现代经济信息目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。

由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。

然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。

因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。

一、房地产企业税收筹划误区现状误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。

过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。

其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。

然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。

在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条明确规定，“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定”。

即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。

误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。

根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。

”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用(财会[2006]3号)第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。

因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。

然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。

这种做法存在较大的税收风险。

在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。

如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。

误区三：预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。

误区四：不按照合同约定的时间确认收入以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。

误区五：随意调整税款申报数额有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。

误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。

从售楼款中抵减代理手续费，将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

二、房地产税收筹划解决方式近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。

1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。

这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。

对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。

2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。

“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。

3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。

如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目浅析房地产企业税收筹划的误区李　刚 四川省景茂置业集团有限公司摘要：房地产行业近十年来快速发展，为国家财政收入做出了巨大贡献。

房地产行业相关税收法规日趋完善，房地产企业也越来越重视税收筹划，以达到节税的目的，但很多企业纳税方案不合法，形成了纳税筹划的误区，给企业带来巨大的税收风险。

文章在研究分析房产企业税收筹划存在的问题基础上，对房地产税收筹划提出以下几点拙见。

关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0174-02财经纵横标。

销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。

4.利用临界点进行纳税筹划。

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。

如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。

这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。

根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。

如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。

　5.合作建房筹划法。

如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。

6.遵循成本收益原则。

进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。

因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

7.从节税空间大的税种入手。

在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。

三、结语房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。

参考文献：[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例(中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号).[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则(国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号).[3]《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号).[4]《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]191号).作者简介：李　刚（1976-），男，四川都江堰人，大专学历，会计师，注册税务师，现为四川省景茂置业集团有限公司财务主管。

会责任会计报告进行审核，包括社会责任会计要素信息和社会责任绩效信息，重点审计其真实性、正确性和客观性，确保社会责任会计信息的真实可靠，满足各利益相关者对社会责任会计信息的需要。

由于社会责任范围的广泛性和复杂性，进行社会责任审计的审计人员除具备专业知识与技能外，还必须拥有与社会责任相关的学科知识与技能。

实施企业社会责任报告的审计制度，保证社会责任报告审计的质量，首先就必须充分发挥注册会计师等独立中介机构的作用，确保审计者的独立性。

同时，要及时制定企业社会报告审计准则或标准。

这就要求国家政府、审计机关及注册会计师协会要积极推动这一进程，借鉴国外己有标准，根据我国经济发展现状，制定一套社会责任报告审计标准，明确社会责任报告审计的对象、审计范围和审计主体，设计科学合理的社会责任报告审计方法和程序，拟定社会责任审计报告的主要形式，使社会责任报告审计有据可依。

审计机构实施审计后，应撰写专门的审计报告，说明审计业务的范围和目标，说明开展审计工作时应用的专业审计标准，公布完整的审计报告，对审核报告的内容负责。

为确保审计质量，国家审计机关还应与相关部门协同配合，加强对注册会计师开展社会责任报告审计业务的指导，加大对社会责任审计结果的复核与监督力度。

(四)提高会计人员专业素质会计人员的素质高低，直接影响到会计报表的质量和社会责任会计作用的发挥。

推行社会责任会计要求会计人员必须转变观念、更新知识，从而适应新形势的需要。

传统会计对会计人员知识结构的要求是，在基本掌握经济管理知识的基础上，熟练掌握会计和财务技能，并精通生产经营知识。

但是面对社会责任会计问题，会计人员都必须更新其传统的知识结构，学习并掌握社会学、福利经济学、计量学等学科的知识，了解企业生产经营业务与社会责任之间的关系。

没有这样的一个知识结构，会计人员是无法适应社会责任会计的要求的。

因此，今后的会计人员的后续教育和培训应该逐步走出只注重会计技术和会计方法教育的误区，应该逐步加强诸如社会学等的学科教育。

提高会计人员的素质，不仅包括其知识能力素质，也包括其思想素质。

会计人员要充分认识到社会责任的重要性，而不能仅从企业利益出发漠视、掩盖企业社会责任。