毕业设计设计题目我国房地产融资现状调查指导教师赵巧英姓名杜川班级房地产07（2）班所在系（部）经营管理系2010年6月5日浙江金融职业学院毕业设计开题报告姓名杜川班级房地产07（2）班系部经营管理系毕业设计题目物业管理策划方案一、选题理由：物业管理在我国深圳开始发展到现在只有20年左右的时间,随着房地产业的迅速发展和人民生活水平的不断提高，人民对物业管理的要求越来越高，一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行为，维护业主利益,解决纠纷，推动物业管理的健康发展。

国务院于2003年6月颁布了《物业管理条例》，作为我国目前物业管理领域内立法层次最高的法规，标志着我国的物业管理行业进入了依法管理的轨道。

二、拟实现的目标：通过对项目的宏观环境、房地产供需市场、项目SWOT分析来研究拟定的方案是否可行，并通过市场调查，数据分析来确定该项目具体的规模，适合的消费对象，以及环境，配套设施的建设。

三、综述﹛与本设计相关的已有研究设计成果的综述﹜：有关房地产开发可行性研究文献中，谭术魁（2005）在《房地产开发与经营》一文中从环境分析、开发用地的获取、可行性研究、开发项目的准备与实施、房地产营销管理及项目等方面，论述了房地产开发与经营的相关理论。

赵延军（2000）在《房地产策划与开发》一文中对近年来国家对房地产业的最新政策法规和房地产市场的最新发展的叙述，[美]尼尔·卡恩（Neil Carn）（2005）在《房地产市场分析方法与应用》一文中对房地产市场分析与其他形式的房地产分析进行了区分，通过对住宅及写字楼的等市场的分析，运用了城市经济学、市场营销、金融和其他学科的理论，方法和模型，根据市场分析收集的数据，进行了分析，提供了相当多的案例，给我们借鉴。

四、设计主体框架与进度安排：主体框架一、项目基本情况（一）项目位置（二）项目经济技术指标二、宏观环境分析（一）区域经济环境（二）环境分析三、房地产市场状况（一）房地产开发状况（二）房地产需求状况（三）房价走势四、消费者情况分析（一）本次调研分析过程（二）调研结论五、项目分析（一）竞争性楼盘分析（二）项目SWOT分析六、拟开发的项目设计方案（一）方案分析（二）方案基本规划（三）住宅与写字楼的具体开发方案（四）配套设施规划进度安排（一）2007年11月初：确定选题方向（二）2007年11月底：完成开题报告（三）2008年1月20日前：收集、整理、编辑资料，完成论文的初稿（四）2008年2月—5月30日：对论文进行修改（五）2008年6月初：论文定稿（六）2008年6月：准备论文答辩五、指导教师意见：签章：年月日六、教研室意见：签章：年月日浙江金融职业学院2008届毕业设计任务书姓名俞岚专业房地产经营与估价指导教师傅玳毕业设计题目杭储50号地块的项目策划主要研究内容对杭储50号地块的项目策划。

通过该地块的宏观环境、房地产市场的供需分析、项目的SWOT分析，及对消费者市场的调查来对该地块进行项目策划。

研究方法市场调查，案例分析法主要任务及目标通过对项目的宏观环境、房地产供需市场、项目SWOT分析来研究拟定的方案是否可行，并通过市场调查，数据分析来确定该项目具体的规模，适合的消费对象，以及环境，配套设施的建设。

主要参考文献[1]陈溥才.研究市场分析、产品定位[M].北京：北京大学出版社2005[2]李东.房地产市场营销[M].上海：复旦大学出版社.1999[3]瞿富强.可行性研究方案[M].广州：广州经济出版社.2006[4]丁烈云、毛鹤琴.房地产开发[M].北京：中国建筑工业出版社.2004[5]俞明轩.房地产投资分析[M].北京：中国人民大学出版社.2002[6]牛凤瑞.中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社. 2004进度安排1.2007年11月初：确定选题方向2.2007年11月底：完成开题报告3.2008年1月20日前：收集、整理、编辑资料，完成论文的初稿4.2008年2月—5月30日：对论文进行修改5.2008年6月初：论文定稿6.2008年6月：准备论文答辩指导教师签字:系（教研室）负责人签字：年月日目录一、项目基本情况 (1)（一）项目位置 (1)（二）项目经济技术指标 (1)二、宏观环境分析 (1)（一）区域经济环境 (1)（二）环境分析 (2)三、房地产市场状况 (4)（一）房地产开发状况 (4)（二）房地产需求状况 (5)（三）房价走势 (5)四、消费者情况分析 (6)（一）本次调研分析过程 (7)（二）调研结论 (10)五、项目分析 (13)（一）竞争性楼盘分析 (13)（二）项目SWOT分析 (15)六、拟开发的项目设计方案 (15)（一）方案分析 (15)（二）方案基本规划 (17)（三）住宅与写字楼的具体开发方案 (17)（四）配套设施规划 (18)参考文献 (18)附录 (19)杭储50号地块的项目策划房地产经营与估价05（2）班俞岚指导老师傅玳内容摘要：自上个世纪80年代至今，我国的房地产业的发展进程速猛，但确切的说它目前仍然处于朝阳，需要不断的发展与完善。

进入21世纪，人们生活水平的提高，消费者对于房屋的需求已不仅仅只局限于居住，因此，开发企业所开发的产品也应当不断提高，在质的基础上向人性化，智能化，多元化的方向发展，才能在竞争中取得优势。

本文以杭政储出[2007]50号地块为例，对项目的宏观环境、房地产市场情况、项目竞争性楼盘、消费者需求和项目SWOT状况等进行分析，从而设计一定的开发方案，从而为开发商提供借鉴意义。

关键词：房地产项目分析开发方案策划一、项目基本情况（一）项目位置本项目坐落于西湖区规划转塘镇D-11-1地块：东至杭政储出[2007]51号地块，至杭州市第二水泥厂，至规划道路，北至杭政储出[2005]13号地块，规划用途：住宅(设配套公建)用地。

（二）项目经济技术指标表-1：项目经济技术指标占在面积(平方米)总建筑面积(平方米)容积率建筑密度(%)约50667约101334 1.8-2.028-30二、宏观经济分析（一）区域经济分析1.经济概况过去的几年里，杭州市的经济保持快而好的发展态势。

第一，经济结构趋于合理：主要体现于经济结构不断优化，结构更趋合理，三大产业协同发展；第二，发展质量不断提高：今年以来，杭州经济发展质量不断，财政收入也较快增长；第三，社会民生持续改善：目前杭州注重社会事业建设，着力保障和改善民生，积极构建和谐社会。

2007年全市实现地区生产总值（GDP）4103.89亿元，比上年增长14.6％，连续17年保持两位数增长。

2007年以来，杭州市三次产业结构调整升级步伐加快，先进制造业和现代服务业“两轮驱动”不断推进，促进了一、二、三产业的协同发展。

2.经济发展趋势目前，杭州的发展面临前所未有的国际国内的大好机遇。

就发展全局看，长三角区域经济联动发展，是一种不可阻挡的趋势。

展望未来，只要加快经济增长方式的转变，推进先进制造业建设，努力提升现代服务业的发展水平，必将为浙江区域经济的协调发展和再次腾飞发挥更加积极突出的作用。

（二）环境分析1.政策环境（1）土地政策随着房地产业的发展，土地政策在不断的发展与完善中，几年里，在国家的宏观调控下，政策趋于全面。

自2003年国家对土地全面整顿后，2004年的土地市场在巩固其基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。

在2005年，全国各地的土地管理由省长负责，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。

土地政策大致有严字当头，低价圈地难，房屋契税不代征的特点。

2006年，土地政策则主要集中在三个方面进行；一是扩大招拍挂领域，工业用地出让将首先被考虑实行这种方式；二是加大招拍挂工作力度方面有新措施，要提高招拍挂在经营性土地出让中的作用，加大市场在配置资源中的基础性作用；三是在流程细节等方面的改进，主要是在合同条款执行上的一些改进。

2007年年初，国土资源部就正式印发了《2007年国土资源工作要点》，指出在2007年国家将继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。

加强遥感监测和动态巡查，及时掌握重点地区和重点城市土地违法情况，将违法行为的发现率、制止率列为重要考核指标。

在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。

因此，到了2008年，政府进一步清理整顿闲置土地，源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。

从近几年国家的土地政策来看，在行业发展的同时，国家的调控也在不断加大，力度一年年增加。

可见，国家对这方面的重视。

但由于市场的供需情况的客观存在，居民需求远远大于供给，从而导致房价的飙升，进一步影响楼面地价，使之也处在高位。

由于土地是与房屋有着直接关系的，房屋价格的一部分也取决于土地。

土地资源的稀缺，使得开发商争相抢购。

导致在土地公开拍卖时，开发商为了得到土地，不惜出高价。

当然，此时的付出远远不及房屋销售中所得到的利润，而这也造成了近十年房价发生翻来覆去变化的原因。

而在以后的日子里，土地政策的规范与完善，将使得房地产市场开发更加严峻，国家将对公开拍卖的土地从严把关，对开发商而言，开发形势更加严峻。

（2）金融政策自2004年起，银行多次加息、提升存款准备金率，大量的资金在金融政策的导向下，在银行、股市、楼市中游走。

而影响房地产业比较深的是中国人民银行于2007年9月27日发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，《通知》中规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

央行发布的《补充通知》对"第二套房"做出明确说明，是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位来认定房贷次数。

一系列相关政策的不断收紧，对投资房地产业的人来说无疑是个巨大的压力。

在新的一年，投资房地产的人数相对来说会减少。

尽管2008年我国举办奥运会，对房地产市场来说是起正面作用的，但就目前的市场情况来看，自去年12月来，北京、深圳、上海等地的房价已有下降的情况，虽然幅度并不是很明显，这意味着国家的宏观调控已开始发挥作用。