● 经济负担重 ● 生活开支比租房高 ● 流动性小 ● 经济负担重 ● 可能需要维修或重置 ●流动性小
住房类型的选择（2）
● 税收优惠
● 隐私性不如住房
● 维修责任比住房小
● 经济负担重
拥有共有公 ● 通常离娱乐和商业区较 ● 影响物业价值的需求不确定
寓
近
● 可能与室友在居住规则上有
● 便于日后调整住房
购房买车规划
房车的需要状况，性能、价格、质量标准 房、车的目前价位，未来预期价格涨跌
自己目前拥有资金，资金的逐年积累及增 值情形
首付款、贷款额度、每期还款额度、贷期、 还贷方式等的计算抉择
做出购房买车的规划，在何时何地购买何 种状况的房与车。
买房与买车何者更为核算，比较分析。
购房与租房的选择
有 小 孩 的 ● 租赁住房在各种需求和理财环境变化时能提供一定的安全
夫妇
性和灵活性
● 购买不太需求维修并符合生活方式需求的住房
● 租房可满足理财、社会及生理需求，避免自己死亡后的资
退休人士
源浪费 ● 购买交通生活便利，周边能够提供必需的护理保健服务的
住房
● 在生态环境优越的郊区购买适于老年人居住的住房
个人投资房地产需要做的工作
一：评价各种住房选择。影响选择住房的主要因素是对住房 的需求、生活状况以及经济资源。应从经济成本和机会成本 的角度了解各种租赁和购买住房的选择。
二：设计出售住房的战略。出售住房时，必须确定是否应进 行某些维修和改善工程、然后确定出售价格，并在自行出售 住房和利用房地产中介服务两者之间进行选择。
4.等额递增还款：客户每期还款的数额等额递增，先少还钱 后多还款。适合人群：适用于目前还款能力较弱，但预期收 入将会逐步增加的人群，如目前收入不高的年轻人可优先考 虑此种还款方式。
房地产投资策略
（一）房地产投资时机 （二）房地产投资地段 1.对城市规划的把握。 2.对投资地段升值潜力的把握。 3.房地产投资地段的若干选择。 (1)上风口；(2)高走；(3)近水；(4)沿边。 （三）房地产投资相关政策制度 （四）房地产投资市场供求关系
第七章买房买车规划
学习目标
1.了解房地产投资的基础 2.深入了解住房抵押贷款 3.熟悉房地产投资策略 4.编制房地产投资规划
房地产及房地产投资
优点 1.可观的收益率 2.现金流和税收优惠 3.对抗通货膨胀 4.价值升值
缺点 1.缺乏流动性。 2.投资数额较大。 3.周期波动性较大。 4.普遍存在机会成本。 5.有一定的风险性。
个人投资房产动机
1.用于居住：购买住房适合于居住 2.用于租赁：对外租赁便捷、租金高 3.用于盈利：预期未来增值潜力较高 4.用于养老保障：晚年以房养老 5.用于减免税收：房产置换 6.用于融资便利：房产抵押融资方便 7.用于传承后代：有保留纪念价值
住房抵押贷款偿还的方式
1.等额本息还款：每月还相同的数额，操作相对简单，运用 最多。适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等 ，这是目前绝大多数客户采用的还款方式。
三：实施购房程序。购买住房涉及五个阶段：①确定拥有住 房的需求；②寻找并评估待购买的房产；③对房产进行定价 ；④对购房款申请贷款融资；⑤完成房地产交易。
四：计算与购房有关的成本。与购房有关的成本包括首期付 款、交易手续费（如转让费、律师费、产权保险费等）以及 支付住房所有人保险和房产税的保证账户。
矛盾
● 需要评估费
● 非盈利组织拥有产权
● 出售的难度相当大，内部
● 房地产价值稳定
易于引起纠纷
拥有合伙
● 各成员合住或产权交易时
型住房
会发生矛盾
其他成员需要负担未出租单位
的成本
拥有预制型 ● 比其他所有形式便宜 ● 未来出售难度较大
住房(流动 ●选择住房特点和设施自由 ● 难以获得融资
性住房) 度大
2.等额本金还款：每月归还的贷款本金不变，但利息随着本 金的逐期偿还而逐渐减少，适用于目前收入较高但预计将来 收入会减少的人群，如面临退休的人员。
3.等额递减还款：客户每期还款的数额等额递减，先多还款 后少还款。适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少， 或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。
住房类型的选择（1）
优点
租赁公 寓
租赁住 房
拥有新 房
拥有二 手房
● 容易搬迁 ● 维修责任小 ● 财务压力小 ● 容易搬迁，维修少 ● 比公寓面积大 ● 财务压力小 ● 没有旧房主 ● 拥有所有者的自豪感 ● 税收优惠 ● 所有者的自豪感 ● 邻居明确 ● 税收优惠
缺点
● 没有税收优惠 ● 改建房型有一定的限制 ● 养宠物等其他活动可能受限制 ● 公用事业费用比公寓高 ● 改建房型受限制
● 建筑质量较差
不同生命周期阶段的住房选择
青年夫妇
●可先租赁住房，便于日后经济条件上升随时加入购房大军。 住房维修应尽可能少，一旦调换工作也容易更换住房
● 购买住房或合住公寓可获得税收和财务的优惠
单身父母 ● 租赁的住房提供了一个适合孩子生长的环境，及一定的安
全感
无子女的 年轻夫妇
● 购买不太需要维修，能满足家人财务和社会需求的住房 ● 租赁住房提供了一定的便利性，使生活方式易于变化 ● 购买住房以获得财务优惠，同时建立长期的理财安全感
住房购建规划的流程
住房购买规划流程图解
1．根据家庭人口和对生活质量的需求，得到家庭对 居住的需求状况,并由此而提出租房或者购房的决策
2．购房和租房的决策中，需要考虑房租和房价的增 长状况，考虑自己未来对住房的居住年限，然后根据 当前的利率情形和经济负担的能力，决定自己是买房 或者租房；
3．根据住房的地段、贷款各自的份额，并 据此做出购房的规划。
购房一次性首付款花费较大，整个贷款期间逐步费 用开销，贷款还清后负担即大幅减轻。
租房将住房的花费平均分摊到整个生命期间，科学 合理。
购房是中青年时代辛苦，晚年依靠房子享福，租房 则是年轻时代享福，晚年受苦，终生为住房辛苦
购房可以享受房价上涨的益处，租房则只能忍受房 租上涨的痛苦。
购房使得生活长期安定，租房 的感觉则要差出太多 。 购房需要为银行打工，打工期间是筹措首付款和整 个贷款还款期间；租房则是为房东打一辈子的工。
房地产投资计划
支付能力（目前及长远的支付能力）
房地产交易的状况、房产市场住宅的存量、增量和 销量，房价的涨跌大趋势
地段和楼盘的具体选择，不同对象、不同需要对住 宅购买地段和楼盘的具体把握。
国家、金融机构关于房地产融资购买的各种规定
信贷期限和利率的调整、计算和精准把握
帮助客户确定合理的房地产购置和付款计划。