项目成本管理后评估报告项目名称：**项目一、三区工程项目管理：保障房项目管理中心编制部门：运营管理中心编制日期：2015年1月22日前言：房地产项目后评估是针对房地产全程的评价，项目后评估是指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。
所以工程项目结束之后必须要注意及时开展项目后评估工作，保证数据和相关资料信息的准确性、合理性、客观性、有效性等，从教训和实践中总结经验，并不断进行改进和完善。
项目后评估的意义：（1）有利于提升项目投资分析决策水平许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。
在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。
（2）有利于科学制定企业投资决策机制面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。
项目后评估能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
（3）有利于加强房地产企业和行业制度化建设建立健全项目投资决策后评估，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。
本次是**项目一、三区项目完工后的项目成本后评估报告，由于一、三区项目竣工决算还未全部完成，项目各部门指标未能全部做出统计，故本次项目成本后评估报告为一、三区项目的实际发生成本初评报告，运营管理中心将在项目全部竣工决算完后拟组织各部门完成最终版的项目后评估报告；本次项目后评估也只是从成本控制和目标成本分析角度做的本次项目后评估，报告中不能全面的体现出项目后评估的完整性，但从整体数据中还是对项目管理实施的每一个阶段做了数据总结和数据分析，对后续项目的过程管理提供了有利的数据依据，希望通过本次项目成本后评估总结，公司各职能部门能对项目后评估有一个深刻初步的认识，对今后加强各职能部门的项目成本管控意识，提升成本管控力度，实现房地产项目全过程精细化管理起到一定的作用。
1、项目概况1.1项目概述**项目一、三区是位于**市北部城区的大型经济适用房建设项目。
项目用地西至规划城市主干道民族西路，南至规划城市主干道文化西路，北至规划城市次干道，东至甲尔坝村，快速路青山路从用地中穿过。
项目交通便利，地质情况良好，将建成为品质良好、环境优美、舒适宜居的大型社区。
项目建设用地83386平方米，规划建筑面积368104平方米，容积率3.18，绿化率30%，住宅1954户(高层1478户、多层476户)，商业160户。
三区规划图：一区规划图：1.2开发规模、建造内容**项目一、三区项目启动版目标成本总建筑面积为346784.45㎡；实际竣工面积为337151.5㎡，其中六层多层建筑面积为48501㎡，十八层高层建筑面积为209281.5㎡，商业建筑面积为11854㎡，公共配套设施建筑面积为2483㎡，地下车库建筑面积为65032㎡；竣工结算建筑面积指标和目标成本建筑面积指标偏差-9632.95㎡，其中多层建筑由于增建厢房，比目标成本建筑面积指标增加2634.67㎡，高层建筑面积由于规划要求比目标成本指标面积减少11057.8㎡，商业面积比目标成本指标面积增加3529.03㎡，偏差比例为-2.78%。
建筑规划指标表1.3开发周期获得土地：2011年7月19日开工日期：2010年4月30日，总工期940天(32个月)开盘日期：2010年8月计划竣工日期：2012年12月30日实际竣工日期：2013年9月30日，延期竣工9个月1.4项目成本变化目标成本经历了三个阶段成本控制：一是土地版成本测算，二是施工前启动版目标成本，三是施工中动态成本的管控。
各阶段成本测算如下表：2、项目目标成本与实际发生成本对比概述：原目标成本是按规划面积368104m2编制的，目标成本总额为124363万元；而实际施工中因三区6#楼未建，目标成本的规划面积调整为346784.46m2，目标成本调整后为115899万元，折合可售面积平米成本单价为4221.71元/m2，建筑面积单价为3342.1元/m2。
竣工结算成本建筑面积为337151㎡(不包含三区未建6#楼)，实际竣工结算成本为120998.72万元，折合可售面积平米成本单价4487.48元/m2，建筑面积单价为 3588.85元/m2。
本项目的目标成本为115899万元，竣工结算成本为120999万元，实际发生成本比目标成本超出5099.94万元，实际发生成本总额超出目标成本4.4%，实际发生建面单价超出目标建面单价246.75元/㎡。
实际发生成本和目标成本对比超支的费用有：土地费用、开发间接费；其中土地费用超支1778.54万元，开发间接费超支10589.63万元；合计超支12368.17万元；降低的费用有：开发前期费用、建筑安装费、基础设施费、配套设施费用。
建筑安装工程费减少1950.2万元，开发前期费用减少2246.16万元，基础设施费减少172.7万元，配套设施费用减少523.48万元，不可预见费减少2375.69万元，合计减少费用为7268.23万元；项目成本指标对比表：注：实际发生成本中因部分工程还未做竣工结算，其中建安工程因跟一冶总包的结算仍有部分有争议（包括栏杆、轻质隔墙板、电缆桥架、现场签证单、索赔等），上述数据中已包含预估1000万元的竣工结算额。
3、项目静态收益测算（1）目标成本收益测算目标成本中预估销售收入（未含自持货值）117630.91万元(住宅按3648元/m2、商业按9000元/m2暂估，车位按10万元/个暂估)，成本支出108521.05万元，税金支出7377.74万元，利润1732.12万元，净利润比率1.47%。
（2）实际成本收益测算实际成本中实际销售收入115181.71万元（未含自持货值，其中高层均价为3466.71元/㎡，商业均价为10732.24元/㎡），成本支出114439.79万元，税金支出6558.93万元，利润741.91万元，净利润比0.64%。
成本（利润）收益测算对比表总成本：实际成本比目标成本多投入5918.74万元税金：实际成本比目标成本减少支出818.81万元利润：实际成本比目标成本利润减少990.21万元4、项目成本数据分析目标成本比重分析表的目的是把开发总成本中各分项科目的成本占总成本的百分比进行分析，在项目开发成本控制过程中对占比重较大的部分要进行严格控制，实现项目利润的最大化；4.1六大分项成本占总成本比重分析表（1）目标成本比重分析表目标成本中所占比重最高的建筑安装工程费占41.17%，其次是土地费用占18.44%，接下来依次为开发间接费12.45%、配套设施费用10.84%、基础设施费7.26%、开发前期费用6.94%，因此对成本影响最大的是建筑安装工程费，重点是对它的控制。
（2）实际成本比重分析表实际成本中所占比重最高的建筑安装工程费占37.82%，其次是土地费用占19.13%，接下来依次为开发间接费20.68%、配套设施费用9.95%、基础设施费6.81%、开发前期费用4.79%，因此对成本影响最大的是建筑安装工程费。
开发间接费中因延期交房赔偿、利息支出及所缴纳税金的增加，造成开发间接费所占比例大幅上升。
目标成本与实际成本比重对比分析表比目标成本增加了8.23%，增加比幅相对较高，其余成本项目的比重变化都在±3%左右。
4.2各分项成本构成比重及数据分析在进行比重分析时，主要对差额率超过±5%的项目进行了分析。
（1）土地费用构成比重分析表目标成本中土地费用占18.44%，而实际成本中因超面积罚款、红线外市政设施费及其他费用的增加，导致土地费用增加1778.55万元，所占比例增为19.13%。
（2）开发前期费用构成比重分析表目标成本中开发前期费用占 6.94%的比例，而实际成本中因部分缴费项目未发生及目标成本估算基数过高，使实际开发前期费用减少支出2246.16万元，致使所占比例也降低为4.79%，差额率为-27.93%.（3）建筑安装工程费用构成比重分析表目标成本中建筑安装工程费用为47713.42万元，占目标总成本41.17%，平米单价为1375.88元/㎡；实际成本中建筑安装工程费用为45763.22万元，占实际总成本37.82%，平米单价为1357.35元/㎡。
（备注：地下车库部分放入配套工程）目标成本中基础设施费为8409.52万元，占目标总成本7.26%，平米单价为242.5元/㎡；实际成本中基础设施费为8236.82万元，占实际总成本 6.81%，平米单价为 244.31元/㎡。
（5）配套设施费用构成比重分析表目标成本中配套设施费用为12557.72万元，占目标总成本10.84%，平米单价为362.12元/㎡；实际成本中配套设施费用为12034.24万元，占实际总成本9.95%，平米单价为356.94元/㎡。
目标成本中开发间接费占12.45%的比例，而实际成本中因建设单位管理费用、营销管理费用、财务费用、延期交房的赔偿及税金各项支出的增加，造成开发间接费超支10589.63万元，所占比例也提高至20.68%。
5、建安指标分析本数据包括**项目社区一三区一冶结算数据及甲方分包项目结算数据，未办理结算的按照合同金额计入。
建筑建安工程总造价为58760.63万元，其中商业工程总造价为1650.16万元，高层住宅工程总造价为38747.09万元，多层住宅工程总造价为5546.74万元，地下车库工程总造价为12471.45万元；其中高层建筑平米单价为1851.43元/㎡(其中变更签证建筑平米单价为92.56元/㎡)、商业平米单价为1391.95元/㎡（其中变更签证建筑平米单价为51.65元/㎡）、车库平米单价为1917.74元/㎡(其中变更签证建筑平米单价为76.6元/㎡)、多层平米单价为1143.63元/㎡(其中变更签证建筑平米单价为69.19元/㎡)。
其中变更签证占工程建安造价比例为4.3%，大多数项目建安成本造价的增高多由于变更、签证，如果现场管理和设计管理控制好，其比例可以控制在5%以内，如果控制不好最高可以达到40%，所以变更签证的管理对工程造价的影响非常大，提高施工管理和施工设计是控制成本增加的主要措施。