静态指标——
① 投资利润率
② 静态投资回收期
③ 资产负债率、流动比率、速动比率
动态指标——
① 净现值
② 净现值率
③ 内部收益率
④ 动态投资回收期
房地产投资静态分析
投资利润率——
投资利润率＝年利润总额或平均年利润总额/项目总投资额×100％
总投资额包括贷款利息。
将投资利润率与基准投资利润率进行比较。只有当投资利润率大于基准投资利润率，项目才可行。同时，还
第二章 房地产企业
房地产企业的特征 ① 经营对象的不可移动性 ② 业务形态的服务性 ③ 经营活动的资金和人才密集性 ④ 不完全竞争性。 ⑤ 房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 房地产企业资质等级的划分 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级 企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条 件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 20 万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 10 万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设 规模。 房地产组织结构形式 ① 职能型组织结构 ② 项目型组织结构 ③ 矩阵型组织结构 ④ 混合型组织结构 房地产企业经营目标 原则—— ① 可行性原则 ② 可量化原则 ③ 一致性原则 ④ 弹性原则 内容—— ① 战略目标 ② 成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积） ③ 营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等） ④ 竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值） ⑤ 战术目标——市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略
① 确定投资环境要素 ② 由层次分析法确定各环境要素的权重系数 ③ 由统计分析确定各环境要素的得分 ④ 分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分 ⑤ 根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析 ⑥ 根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策 市场调研内容 ① 市场环境调研 ② 消费者调研 ③ 竞争楼盘调研 ④ 竞争对手调研 问卷设计的原则和注意问题 原则—— ① 目的性原则 ② 可接受性原则 ③ 顺序性原则 ④ 匹配性原则 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 简明性原则 注意问题—— ① 避免提一般性的问题 ② 避免用不确切的词 ③ 避免引导性的提问 ④ 避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题 ⑤ 问题要考虑时效性 ⑥ 避免问题与答案不一致
可与行业的平均利润率相比较。
比较粗略，适用于投资额小、比较简单的项目评价。
第五章 房地产开发可行性研究
可行性研究分析的作用 ① 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法 ② 投资决策的基本依据 ③ 筹集建设资金的依据 ④ 项目立项、用地审批的条件 ⑤ 开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。 ⑥ 编制下一阶段规划设计方案的依据 2、房地产投资经济评价指标体系：
第三章 房地产开发与经营环境分析
房地产开发经营环境的构成要素 ① 政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平） ② 经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境） ③ 社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念） ④ 自然地理环境 ⑤ 基础设施环境 ⑥ 法律环境 房地产开发经营环境分析方法 ① 道氏评估法 ② SWOT 分析法 ③ 综合评价法 综合评价法步骤
第四章 房地产开发土地的取得
房地产开发的土地取得途径 ① 出让 ② 转让 ③ 租赁 ④ 划拨——经济适用房、土地入股 城市房屋拆迁补偿安置 ① 补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。 ② 补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择 ③ 几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁书 p101) ④ 超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿 ⑤ 安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。 ⑥ 安置规定：搬迁补助费；临时安置补助费；
Importance for Aki
——房地产开发经营与管理
第一章 房地产概述
房地产特性 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨ 保值增值性○10 大量投资性○11 长期使用性 房地产业的特点 ① 房地产业投资大、周期长、效益高 ② 房产、地产交易的不可分割性 ③ 房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④ 房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 房地产在国民经济中的地位 对 GDP 的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 房地产投资类型 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 房地产直接投资和间接投资 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资 和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房 地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购 买住房抵押支持证券 房地产投资特性 ① 投资金额巨大，回收期长 ② 投资不确定因素多，风险较大 ③ 流动性较差 ④ 具有保值增值性 ⑤ 受政府政策影响较大 ⑥ 依赖金融部门的支持 ⑦ 具有专业性 ⑧ 投资具有相互影响性 房地产开发的主要工作阶段 ① 投资机会寻找 ② 项目可行性研究 ③ 取得土地使用权 ④ 项目规划与合同谈判 ⑤ 项目建设 ⑥ 房地产租售 ⑦ 物业管理