区域市场成交主力：100平米以下/120-180平米/280平米以上 区域市场消化率高：100平米以下/120-160平米/200-220平米
区域市场 南部区域首改和再改产品存量较少，其中120 平米-160平米产品月均销售速度可保证
盘点北京东部南部4－6环主流在售改善产品100-180平米以及180平米以上存量及销售速度：
➢ 2013年3-8月，价格持续走高，8月整体成交均价接近 25000。
限价审批政策
市场政策 近一年无新的调控手段出台，新一届政府强调长效调控 机制，明年即将征收房产税风声不断
中央政治局定调下半年经济，未提及房地产调控：
中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会 议认为，下半年我国经济仍将保持总体平稳发展态势。要坚持统筹稳增长、调结构、 促改革，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底，努力实现三者有机统 一。积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人 为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。
房产税试点扩围成定局，或领衔调控长效机制：
时隔两年，继上海、重庆两个试点实施已过两年，第三个房产税试点将圈定杭州。针对一直处在焦点的房 产税扩围何时能够落地，贾康表示，两地试点启动之后，扩大试点范围势在必行。因为根据各方面的权威 信息，都明确表述了适时扩大房产税试点范围，或推进房产税改革试点的要求。这个改革的逻辑，反映着 中国社会实现转轨的客观要求，大方向下它只是迟早推进改革的问题。
武汉-中冶创业苑 珠海-心海州项目
青岛-中冶·圣乔维斯 烟台-养马岛项目
苏州-昆山太湖边项目
南京
滨江大道南延项目 下码头和南京河西莲花村经济适用房 南京玄武区韦陀巷项目 下关滨江项目
大势理解
土地市场
2012年至今，北京市热点区域共成交土地约941万 平米，高单价地王频出，南部区域土地放量激增，市 场热度空前提升
供应（面积㎡）
1189900 292700 689000 616300 736900 429400 324700 237300 133300 104600 780400
成交（面积㎡）
964657.08 212250.46 569880.04 501802.02 563377.07 329052.6 264012.95 182460.14
存量
13年成交
存量
12年成交
存量
13年成交
存量
面积区间 项目
套数
面积（万 平米）
均价
月均速度（套 /月）
面积区间
项目
套数
面积（万 平米）
均价
月均速度（套 面积区间 /月）
项目
套数
面积（万 平米）
均价
月均速度（套/ 月）
面积区间
项目
套数
面积（万平 米）
京贸国际城 5
0.06 17342
5
京贸国际城 23
环渤海、珠三角为重点发展区域并辐射全国的战略布局。不仅涵盖了多种物业形态形态，包括住 宅、写字楼、保障房、综合体；
更是形成了以“品质地产”与“责任地产”为发展核心内容，致力于为客户缔造美好
舒适的生活工作环境！
发展商背景——八载精品运营以国际视野战略全国
中冶置业集团已经或正在投资建设北京前门前、霄云中心、青岛中
冶·圣乔维斯、包头中冶世家、重庆中冶林荫大道、珠海心海州项目、南京滨江 大道南延项目、武汉中冶创业苑等多个住宅、写字楼、保障房、综合体项目。
包头-中冶世家
北京
前门前 东阙都 金澳国际 景泰新苑 悠乐汇 西单“大悦城” 金和国际 雪莲大厦二期 霄云中心 新奥洋房 中冶蓝城 中冶·国际中心
重庆
中冶林荫大道 中冶北麓原（待售）
0.36 17293
3.3
珠江拉维小镇 0
0
——
——
远洋天著
2
珠江拉维小 镇
0
合生滨江帝 景
80
世华泊郡 0
0 12896 0.9 16729 0 22858
1.9 12.2 16.8
龙湖长楹天 街
43
金茂悦
6
0.61 27317 0.09 30204
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
区块 大兴区 房山区 通州区 昌平区 开发区 顺义区 朝阳区 门头沟 海淀区 丰台区
成交面积（万m²） 成交数量（块）
198
13
174
10
174
11
172
6
173
6
54
2
51
6
46
4
40
2
11
6
市场供需
2013年受限价审批政策影响，北京市场供需不平衡， 导致客户恐慌性购房心理再现，日光盘频出，房价上 涨预期加剧。
区域市场
南部区域主力面积去化区间在100平米以下，120-180 平米，以及200-220平米，其中120-160平米去化率 最高，80－100及160-180平米去化稳定
盘点北京东、南部4－6环主流在售改善型产品各产品线供应成交：
产品线
100㎡以下 100~120㎡ 120~140㎡ 140~160㎡ 160~180㎡ 180~200㎡ 200~220㎡ 220~240㎡ 240~260㎡ 260~280㎡ 280㎡以上
78341.4 80934.25 440293.57
消化率
81.07% 72.51% 82.71% 81.42% 76.45% 76.63% 81.31% 76.89% 58.77% 77.38% 56.42%
100平米以下、120－140平米、140－160平米、160－180平米、280平米以上 产品线成为成交主力，突破50万平米以上。 100平米以下、120－140平米、140－160平米及200－220平米产品线供销比达 到80％以上；
供需失衡，需求积压，房 价持续上涨
➢ 2012年7月－2013年8月，北京整体住宅市场化情 况良好，持续处于库存消化阶段，供不应求。
➢ 2012年12月成交量达到高峰14000套，且2013年1月、 3月持续保持。
➢ 2013年4、5月份因政府限价审批，供应严重不足，客 户需求大量积压，急待释放。
题目
PART1 解 题
目标制定·难点剖析
开发商背景
发展商背景——500强世界品牌实力责任凸显
中冶集团是国务国有资产监督管理委员会监管的特大型企业集团，作为国际知名承包商，
中冶集团在海外各地开辟了广阔市场，《财富》世界500强，2013年排名第302位。
中冶置业集团有限公司是中国中冶独资的大型国有房地产开发企业，全面完成以长三角、