案例土地增值税清算报告Newly compiled on November 23, 2020
**市房地产开发项目
土地增值税清算
鉴
证
报
告
单位签章：********房屋开发有限公司
2014年*月**日
土地增值税鉴证报告
**所税鉴字【2014】**号
******房屋开发有限公司：.
我们接受委托，对贵单位转让“******小区1#、2#、3#、4#、
6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。

我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现
场。

贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。

我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“********区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项
特此报告
附件：
1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《四项成本统计表》
12、《公共配套设施费鉴证表》
13、《利息支出鉴证表》
14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》
中介机构负责人：中国注册税务师：
中介机构名称：中国注册税务师：
办公地址：
电话：传真：
2014年月日
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“********小区1#、2#、3#、4#、
6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：
一、整体基本情况：
项目简介：
(1)项目座落地：**市**县******
(2)本次清算项目总建筑面积：12,平方米，包括普通标准住宅项目10,平方米，公建、车库等非住宅项目2,平方米。

(3)本次清算项目批准总销售面积:12,平方米，测绘可售建筑面积12,平方米，实际可售建筑面积12,平方米。

包括普通标准住宅项目10,平方米，公建、车库等非住宅项目2,平方米。

（4）本次清算项目已售建筑面积：12,平方米,其中包括普通标准住宅项目已售10,平方米，公建、车库等非住宅项目已售2,平方米。

未售建筑面积为平方米，其中普通标准住宅项目未售平方米。

(5)项目装饰装修情况：无
(6）竣工验收情况：1#楼、2#楼项目于2009年11月30日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2010-07号、2010-08号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

3#楼、4#楼、6#楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2011-07号、2011-08号、2011-09号、2011-10号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

（7）立项批复文件：**发改备［2009］3号、**发改备［2010］10号
（8）项目开工日期：2009年3月
（9）项目竣工日期：1#、2#楼2009年11月竣工，3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工。

(10)第一笔销售日期：2009年5月1日
（11）五证情况:
1、
2、《建设工程规划许可证》
3、《建筑工程施工许可证》
4、《国有土地使用证》证件号：**
5、《销售许可证》证件号：**房预许第2009002号（1#2#）、长房预许第2010004号（3#4#）、**房预许第2010011号（6#7#）
二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）：
（1）普通住宅：截至2013年12月31日普通住宅的可售面积10,平方米，已售10,平方米，实现销售收入28,613,元。

包括货币收入19,327,，实物收入及其他收入9,285,；
（2）公建、车库、写字间等为住宅项目：截至2013年12月31日可售面积2,平方米，已售2,平方米，实现销售收入9,280,元。

包括货币收入5,713,，实物收入及其他收入3,566,元。

三、扣除项目有关情况说明：
********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计31,638,元，其中：取得土地使用权所支付的金额4,373,元；房地产开发成本18,428,元；房地产开发费用2,280,元；与房地产转让有关
的税金1,995,元；财政部规定的其他扣除项目4,560,元，具体如下：
㈠普通标准住宅
1、取得土地使用权所支付的金额3,590,元；
2、房地产开发成本15,055,元；
3、房地产开发费用1,864,元；
4、与房地产转让有关的税金1,505,元；
5、财政部规定的其他扣除项目3,729,元。

㈡公建、车库、写字间等其他项目
1、取得土地使用权所支付的金额783,元；
2、房地产开发成本3,372,元；
3、房地产开发费用415,元；
4、与房地产转让有关的税金490,元；
5、财政部规定的其他扣除项目831,元。

四、纳税情况详细计算过程
㈠普通标准住宅
⑴转让房地产收入总额28,613,元；
⑵扣除项目金额合计25,745,元；
⑶增值额＝⑴－⑵＝2,867,元。

⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝%；
根据《土地增值税暂行条例》相关规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。

故此次清算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。

㈡公建、车库、写字间等其他项目
⑴转让房地产收入总额9,280,元；
⑵扣除项目金额合计5,892,元；
⑶增值额＝⑴－⑵＝3,388,元；
⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝%；
⑸适用税率：40%
⑹速算扣除系数：5%
⑺土地增值税税额＝⑷×⑸－⑵×⑹＝1,060,元。

综上所述，********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增值税税额合计1,060,元，已缴土地增值税608,元，应补缴土地增值税452,元。

五、其他审核事项说明：
贵公司账载开发成本金额为28,648,元（包括全部地价），经我们鉴证后实际开发成本为28,590,元,将贵公司不合理的成本费用支出调减58,元。

中国注册税务师：
中国注册税务师：
********税务师事务所（普通合伙）
2014年4月28日。