郑州寺坡城中村改造规划方案定稿2021-35P
一、郑州房地产市场发展分析二、各区域市场概述三、项目区域环境分析四、
竞争项目分析一、项目基础情况二、项目swot分析三、城中村改造的思考四、
新地产、新思维――科技人居思路对本案的启示一、导入“科学地产”概念二、项目市
场定位三、推广案名建议一、项目战略目标二、产品开发策略三、项目开发原则一、项目整体规划构想二、项目总体提升建议三、科技人居概念实施策略 2 寺坡城
中村改造项目整体开发战略报告，是我司结合操作全国数百个房地产项目的专业经验以及
国内成熟的大中型楼盘开发模式，基于我司对郑州市场进行缜密的调查分析后得出的正确
判断，并结合郑州城市发展、当地人居状况、项目自身发展、项目核心概念以及市场竞争
态势等多种因素制订的整体开发战略报告。

本案对项目市场、开发思路、项目定位、项
目整体规划等方面进行综合性研究，鉴于本项目整体经济技术指标尚未定型等不确定因素，本案针对上述内容做出一个初步的研究与判断，在项目未来的开发过程中和营销阶段中所
遇到的问题，届时还需更翔实、更具体的针对性方案来解决。

3 2021年房地产开发完成
投资229.9亿元，比上年增长36.8％，其中住宅投资177.2亿元，增长41.2％；商品房
新开工面积1176.2万平方米，比上年增长85.6％。

2021年商品房屋销售面积800.8万
平方米，增长30.5％；销售金额231.3亿元，增长42.9％。

2021年8月，商品房销售均
价3004元/m?0?5，2021年8月商品房销售均价3636元/m?0?5，环比增长21％。

郑州房
价涨幅居中部城市前列。

随着城市框架的北扩东移；各区域间的住宅价价格价差距
不大，表明郑州的房地产发展较平均。

郑州房地产市场板块各有特色、每个板块都
由本区域内的重点项目带动。

北区和行政区将成郑州市房地产开发建设的热点地区。

外
来房地产商的进入，特别是大型房地产商的圈地，加速了郑州房地产业的重新洗牌。

大型
发展商不但带了先进的开发理念和技术，更丰富了郑州的房地产市场：建筑风格的多样化，户型的创新和各种完善的配套。

住宅市场也进入了品牌的竞争阶段。

随着城市的不断发展，配套完善的市中心土地供应日益紧缺，通过科学改造落后的城中村，合理利用土地资源，缓解城市用地压力，改善居住条件，是市中心房产开发的主流方向。

4 本区域交通
相对比较便利，自然环境优美，文化、教育、基础配套设施齐全。

该区域是郑州楼市的一
个亮点，区域内的大盘、名盘和别墅都各具特色，商务办公也在北区悄然欣起。

北区现在
被称为“文化居住领域”，作为市场导向区域，房地产开发集中放量，热点云集。

如：思达.大河春天、四月天、汉飞城市花园等。

：经过这几年的建设，东区已经显示出新区
的魅力，进入一个收获期。

这几年一直是郑州发展的龙头区域，一有政策的支持，二有大
量的资金流入，故而地产企业云集与此，众现各家风范―企业理念、建筑风格、楼盘品质，所以郑东新区呈现出的地产形态万紫千红，可持续发展强劲。

: 城市的中心地域向来是
房地产企业的必争之地。

地段拥有财富，地段显示身份，因此中区贵得理所当然。

本区
域拥有完整的市政、生活配套设施和发达的科技实体，大型医疗机构、银行金融机构、体
育场所、文化休闲中心等一应俱全。

文化路、农业路、大学路沿线高校林立、书店遍街，
文化气息相当浓厚；且二七路为传统的黄金商业圈，商业设施种类繁多。

该区域楼盘
的特点泾渭分明，商务办公和住宅各分天地。

因为地的不可复制性，使得区域内楼盘规模
普遍不大，但得天独厚的地理位�Z和齐全的生活配套造就了区域内楼盘的高销量与高市
场占有率。

大量的城中村改造，又成为郑州房地产瞩目的焦点。

: 本区域土地资源丰富，集中了郑州市众多大、中专院校，拥有碧沙岗公园、绿城广场、文化宫等市政配套设施，
且商业配套相对比较齐全，许多大型商业机构开始入驻西区。

5 西南主要以住宅为主，
现在也涌现出了如：帝湖、绿都城、长城康桥华城等一批大盘，大展潜力较大。

另外，地铁、火车西站的建设都将加快西南区房地产的发展。

: 东南区域相对较平淡，不多还有
几处大盘如美景天城、富田太阳城成为东南区的主要代表。

近两年随着航海东路、中州大
道的拆迁整治和未来大道打通工程的开工，该区域房地产迅速升温。

该区域楼市发展具有
不平衡性，主要以中档为主。

本项目所在区域位�Z十分特殊，它位于金水区，但是和邙山区紧密相连，区域的过渡性决定了它的多重特征。

项目目前还没有拆迁，周围居住密度大，环境较差，但因属于中心行政区，又是省委、省政府所在地，再加上临近南阳路和黄
河路两大主要路段，其地段升值潜力巨大。

1、金水区做为郑州市最大的行政区，也是经济、教育、商业等最为集中和繁荣发达的区域。

素有“行政区”、“文化区”和“中原硅谷”之盛誉。

2、南阳路沿线曾分布着郑州纺织机械厂，郑州市玻璃钢设备厂，郑州起重
设备厂，郑州油脂化工厂，郑荣集团，郑州毛纺织厂，郑州锅炉厂，郑州搪瓷厂等诸多较
大型企业，
过去曾红极一时。

随着这些国有企业的普遍衰落，造成南阳路沿线整体消费水平偏低，人口素质也参差不齐。

同时，大量老式厂房、窄小门面房的存在，严重影响了区域形象。

3、本区域交通比较便利，南阳路做为连接北环和市区南北路线的一条主干道，由北向南
依次是北环路、东风路、农业路、金水路等主干道。

同时，南阳路长途汽车站也极大的方
便了本地和外地客户进出郑州。

但由于南阳路是6车道规划，大量的外地货运和客运车辆
给这里带来了巨大的交通压力，使南阳路堵车现象比较严重。

此外，受经济滞后的影响，
区域内尚存在众多的狭窄道路，交通堵塞时有发生。

6 寺坡村改造地块周边配套图示：
在郑州“东移北扩”的城市发展框架及方向下，随着北区房地产开发向北的迅速延伸，要
求市政相关配套必须完善与及时跟进，剩余可供开发土地正逐步减少，再加上近几年内房
价出现了整体大幅上扬。

随着政府对区域拆迁及改造力度的进一步加大，必将形成郑州市
房地产市场另一大热点。

加上城市发展，南阳路区域改造势在必行，诸多破产企业用地的
转让，太极、富田等一系列中高档社区的开发，家世界、通利、国美等商业大卖场的进驻
等，都展示着南阳路区域的变化，区域居住价值已广为认同。

7 项目周边主要的竞争项目：“香港城”定位为港派豪宅，虽然价格未定，但属于中高档楼盘；“尚美家”仅10
亩地，以中小户型为主，开发商不知名，该项目是其在郑州第一个项目；“家.天下”占
地100亩，开发商国基�Z业实力不容忽视，该项目虽未销售，但必将成为南阳路又一闪
亮新盘。

而小杜庄改造项目9月25号被一家外地企业以3.71亿拍到，总面积为127.9亩，现
在还没有规划；卫生路新项目为郑州绿城房地产公司开发，占地15.9亩，现在详细
资料未出；六里屯未规划。

但这些将成为寺坡项目将来竞争最激烈的项目。

8 清华SOHO
现已销售近50，而且以小户型为主；天明森林国际公寓目前已售56定位为双气豪宅，其
周边有建业森林半岛等高档楼盘；天下城和尚城国际已是尾盘。

就整体发展来看该区域竞
争比较激烈，也是城中村改造比较集中的地方，将来各大楼盘林立，市容会得到很大改观，更加强化该区的适宜居住性。

周边竞争项目概念一览表：上都国际新通桥北最具国际
都市感的现代行宫地理位�Z优越，五星级酒店物管尚城国际时尚精神领跑建筑地理位�Z优越，交通便利；节能社区；玫瑰公寓以爱情为主题行政区内精装小户型优盘小空间.大享受成熟大社区的小户型、交通发达，嘎达梅林一个属于“知识移民”自
己的家天明森林国际公寓郑州首席LOHAS精英生态豪宅紧邻绿荫广场，环境优美，精
装修公寓，六合之家生态型高档住宅区生态概念家.天下未推广原生60年梧桐尚
美家未推广中小户型黄河锦园2 未推广中小户型南阳路上的房地产业，基本上是在
该区域一大批老工业企业破败的旧址上迅速崛起。

2001年时南阳路沿线已经有近30家楼盘，总投放建筑面积近287万平方米，几乎是郑州一年的市场投放量，南阳路也成为郑州
房地产开发最热的区域之一。

近年来随着大量中高档楼盘尤其是清华园、富田丽景花园、
太极公馆等的涌现，使南阳路区域的居住价值日渐凸显。

9 本项目A地块位于郑州市金
水区，南阳路东、丰乐路西，北临太极公馆，南与六里屯相邻。

占地面积约60亩，感谢您的阅读，祝您生活愉快。