北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活领跑者10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之原则”，以“全新退休生活领跑者”姿态浮现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实生活模式和社区文化。

位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目典范。

该项目另一种看点是社区内办得红红火火、有声有色文化生活，诸多住户是昔日里各行各业精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵追求也就更迫切。

在东方太阳城，业主们可以到自己农庄体验亲手采摘果蔬乐趣，还可相邀组团旅游；她们可以依照自己兴趣选取参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一种居住在东方太阳城人都可以在俱乐部里找到志同道合朋友，抛开退休后孤单和无聊。

在这里，老年大学是社区最受欢迎活动。

老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。

社区还组织举办各种丰富多彩展览、讲座、比赛等文化交流活动。

老人们在这些丰富多彩活动中再次焕发出青春活力，收获着情谊、自信、高兴，找到了自己精神归属。

除了硬件设施外，为老年人创造美满精神文化生活也是咱们将来养老项目服务配套所关注重点，加上咱们自己项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似地方，因而，咱们专程赴京考察了东方太阳城，为此后咱们养老项目开发与建设获取有益经验。

目录一、项目概况................................................................ 错误!未定义书签。

（一）项目位置.......................................................................................... 错误!未定义书签。

（二）建立状况.......................................................................................... 错误!未定义书签。

（三）建设规模.......................................................................................... 错误!未定义书签。

（四）购买及入住条件.............................................................................. 错误!未定义书签。

（五）销售价格............................................................................................ 错误!未定义书签。

二、项目建筑构成 ....................................................... 错误!未定义书签。

三、住宅产品概述 ....................................................... 错误!未定义书签。

四、配套服务设施 ....................................................... 错误!未定义书签。

（一）东方太阳城医院................................................................................ 错误!未定义书签。

（二）太阳会所............................................................................................ 错误!未定义书签。

（三）康体中心............................................................................................ 错误!未定义书签。

（四）东方嘉宾国际酒店............................................................................ 错误!未定义书签。

（五）餐饮街................................................................................................ 错误!未定义书签。

（六）汇佳幼儿园........................................................................................ 错误!未定义书签。

（七）其她配套设施.................................................................................... 错误!未定义书签。

五、调研小结................................................................ 错误!未定义书签。

一、项目概况（一）项目位置：东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约50公里，距顺义城区约15公里，从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。

该项目位于京郊农村，四周被农田与村庄包围，社区周边为乡间道路，开车找到社区门口颇费周折，内部是一种相对封闭生活社区，由于内外景致反差较大，初看到社区有种进入世外桃源感觉。

东方太阳城交通位置图（二）建立状况：投资商：中华人民共和国希格玛有限公司发展商：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司景观设计单位：美国SASAKI建筑设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司会所经营：北京东方太阳城俱乐部有限公司开发时间：项目于开始建设，一、二期已售罄。

三期于4月开盘，至今尚余100余套现房公寓待售。

（三）建设规模：住宅用地面积119万㎡，总建筑面积80万㎡，共4017户，共设4430个地上车位。

其中在售三期公寓规划用地面积63.8万㎡，总建筑面积45.3万㎡，共可入住1196户。

（四）购买及入住条件：无特殊限制。

（五）销售价格参照项目三期产权售价：公寓均价：15000元/平米；别墅均价：33000元/平米（1300万元起/套）装修原则：毛坯房物业管理费：公寓2.45元/平米.月；别墅5元/平米.月市政供暖费：30元/平米.年；其她配套服务：额外单独收费东方太阳城总平面图配套公建区一期二期三期二、项目建筑构成建筑内容构成一览表三、住宅产品概述首期：.7~.12，产品类型为公寓，共销售500套，均已售罄；二期：.7~.12，产品类型为公寓、独栋别墅、联排别墅和四合院，均已售罄；三期：.5~至今，产品类型为点式、板式公寓和独栋别墅，公寓和别墅尚余100多套待售。

东方太阳城三期“琴湖湾”组团公寓，为东方太阳城最后一期在售项目，在东方太阳城北部，规划总用地面积为63.8万平方米，规划总建筑面积约为45.3万平方米。

琴湖湾公寓区内，规划有贯穿公寓区南北湖体，湖体面积约为4万平米，整体造型犹如一种钢琴镶嵌在公寓社区内。

三期琴湖湾公寓外景整个公寓区共118个楼座，分为A、B两个区，包括94栋板式公寓和24栋点式公寓。

独立住宅区为C区，共125栋。

公寓均为6层，其中6层北侧做相应退台解决，给业主提供超大露台；每单元均设电梯，一梯两户；板式公寓户型包括一居室、二居室和三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座，景观效果比较好。

社区容积率很低（约0.6），公寓楼间距较大，绿地率很高每个楼座单体，首层住户南侧均附赠庭院，并在主卧室南向设计有10多平方米阳光房；在二层，附赠阳光房顶超大露台；到了六层顶层，北侧退出露台则由六层住户独自享用。

位于会所售楼处原则单体公寓楼模型样板间照片：3室2厅2卫户型，建筑面积150.46m2公寓楼单元门口，无台阶和门槛无障碍设计琴湖湾组团内实景楼门前分类垃圾箱户型原则主力公寓户型：无装修毛坯交楼，在售，均价15000/㎡三室两厅两卫(150.46㎡)三室两厅两卫(156.26㎡)双拼别墅户型（236~278㎡）：新居已售罄，二手房均价33000元/㎡地上两层236平米户型图地上三层266平米户型图独栋别墅户型（400㎡～476㎡）：无装修毛坯交楼，在售，均价33000元/㎡独栋别墅外观400.78㎡独栋别墅户型图，地上二层，地下一层四合院户型(占地587~1245㎡) ：数量很少已售罄，二手房均价35000元/㎡四、配套服务设施整个东方太阳城重要配套设施是在项目二期时建设，都集中在社区中心位置，这里也是社区内居民进行购物、休闲、健身、娱乐和饮食活动集中区域。

如下图所示：社区中重要配套服务设施，涉及医院、会所、超市、酒店、康体中心、商业及餐饮街、幼儿园等都建在人工湖--“蓝湖”四周或毗邻万晴园组团内。

而社区内各个住宅组团中服务设施很少。

配套服务区示意图 东方太阳城 医院 汇佳幼儿园（一）东方太阳城医院业务主管单位：北京市顺义区卫生局登记管理机关：顺义区民政局社会组织类型：民办非公司单位开办资金：400万元业务范畴：内科、外科、妇科、中医科、五官科、理疗科、药剂科、检查科、B超室、放射科等15个科室。

成立日期：12月18日运营状况：一级规模非营利性综合性医院，建筑面积2200平米，共设20张床位，获得医保定点资格，12月因涉嫌骗取医保基金被取消医保资格。

当前东方太阳城医院合伙转接医院是中华人民共和国医科大北京顺义医院（二级甲等综合性医院，共550张床位）。

（二）太阳会所总建筑面积约4万平米，共三层，首层为超市、中餐厅、宴会厅、精品店等，二层为售房中心、多媒体会议室、图书馆、陶艺室、棋牌室，三层重要为老年大学课堂，包括声乐教室、舞蹈室、电脑室等。

太阳会所门口太阳会所平面示意图太阳会所图书馆太阳会所中2-3层都设有针对老年大学场地设施，老年大学运营实体实际为北京东方太阳城文体培训学校，于年11 月经北京市顺义区教委批准、北京市顺义区民政局核准、备案后于12 月正式成立。