XXX项目可研报告目录第一章：计划概要 (02)第二章：项目介绍 (07)第三章：市场分析 (11)第四章：项目定位 (16)第五章：市场营销 (24)第六章：公司价值取向 (27)第七章：财务分析 (32)第八章：资金需求 (38)第九章：风险分析 (39)第十章：结论 (40)附件：1、投资估算表2、资金运用及平衡表3、营业收入及税金估算表4、可销售面积及销售单价5、项目所处位置区域示意图6、项目位置图7、地块航拍图8、项目位置图9、XX区用地10、项目规划平面图XXX（二期）项目可研报告第一章：计划概要一、编制依据及原则1、编制依据（1）本公司在充分的市场调查后，形成的对房地产行业中期走势、地域行业特点及地域市场特点的基本判断；（2）公司战略决策；（3）项目总控制性规划；（4）项目设想和设计方案；2、编制原则（1）稳健原则，关注项目投资对公司可持续发展能力的影响；（2）计划书的编制应有切实的建设性和现实实施的可操作性。
二、编制指引务求准确把握高度、广度、深度、角度、尺度五个度三、编制方法1、编制流程：尽职调查收集信息→甄别鳞选相关信息→综合处理信息→项目目标结合公司基本判断做出综合优化调整→形成计划书初稿→公司高管集体讨论→修改后形成正式计划书2、尽职调研：信息的真实、全面与及时→收集信息3、信息处理：信息真伪的再次甄别→相关关键信息的鳞选→深入、全面综合处理信息4、工作底稿的组成要素：上升式的投影闭环，目的→路径→方法→过程→结果→评价→目的四、项目概要综述1、项目名称：XXX（二期）2、项目位置：本项目位于XX市西部，XX产业园内，XX大道以北、XX路以南、XX路以西、XX路以东，环境优雅，交通快捷便利。
周边有XX大学、XX工程大学、XX工业大学、XX学院、XX中学、XX中学、XXX第三中学、XXX37中等十余所大中学校；文教机构有XX美术馆；酒店有XX商务酒店、XX大酒店、XX大酒店等；行政机构XX地税局、XX房管局、XX管委会等；XX街市场近在咫迟，满足了社区市民的需要。
项目周边有高科技公司、商务写字楼、行政单位、成熟社区近二十多个，聚集有8万余人，已形成一个较成熟的消费区，现有及潜藏的消费能力巨大。
本项目建成必将会成为这一区域的标志性社区或商业航母。
项目总占地面积XXXX平方米，即XXX亩。
项目地块方正，地面平整，为快速达到五通一平的施工条件创造了有利条件，并且项目是由当地政府牵头，为项目的开发速度奠定基础。
3、项目性质：商业用地。
4、开发用地：项目净用地面积XXX平方米，合约XX亩。
整个地块呈矩形，长约XX米，宽约XX米，地势基本平整，周边交通路网密集发达，地理位置优越。
5、项目地域风水格局：活气旺地。
6、项目规模：本项目共包含两个建筑，一左一右布置在项目用地内。
左侧建筑呈回字形，中间围合形成庭院，建筑1～4层为办公，北侧裙房上对称布置两栋超高层点式建筑，分别为创意大厦、创智大厦，南侧办公呈半圆形，并在内部形成一条弧形的内街；右侧建筑呈长条形，建筑1～4层为办公，并自上而下均匀分布三个点式高层建筑，功能为广告企业办公。
整个用地北侧为停车用地，顺应上位规划，一左一右分别布置两个集中的大型停车场，两停车场中间设计开阔大气的入口广场，并正对创智大厦和创意大厦中间的大堂。
场地临街部分采用铺地的形式，同时布置适量的临时地面停车位及景观绿化，地下停车库出入口共三个，分别位于北侧入口广场的两侧和用地的西南角；利用左侧回字形建筑围合成的内庭院布置景观绿化，美化整个院区的环境。
整个平面布局合理,空间丰富完整。
7、目前项目进展程度：目前正在着手项目控制性规划及立项工作。
8、项目运作：该地块目前正在进行五通一平，预计半年左右即可完成项目规划设计、立项、市场定位等工作，之后进入工程施工阶段→预销售和招商阶段→竣工验收阶段→试营业和正式营业。
五、财务核心指标说明：本计划书，XX（二期）项目的财务指标，禀承了我公司的财务政策和公司经营习惯做法，遵循了稳健性原则，对来自对市场行情及未来走势的尽职调查结论的计算参数，做了保守修正处理（未考虑停车费收入）。
主要财务指标如下：1、工程费用：XXX万元，包含以下主要内容：写字楼酒店式公寓办公商务办公各类产业配套地下部分电梯室外配套工程（含道路、绿化及管线）2、其他费用：XXX万元，包含以下主要内容：建设单位管理费前期工作咨询费勘察设计费建设单位临时设施费工程监理服务费招标代理服务费施工图设计文件审查费城市基础设施配套费建筑垃圾代运费行业代理费工程造价咨询费三通一平墙改基金抗震安全性评价费各项检测费3、预备费：XXX万元4、设备及工具、器具购置：XXXX万元，包含以下主要内容：（1）设备投资；（2）其他购置；5、待摊投资：XXXX万元，其中：（1）土地费用XXXX万元；主要包含土地拆迁补偿费、土地出让金、土地评估费、土地招拍挂公告费、土地招拍挂手续费、财政收费、契税等土地综合费用；（2）资金成本XXXX万元；主要包含借款利息、融资费用、手续费等；（3）其他待摊投资XXXX万元；主要包含与工程成本相关的可摊销的公共成本费用；6、其他投资：XXXX万元，包含以下主要内容：预备费、工程建设其他费用。
7、税金：XXXX万元税金主要构成：营业税及附加、土地使用税、土地增值税、企业所得税、印花税。
8、项目总投资：XXXX万元；9、项目销售收入：XXXX万元10、销售费用：XXXX万元，包含以下主要内容：（1）项目策划费；（2）广告费；（3）招商费用；（4）销售代理费用；（5）工资或薪金及销售提成；（6）临时外聘销售人员工资；（7）销售宣传临时设施费；（8）办公场所租赁费；（9）宣传印刷品及纪念品；（10）销售业务招待费；（11）销售展览费；（12）其他销售费用；11、税前利润：XXXX万元12、税后利润：XXXX万元13、投资利润率（税前）：XX%投资利润率（税前）＝（税前利润÷投资总额）×100%14、投资利润率（税后）：XXX%投资利润率（税后）＝（税后利润÷投资总额）×100%六、结论本项目为城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。
项目土地政策风险小，主要成本因素可控，不确定性因素在可接受范围，项目社会效益良好，社会贡献突出，项目土地成本仅占总投资的10.8%，项目自身财务指标优良，盈利能力理想。
总之，项目经营前景较为光明，项目可行。
在项目启动时机方面，由于目前项目进程已达到可实施操作阶段，且政府持积极态度，目前整体经济状况良好，除土地成本外，其他开发成本相对低廉，外部环境有利，内部准备业已就绪，项目发展机遇难得，应力促项目尽早运作起来。
第二章：项目介绍一、项目区域描述项目建设区域项目位于XXX市XX区西部，XX产业园内，XX大道以北、XX路以南、XX路以西、XX路以东，环境优雅。
项目地处XX区与市区对接的主干道XX大道上，交通快捷便利。
XX市概况XX市，XX省省会，是中国重要的内陆开放城市和历史文化名城。
XX市北临黄河，南依嵩山，西邻十三朝古都洛阳，东邻七朝古都开封，南邻三国时期曹魏故都许昌，XX 本身也是中国八大古都之一。
XX地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯和能源枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，也是一座新兴的现代化大都市。
XX历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。
轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、夏都阳城遗址、商城遗址等记载了她8000多年的文明史，以黄河游览区、大村遗址为主的黄河有中国特色文化旅游群和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区给郑州增添了无穷的魅力。
XX雄踞中原腹地，是中国铁路、公路、航空、信息兼具的重要综合性交通通讯枢纽之一。
京广、陇海两大铁路干线在此交汇，107、310国道和连霍、京港澳高速公路在这里穿过；拥有亚洲最大的货车编组站，拥有铁路、公路三个一类口岸和中国新郑国际机场；邮政、电信业务总量居全国前列。
XX是建国后迅速崛起的一座现代化城市。
开放的郑州在工农业生产、科教文卫体等方面都取得了十分突出的成就。
工业体系逐步完善，农村经济迅速发展。
先后跻身全国城市综合实力50强和投资硬环境40优之列，并被评为全国卫生城市。
兴办的郑州高新技术产业开发区被评为国家重点和全国“十佳”开发区，与郑州经济技术开发区一起成为河南省对外改革开放的窗口和国内外客商投资的热点。
XX交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。
陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。
拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。
邮政电信业务量位居全国前列。
已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。
郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。
拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。
XX是中国商战的发源地。
90年初，以亚细亚为代表的大型商场曾引领了中国新的商业模式。
随着国际商家进入，原有的商业模式得到升级，以丹尼斯等为领航的新的购物中心成为XX商业的中心。
目前XX的大型购物中心数量已经超过杭州西安等城市，位于国内前列。
除零售业外，XX凭借其地理优势成为南北方的重要物流中心，华南商品通过XX输往华北东北西北等地。
以XX火车站商业圈为代表的XX国际小商品城等批发市场，是中国承接南北货物流通的重要窗口，以XX为核心的农产品和花卉物流中心，其价格直接影响中国北方区域相关产品价格。
XX现代物流业发展迅速，国家铁路货运中心，国家公路物流中心，中南邮政物流中心，国际航空货运中心等工程促使公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。
总投资22亿元的郑州国际会展中心是华中区域最先进的会展场馆，目前由香港会展公司经营，每年举办的国际国内大型展会达数十次。
XX因此获得中国会展业最佳会展城市称号、中国最具潜力的会展新锐城市称号，XX国际会展中心曾被授予中国展馆新锐奖。
XX的商业历史是分割的。
早商时期，XX是著名的商埠，后逐渐衰落，尤其是历史上开封洛阳两大城市的影响，使XX的商业地位逐渐减弱。