房地产企业财务风险管理研究
摘要；房地产是国民经济的重要组成部分。

在近年来中央的严厉调控下，房地产企业的财务风险逐渐累积，一些小型的房地产企业因此而频临倒闭。

本文从房地产企业财务风险的表现入手，分析了造成房地产企业财务风险的原因，并以此提出了解决对策。

关键词：房地产企业财务风险管理研究
伴随着近年来国内房地产市场的繁荣发展，房地产企业逐渐成为了社会各界关注的中心。

房价的高涨使得社会矛盾日益突出，中央政府采取了史上最为严厉的调控政策。

在国内对房地产市场的一系列调控政策下，一些中小房地产企业因资金链断裂面临着倒闭的风险；而大型的房地产企业也因信贷政策缩紧、利率上升等因素，面临着极大的财务风险。

房地产行业是我国国民经济的命脉，其是否健康发展维系着全国经济的发展质量。

因此，加强对房地产企业的财务风险管理研究从现阶段而言有着积极的意义。

1.房地产企业财务风险的表现
财务风险是企业经营管理过程中必然要面对的一个问题，是指企业因资产结构不佳、融资决策不当以及其他外界因素影响而导致其预期收益出现下降的风险。

近两年，房地产企业受严厉调控政策的影响，财务风险急剧积累，不少房企因此而倒闭。

财务风险对于房地产企业来说，是一个大范畴的概念。

具体而言，房地产企业的财务风险以下表现：
1.1通货膨胀风险
通货膨胀风险是因物价指数变动而对房地产企业所造成的损失的可能性。

从直接影响角度来看，通货膨胀与房地产企业之间没有关系。

但通货膨胀可以影响企业成本，来对房企的收益造成影响。

当通货膨胀处于上升阶段时，建筑材料价格上涨，劳动力成本上升，使得房地产企业的总体成本增加，企业面临经营危机。

1.2税率变动风险
税收是影响企业经营的一个很重要的因素。

在房地产企业的经营过程中，土地使用税、土地增值税、企业所得税、营业税等税收在房企成本中占据着非常大的比例，据有关业内人士表示：该比例高达50％左右。

与此同时，伴随着房产税在上海、重庆等地的试点，房产税今后将进一步推广开来。

对此，土地增值税汇算清缴的力度加大，房产税征收范围的扩大，相关税收税率的变动无疑关系着房企的总体成本。

当这些税收的税率提高时，房企成本费用增加，导致预期收益减少。

1.3融资风险
房地产开发行业属于资本密集型行业，普遍存在资金需求量大，开发建设周期长的特点。

在房地产企业中，资金来源主要为自有资金、预收账款、商业银行借款，房地产资本运作融资渠道单一，风险集中，没有形成风险分担机制。

银行信贷构成了房地产资本运作融资的主要方式。

大部分土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。

房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。

负债经营是非常普遍的，因为负债经营可以为企
业带来财务杠杆效应。

但负债经营是一把双刃剑，若企业的资产负债率过高，那么企业的资金链容易断裂，导致企业在融资过程中面临障碍。

目前，融资问题一直是房地产企业经营的难题，在中央严厉政策调控下，金星、锦绣天地等小型房地产企业直接因融资问题倒闭，而连绿城这样的大房企也差点因资金链断裂倒闭。

可以说，融资风险已经成为了房地产企业的首要风险。

1.4利率风险
利率风险是因利率变动给企业造成损失的可能性。

对于房地产企业来说，利率的变动对其有着重要的影响。

一方面，当利率提高时，房地产企业进行融资的成本也就上升，企业所面临的财务风险就会变大。

另一方面，在按揭贷款的信贷政策下，利率的升降还成为了消费者购买房产的风向标。

当利率下降时，消费者购买房产的成本降低，消费欲望提振，房地产企业的销量增加，财务风险降低。

2.房地产企业财务风险形成的原因
正如财务风险的定义而言，目前国内房地产企业财务风险集聚的原因主要有外界经济环境因素和企业内在经营因素两个方面。

2.1外在经济环境
造成房地产企业财务风险形成的外在经济因素主要是市场不成熟与政府调控政策两个方面。

一方面，房地产市场对于我国来说是一个新型产业，相对于西方发达国家而言，起步较晚，在运作管理上存在着新兴市场所具有的不成熟特征。

另一方面，中央的宏观调控政策也是造成财务风险集聚的一大因素。

由于民间资本等逐利资
金对房地产市场的炒作，造成了房地产成为了社会民生的关注焦点，政府不得不出手进行整顿。

2.2企业内在因素
与宏观因素相对应的，则就是企业微观因素。

在造成房地产企业财务风险的企业微观因素中，缺乏财务管理意识与资本结构不当是重要的两点。

首先，国内房地产企业在经历了前几天的粗放式生产经营方式后，还未对管理模式进行改变。

在政府调控政策的影响下，缺乏财务管理意识的粗放式管理模式弊端暴露无遗。

同时，国内房地产企业的资本结构普遍以负债为主，过高比例的负债往往容易使得房地产企业因一个项目的垮台而使得财务风险加剧。

3.解决对策与建议
3.1加强房地产企业的成本管理
目前，过高的成本支出是造成房地产企业面临财务风险的重要因素之一。

据统。

计，房地产企业的材料成本占到了房产商开发成本的30％以上，因此，如何做好房地产企业的材料成本管理对今后的发展有着重要的意义。

总的来说，房地产企业应正确选择材料核算方法，然后建立健全材料成本管理制度和标准。

通过建立原材料采购成本考核机制，监督采购部门降低采购成本，在核算过程中加强材料成本的核算和控制，做好入库、出库管理。

或者，把开发项目分成几个标段，采取合理低价的方式对市场进行招投标，努力降低开发成本
3.2注重现金流量的作用，树立风险防范意识
在企业财务管理中，现金流量的作用是体现企业财务风险大小的重要指标，通过企业的现金流量表，可以有效了解企业的支付能力、经营能力、投资能力及筹资能力，这样投资决策才可能避免风险；而企业的经营者通过现金流量表可了解因筹集资金给财务成果带来的不确定性和资金供需市场、宏观环境的变化。

因此，房地产企业要定期编制现金流量表，发挥现金流量表对企业财务风险衡量的作用，做好风险预警机制。

3.3寻求最佳资本结构
正如前面提到的，资本结构不佳是目前房地产企业的一大毛病。

负债经营会给企业带来杠杆效益，但是负债比重越大，财务杠杆效应越强，投资者可能会由于借款而蒙受重大的损失；当借款到期而市场不旺时，企业可能不得不低价出售房屋或由于债务大导致利息负担过重，财务风险加大。

因此，企业应该密切关注银行利率变化，合理安排产权结构与债务结构，寻求最佳资本结构组合。

作者简介：
吕书明（1972－），男，大学，职称为中级，研究方向为企业财务会计。