56个相关产业的发展。 ④灵敏性 ⑤风险性 ⑥周期性 ⑦对金融业的依赖性
5．我国房地产业的发展历程
（1）起步时期（1978-1979年）
（2）复苏时期（1979年-1989年）
（3）膨胀－整顿时期（1990-1997年）
（4）繁荣-膨胀-整顿时期（1998年-）
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房地产开发概述
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3．经济分析：主要分析成本和收益。
经济分析： 以动态分析为主，以静态分析为辅。
主要进行： 项目开发成本分析、现金流量分析， 财务净现值、动态投资回收期、 内部收益率等指标的测算， 盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等
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发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地 动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和 经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个 领域。
狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括 工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七 通一平”部分。
通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。 房地产开发要求有周密的规划 。
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③房地产综合开发（最主要的形式）
是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建 设区域内的基础设施和建筑实行统一规划、综合配套、 协调建设。
房地产综合开发还要求在建设程序上严格遵循客观规 律办事，按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投 标、基础设施、主体建筑、配套工程、竣工验收、使用 管理等程序进行，做到各个建设环节紧密衔接、协调发 展，从而实现以最小的投入获取最大效益。
③个体开发 主要是私人住宅建设，以满足家庭的居住需求，在
小城镇尤为普遍。
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（3）开发的区域分：新区开发和旧区开发 ①新区开发
•位置：一般处于城市的外围。 •不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房；适合
建造高级住宅和公寓，高级住宅的入住者多为中高收入 阶层，其消费层次和消费水平均比普通居民高。 •征用的土地与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较 容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低。 •开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少； •存在的不利条件。征用农地所必须支付的费用也不断提 高；没有现成的道路系统，建设费用需由开发商承担； 绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付较高的绿化
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三、项目工程管理阶段
项目工程管理阶段，主要是指房地产开发项目的施工 管理阶段。主要包括以下几个环节：
1．组织施工招标，科学选择施工队伍； 2．组织监理招标，认真选择监理单位； 3．控制工程质量、施工进度、建设成本，妥善
费用；
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②旧城区
旧城区开发好的获利前景吸引着众多的开发商 优势：
处城市中心， 商业、文化活动的聚集地，在居 民生活中有一定影响，特别是那些具有民族传统 色彩的地方。 好的获利前景吸引着众多的开发商：
人口密集，人流量大，外来人员多来此购物。
适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型 的开发项目用地；建成后出售或出租的价格水平 较高，能够给投资经营者带来很大的级差收益。
1．城市化水平的提高与需求的增长 根据表1—1的数据，可以得到与2000年相比城市
化水平的提高引起未来50年住宅自然需求的增长(见 表1--2)。
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表1－2 与2000年相比城市水平的提高引起的 住宅需求增长（单位：亿平方米）
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，本环节主要是筹集土地资金参加土地竞标 工作)； 4．组织设计招标、委托项目设计； 5．筹集开发建设资金； 6 ．动迁、拆迁； 7．办理相关通水、通电、通路、通讯、人防等
手续，做到“七通一平”。
房地产开发的主要准备：技术准备、资金准备、经营管 理人才准备和土地准备等。
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4．项目投资决策 基础：
市场分析、经济分析， 在法律可行、市场可行、经济可行 综合分析开发商所拥有的开发资源 （开发能力、管理能力、融资能力等） 资金因素是取舍一个项目的关键因素。
多个项目的比较：
市场机会评级、总投资、项目建设周期、 建筑技术、销售周期、资金筹措、 收益状 况等因素、各种风险
2.居住水平的提高与住宅需求的增长 3.住宅自然折旧与需求的增长
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三、流动人口增长对住宅的需求拉动
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第四节 房地产开发的基本程序
一、项目决策阶段
房地产开发项目的决策阶段工作质量直接关系到房地产 开发工作的成功与失败。
1．开发项目选定
项目要围绕着市场确定。 （1）根据房地产项目的初步设想状况
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参考教材：
1.王庆春 房地产开发概论
大连：东北财经大学出版社出版社
2.自编 房地产营销
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第一章 房地产开发概述
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第一节 房地产概述
一、房地产的概念
指寓含于房地产实体的各种经济利益以及由此而形成 的各种权利,如所有权、使用权。
1.一种客观存在的物质形态 作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土 地、房屋上不可分离的部分。
2.一项法律上的财产 指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形
成的各种权利，例如所有权、使用权、租赁权等。
(4)差别性
(5)有限性
(6)公共性
以上属于土地的自然属性即自然物体的本身所具有的
特殊性。
(7)用途的多样性 (8)土地使用方式的可变性 (9)社会经济位置的可变性 (10)商品性 以上属于土地的人文特性及土地与人类发生某种关系 时所表现出来的特性。
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2．房地产的商品特性
使用价值。但是必须进行补偿。 旧城区道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置
杂乱，容量小而难以满足开发新建的需要。
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二、房地产业的含义和产业归类
1. 房地产业的含义
指从事房地产投资、开发、经营、物业管理 和房屋中介服务的总称。
2．房地产业归类：房地产业属于第三产业
(1)位置的固定性 (2)长期实用性：
居住：70年；工业用地：50年； 科教文化、卫生体育：50年； 商业、旅游、娱乐：40年；综合或其他：40年 (3)高价值性 (4)异质性 (5)有限性 (6)交易的特殊性
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3．房地产的经济特性
(1)具有双重经济身份：消费财产和资本财产 (2)高昂的投资金额特性 (3)局限于一定市场 (4)抵御通胀性 (5)价值的双源性：
（2）需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析 及预测 。
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2．开发方案设计
对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力 等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项 目自身资源条件，构思项目建方案。
根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市 场分析的指标，确定项目开发规模、总建筑面积、 配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技 术指标和开发建设周期。
投资决策：
最适合开发商的项目及适宜的开发方式 提出项目开发计划 （市场营销策略、技术计划、财务计划、管理计划）
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二、项目准备阶段
项目准备阶段是指从申报项目立项开始，到具备开工条 件前的工作阶段，重点包括以下几个环节：
1．准备立项材料，申请立项； 2．根据城市总体规划编制项目建设规划； 3．申请建设用地(实施建设用地招标出让的城市
在《中国21世纪人口与发展》中，中国人口与发展 的目标是：
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二、住宅的自然需求
住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水 平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城镇需要 增加的住宅数量。
影响住宅自然需求的因素主要有三个：一是城市 化水平；二是提高居住水平的速度；三是住宅自然增 长率。
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房地产开发的含义：
第—，房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目 选择、地质勘察、规划设计、施工招标、工程管理到中介 服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程。
第二，房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。
第三，房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权。
第四，房地产开发的对象是基础设施建设与房屋建设。
6．房地产业的社会经济地位
（1）房地产是国民经济的基础性产业
（2）房地产是国民经济的先导性产业
（3）房地产成为我国国民经济的支柱性 产业
（4）房地产与就业
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第三节 房地产业的未来市场空间
主要是未来房地产市场的主体住宅市场的发展空间加预测
一、中国未来人口增长与城市化状况
第一产业：农、林、牧、渔业； 第二产业：矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应、