某房地产市场调查报告
㈠、模糊化预期下的两极市场表现: 在政策以及经济状况所带来的预期不确定情况下,区域市场近
期的表现凸显两极现象。 其中一极表现为相对旺销,代表楼盘有:俊发系列、盛高大城、
南亚第一城、春城慧谷、假日城市、同德御锦华苑(2011年 上半年),金域缇香、红星国际、润城(2011年下半年)等, 开盘当日的去化率基本上在70%以上(市调信息,存在一定水 份)。 另外以及表现为相对滞销,代表楼盘有华都B区、春城慧谷二 期、尚领明珠(2011年下半年)等,开盘当日去化率20%左 右(市调信息,作为企业负面信息,较难获取,存在合理误 差)。
2011年8月·昆明房地产 市场调查报告
一、调查时间: 2011年8月10日——2011年8月30日
二、调查范围: 昆明主城四区(阳宗海、澄江、呈贡、安宁等非主城热点 板块为下期重点,不在本期调查范围内)在售楼盘
三、调查数量: 各类楼盘36个(包含已圈地未进场无法获取资料的楼盘4 个) 潜在客户30个(随机访问模式)
七、区域物业类型、物管及费用与精装修概况
㈠、区域物特征概况: 根据本次实地踩盘的直观感受和对比分析,区域房地产市场在物业类
型的特征上集中凸显出以下三个要点: ①、以“住宅+商铺+公寓+写字楼”或“住宅+公寓+商业中心+写
字楼+酒店”成为房地产市场的主要形式。代表项目有:经典双城、 东盟森林,红星国际、南亚风情第一城、马街摩尔城、假日城市、奥 宸财富广场、新都昌商业广场、银海畅园樱花雨、海伦堡、草海时代、 南亚未来城、大宥城、公园1903…… ②、精装修成为高端物业不可或缺的构成内容。代表项目有:俊发全 系列物业(七彩、滨江、空间、假日街),鼎易天城,云上城,万科 金域缇香,草海时代(45平米小户型),红星国际(42-1000平米商 务公寓),奥宸财富广场(公寓)…… ③、全产品段商品房时期。根据本次市调情况,市场普遍认可的主销 户型概念已经完全模糊化,不同面积区间的住宅物业去化率基本相同, 在住宅物业方面各项目相对一致的表现为全产品段出击,如,滨江俊 园(73-377平米),七彩俊园(78—260),滇池卫城铂睿(70160平米),南亚未来城(35-150平米),御景新城(110—296平 米),红星国际(50—200)等
六、昆明区域房价及成交量概况:
㈠、各区域八月份房价概况: 按八月市调走访情况,普通住宅中,昆明四区单位面积售价的区间范围为“6000—28000”。 其中最低价以草海时代为代表(属于个案现象,物业为毛坯),地处西市区马街附近;最高 价,以俊发地产的“空间俊园”精装修物业为代表,主要集中在一环以内及临近区域。整个 主城区的住宅均价则平均在9000元以上(其中,市中心15000元,南市区10000元,北市区 8000元,东、西市区6000——8000元),按方位板块详情具体如下:
部、城欣会、soho精英会、润城会等等,通过免费入会、多区外展等方式, 最大限度获取潜在客户; 跨区域营销,多点拓展,扩大传播范围,比如东盟森林、草海时代等,其路 牌广告、站台广告的布置早已超出所谓的重点区域范围,延伸到对应的西市 区与南市区等;比如春城慧谷(现房),一二手联动,借助二手中介的门店 分布,将传播与蓄客范围扩大到主城四区以及周边郊县与邻近城市;比如, 同德御锦,启动老带新活动,老客户带来的新客户可额外享受1%的优惠,而 老客户则可得800-1500不等的购物卡一张,直接采用泛销售团队的方式扩大 拓展店面。 其次则表现在活动营销的频繁化方面,比如以临近的红星国际为代表,平均 每周一个场次的活动营销,每月1-3场次的外展;而与此相仿的则是,诸如特 价房、优惠房、抄底房、超值房、福利房等概念的轮番出击(新亚洲欢乐城) 等。在概念炒作之外,以俊发、银海等为代表的地方强企则更热衷于举办新 闻发布会、房产投资讲座类的品牌及客户培育活动;而以万科、万达等为代 表的则倾向于工地参观类的品质展示活动
其中4000元标准的以俊发空间俊园为代表, 除少量促销品含家电外,其他均不含家电。 但智能化马桶、净水过滤器等也是其主倡的 亮点。
八、区域市场的营销异动情况:
就单纯的今年与去年数据量化对比来看(不考虑官方预售审批 的放量控制与别墅商铺物业对均衡价格的拉高作用),2011 年1月至今,价格与成交量虽有小幅下调变动,但总体稳中有 升。但结合实际踩盘情况来看,存在着以下三个特点:
㈡、蓄客行为的扩大化与活动营销的频繁化: 自2011年3月份昆明调控细则出台以来,区域市场房企在蓄客行为以及活动
拓展方面的强度以及数量均有不同程度的加强与扩大。 首先表现在蓄客周期与蓄客范围的扩大化方面。典型的现象有: 开盘日期一改再改,反复拖延,以力求蓄积足够客户确保开盘时的人气,比
如润城; 各种俱乐部形式的会员吸纳活动反复开展,比如同德会、经典会、红星俱乐
拆迁项目180个,涉及用地53583亩。市府表示,五年内完成改造的预定目 标不变。 03、总投资116.9亿,其中向世行贷款3亿美元的昆明市轨道3号线(世行本 年度在中国最大的贷款项目),贷款协议签署完成。 04、昆明入选“城市环境公职服务”满意度排名前十城市。 ㈡、行业背景: 01、浙南台州于2011年8月25日被确定为第二轮首个限购城市。 02、北京房产库存超11万套,按当前销售速度,预期十年方可消化掉库存。 03、富力地产董事长李思廉在8月23日的中报业绩发布会上表示:“价格在 政府的号召之下,大家只能做出向下的调整。价格方面,我们现在下调了 10%;估计会慢慢跌,下半年可能会再跌10%”。 04、昆明俊发,滨江俊园二期莱茵8月5日开盘相较一期,价格下调20%。 05、租赁管理细则听证会在本年3月17日明确无房产证房屋租赁最高可处3 万元罚款。
01、样本数量11人,有能力进行一次性付款,以 自住养老为目的,年龄在45-55之间,女性居多, 不介意本项目没有权属证明,认为只要到期后可按 照国家政策续签使用权,即可愿意购买本项目,但 对老年配套功能设施要求较高,希望配套能够丰富 齐全。
02、样本数量16人,有能力进行一次性付款,以 自住或投资为目的,年龄25-55之间(其中40岁 以下7人),对本项目抗拒心理极强(没有房产证 是他们担心的主要问题)。
在走访中力推管家式服务并取得一定成效的代表性项目有:万科金域缇香、 俊发系列项目、大观商务花园等几个楼盘。
㈢、精装修物业概况:
目前市场上的精装修物业,多数趋于中小户 型,但金域缇香与俊发系列除外。装修标准 从1500-4000元不等,2500元价位段比较 常见,均以品牌化建材装修为主,强调建材 的品牌品质以及智能化和健康化特征。同一 装修价格标准下的装修效果差异也较大。
区域 物业类型
住普通宅
中心城区 别墅物业
商铺物业
住普通宅
东城区
别墅物业
商铺物业
住普通宅
南城区
别墅物业
商铺物业
住普通宅
西城区
别墅物业
商铺物业
住普通宅
北城区
别墅物业
商铺物业
价格上限
28000 无 110000 7000 26000 42000 12000 45000 100000 9000 — 70000 10800 10000 48000
类型 费用上限 费用下限
普通住宅
3.5
1.2
别墅物业
5
1.5
商用物业
8
1.8
备注:样本量有限,所列数据存在合理误差。
均价
备注说明
2.5 精装修物业普遍高于普通物业
3.3 南市区物业普遍高于北市区物业
本处特指商铺及部分商用一体的
4.9 写字楼
从所了解楼盘的职业顾问推介来看,目前所谓的管家式服务除包含一般物 管内容外,增加的亮点项主要为:依托酒店大堂式硬件以及智能设备提供 的诸如24小时服务响应;来访登记检查通知;宠物寄养;商品代购等内容 (具体内容会在下一步调查中力求明确)。
(含三房),每买一房减1万;同德锦江嘉园,上半年未售的一楼保留 房源则等比例送配4.7米层高底下室;假日城市则送20%-80%不等的 面积;其他另有赠送2-8万装修基金的楼盘等……
九、客户访问概况:
本次市调中,结合我司待开发项目,借助人际网络 关系,进行了一个样本量为30人的随机访问调查 (其中3人无一次性付款能力),调查结果如下:
㈡、物管及费用概况: 物管服务体系的整体提升是本次市调中的另外一个市场亮点。从走访楼盘的情
况看,置业顾问除重点推荐项目在综合体方面的优势外,更多强调的就是在物 管方面的管家式服务,但就管家式服务的具体内容项,大多语焉不详,有待进 一步的调查明确。就所走访楼盘的来看,目前的物管费用区间基本如下:
四、调查方式: 楼盘调查——实地走访踏勘、现场访问调查(客户扮演模 式); 客户调查——朋友圈座谈,直接访问方式。
五、调查背景:
㈠、区域背景: 01、昆明、红河、文山,三地签署国际大通道合作协议,预示着滇中、滇南
的大开发时代将拉开序幕。 02、昆明启动三年的382个城中村中212个改造项目通过规委会审议,启动
价格下限 11000 无 30000 9000 15238 35000 8300 14000 30000 6800 — 35000 7000 22959 7000
区域均价
备注说明 18000 多为精装物业 无 市调中未发现市中心有别墅物业 70000 以街铺为主 8000 毛坯房 20619 东市区在售别墅仅有世博生态城15238元∕㎡、 38500 多以CBD商业形式出现 101500 多为精装物业 29500 50000 多以CBD商业形式出现 7800 — 52500 多以CBD商业形式出现 9200 16480 27500 多以专业商圈及CBD形式出现
节假日限时特惠也给出八折优惠。 新都昌商业广场(公寓、商铺),前3年返利25%,可直接冲抵房款,
10年内采用返利方式返还全部购房款。 益龙万象(商铺),平均返利8%,共返五年,其中前两年的16%,可