、使用权房（政府租赁给单位或个人的）产权房（产权人拥有房屋所有权，土地使用权）4、商品房（开发商开发经营的住宅）5、集资房3、6、公房（国有住宅）房地产专业名词及注解1、【居住区用地】居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

2、【住宅用地】住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等的总称）3、【其他用地】其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

4、【公共服务设施用地】公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

5、【道路用地】道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

7、【道路红线】道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

6、【公共绿地】8、【建筑小品】既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和标志物等的统称。

9、【建筑线】建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

10、【建筑面积】建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

11、【使用面积】使用面积，指各层平面中直接供用户生活使用的净面积之和。

计算使用面积，可以比较直观地反应建筑物面积的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

12、【公用面积】公用面积是指楼内为人员出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

13、【实用面积】它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

14、【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

一般作为衡量居住水平的面积指标。

15、【套内面积】俗称“地砖面积”。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

16、【辅助面积】辅助面积是指建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。

包括过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等。

17、【共有建筑面积】房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

18、【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率=套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积19、【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：（1）、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2）、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

20、【竣工面积】竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。

房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。

21、【辅助面积】辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。

包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

22、【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。

容积率=总建筑面积/总用地面积。

例如，在1万平方米的土地上，有4000 平方米的建筑总面积，其容积率为0.4 。

23、【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度=楼宇占地总面积（所有楼宇底层面积总和）/ 总用地面积。

24、【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

绿化率=总绿化面积/总用地面积,有水平绿化（地面的绿化）与垂直绿化之分。

25、【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

绿化率=总绿地面积/ 总用地面积（绿地应包括：公共绿地、旁帝绿地、公共服务设施、所属绿地和道路绿地｛即道路红线内的绿地｝不应包括屋顶、晒台的人工绿地）可以理解为水平绿化。

26、【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积／套内建筑面积之和。

27、【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率=套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积28、【开间】房间的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

29、【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

30、【层高】它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

通常理解为建筑层高。

高层住宅（大于等于10 层）；中高层住宅（7-9 层），多层住宅（7 层以下）。

31、【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

32、【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

33、【阳台】阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

34、【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

35、【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

36、【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

37、【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。