分散经营
为了达到“统一管理,分散经营”的 管理模式，在商铺销售合同中都应该 约定承租户必须服从管理公司的统一 管理。在法律上确定商铺管理公司的 管理地位。
百达商场物业管理租赁方案
市中心综合体
物业公司简介
株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册 资本500万元，是具有物业管理资质等级一级， 专业从事物业管理工作的物业企业。公司现有管 理人员500人，中高级管理人员50人，98%员工 持物业管理上证岗及专业岗位资格证文件，组建 了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格导 入质量管理体系及环境管理体系的管理要素，并 与公司初建期的实际情况相结合进行管理，用质 量管理来保证我们服务产品的实现，以满足物业 市场经济的竟争需求。
定。
● 当购物中心内有两个或两个以上 的承租户时，应注意他们各自提供 的商品与服务种类是否搭配合理， 且与次要承租户提供的商品与服务
是否为补充。
● 租户所需要的物业服务
● 商业场所骨从事经营活动的承 租户，非常关心是否有足够的使用 面积来开展其经营活动、其所承租 部分在整个物业内的位置是否容易 识别、整个经营地点的客流量有多 大等。
• 家电商店 • 家具商店 • 食品店 • 服装商店 • 皮鞋店
选择好才是真的好
影响选取的综合因素
租户的声誉
租户所需要的物业服务
租户的财务状况和能力
综合因素
商场规模的大小
租户组合与位置分配
主要承租户与一般承租户的配合
根据因素确定租户选择
● 租户的声誉
●
一个新建立的企业可能缺乏有
关声誉的记录，但物业服务企业可
以评估其经营思想和策略，一个企
业如果有一种清晰的业务发展计划
，确定了合理的商品种类和适应当
地经济状况的价格水平，会优于那 些没有进行市场策划的企业。
● 租户的财务状况和能力
●
那些被证明财务状况好、极有
声誉的大公司是重点选择对象。
● 租户组合与位置分配
● 主要应依据其建筑规模、经营商 品的特点及商业辐射区域的范围而
租金的确定
租价报 价明细
租赁成 交价
租赁 进程
租赁 报价
租赁相关 费用
租赁期 限的确
定
付款 方式
车位租 赁费用 及免车 位策略
媒体组 合推广 预算费
用
租赁报价
本项目整体租赁报价区间在预租期（出 租率未达到30%时）为人民币100-150 元/建筑平方米/月（含物业管理费）； 整体报价区间在较成熟期（出租率达到 3060％时）和成熟期相对预租期分别上 浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方 米/月，分别达到人民币130-180元/建筑 平方米/月、150-200元/建筑平方米/月 、（含物业管理费）；根据项目实际情 况、市场整体状况及目标客户群的租金 支付能力，结合各阶段市场实际情况进 行项目租赁价格预测和阶段性调整。
即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费 调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态 控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。
即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台
即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护 保养，营造舒适的购物休闲环境
● 主要承租户与一般承租户的配合
● 安排好租户在商场中的比例关 系，既能稳定项目正常经营活动的 正常开展，同时又能不断地更新项 目，使项目具有一定的活力。
● 商场规模的大小
● 本项目总建筑面积为1.6万平方 米属中型商场，其经营的商品和零 售企业形式应该尽量齐全，各种其 他商业机构也应该具备，同时应尽 量争取省市级和区级大商店的分店 作为基本租户。
因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理
目标区域定位
周边主要商业及商圈分布图
商业定位
目标区域定位 经营功能定位
经营功能定位
租户的选取 a
租户的类型
按照承租客商在公共商业 楼宇的不同作用分类
按照经营形式分类
按照经营品种分类
• 基本承租户 • 主要承租户 • 一般承租户
• 百货公司 • 连锁店 • 超级市场 • 自选商业
出租方 式的管
理
招商 原则
出租的 促进策
略
商场的管理
● 统一管理 ● 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开
发商委托的管理公司统一管理，没有统一 管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场 竞争。 ● 分散经营 ● 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场 所，商铺的管理者不能直接进行商业经营 ，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
项目简介
➢项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电 信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥 ；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润 多广场；东南面麦当劳、 桂林人 、书城；人口密度 大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又 是传统的商区 、家电、衣服 、图书 、饮食核心区 。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。 ➢项目简介，总建筑面积为160000平方米，共8层， 其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。
管理模式的五个统一
统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
即统一项目的业态规划和商品布局。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。
租价报价明细
单位：元/平方米.月
租赁成交价
单位：元/平方米.月
车位租赁费用及免车位策略
对于整层租赁 的客户拟提供 地下二个免费 停车车位的策 略；半层租赁 的客户原则不 上提供免费车 位。租赁一层 以上客户和知 名企业客户单 独洽谈。
租赁进程
媒体组合推广预算费用
租赁方案
商场的 管理
广告 策划
租赁方案
目录
租方案
定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控 制。其核心定位为：运营管理。
大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。
而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收回部分经营权。