这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待
住宅产品发展建议
回归城市客群置业线路图
城市郊区化
市区住宅 扩大居住空间
郊区住宅
城市中心升级 城郊差距拉大
回归城市生活
市区 升级住宅
嘈杂拥挤 居住空间不足 缺乏景观资源
生活不便 交通困难 难以享受城市生活
环境优美 充足的居住空间 享受城市生活
这部分具有老城情结的客户将是我们项目的主力客群
价格估算
根据市场数据统计，项目所处区域的沿街商业店面平均租金水平应在6元/平方米·天（九 润商业广场1层租金价格），以收益还原法（V=a/r×｛1-1/（1+r）n｝）对商业售价进 行推算。
商业部分V=2190元/5.94%×｛1-1/（1+5.94%）40｝=33202元/平方米
经过计算得出一层的商业售价为：33202元/㎡
目而言，本项目的业态定位将只能从精致化、特色化、差异化入手；
业态定位
建议开发建设小型shopping mall，体量在4-5万平米左右，3-4层；
四层 健身中心、美容院、SPA馆、足浴 30%
20%
三层 二层
美食广场 美食广场
购物 餐饮 休闲娱乐
首层
服饰精品店
50%
考虑引入2-3家大型的主力餐饮店为经营的核心和龙头，借助于品牌店的知名度和超强 的聚客能力，为项目的经营提供助推； 此外，考虑到合理交通动线带来的潜在购买力，将服饰等购物（偏向于精品）、健身中 心等休闲娱乐设施设置于项目商业上层区域。
根据以上价格定位方法，同时考虑本项目自身条件综合建议商业部分一层销售价格为
30000-35000元/㎡左右。
这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待
人在城市的生活就是消费的生活
这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待
这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待
这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待
➢超市——承租面积大，承租 水平低，放至地下既可满足面 积需求，又可聚集人流，向上 辐射；
➢娱乐、美食、电影院——承 租能力最低，但能聚集人流， 设置在商场高楼层，既能满足 面积需求，又可将人流引导上 来，同时提升周边商铺价值；
➢大型中式酒楼——承租水平 低，要求面积大，但可提供消 费者休憩、餐饮场所，是购物 中心必要因素，一般放至最高 楼层。
永隆城市广场
6000元/㎡
25% 11 7 8 11 13 13 7 7 77
东方新卡纳
5500元/㎡
25% 11 7 7 10 10 11 7 6 69
本项目
6611
— 13 8 8 12 12 12 8 8 81
（二）溢价幅度：结合区域前景及竞争因素影响，及开发商的品质打造等，预 计可使项目再实现5-7%的溢价。
户型面积约133m2
价格定位 （一）现状价格：参照竞争项目，本项目现行入市价格可达6611元/平方米。
项目目前价格（元/㎡）权重区位条件15
交通条件
10
规划设计
10
景观园林
15
建筑品质
15
产品功能
15
配套及服务 10
开发商品牌 10
总分
100
尚东国际
6500元/㎡
50% 11 7 7 12 13 11 9 7 77
承租面积最大，通常在万 平方米以上，可贯穿于商 场首层~4、5F ；
❖提供娱乐、休闲功能， 能聚人气，将人引导至高 楼层；
租金承受水平相对较低。 ❖承租面积相对较小。
承租面积较大；
一般设置在商场顶层， 提供休憩、餐饮场所；
特色主力店承租特征
递增趋势
承租水平
大型家居 家电店
特色餐饮
美容健身 中心
专卖店
方向一 -----shopping mall
方向二 -----生活方式购物中心
方向三 -----公园版情景式购物中心
大型主力店承租特征
娱乐、美 食电影院
大型餐饮 酒楼
娱乐、美 食电影院
大型超级 市场
递增趋势
大型超级 市场
百货公司
递增趋势
承租面积
大型餐饮 酒楼
百货公司 承租水平
➢百货公司——承租面积最大， 承租水平最高，放在商场最佳 位置；
产品设计
户型与总价息息相关，是购房者最基本的关注点
控制户型面积与居住舒适性之间的平衡
适当安排套内面宽和进深，防止以牺牲舒适性进行不当的面积控制。在套内尽量合理布置储藏空间，此 外，多阳台设计、入户花园设计，均可为户型增添亮点。
我们认为在目前镇江房地产市场中，高性价比的产品较受市场欢迎，再结合本项目自身情况后，我们制 定出以三房为主，配以两房的户型产品配比建议。
房型 两房 紧凑型三房 舒适型三房 四房及跃层
面积 80-90㎡左右
110㎡左右 130㎡左右 150㎡以上
大致配比 20% 45% 30% 5%
两房也可以有入户花园
户型面积约90m2
带入户花园的紧凑小三房
户型面积约112m2
主卧舒适型的实用三房
户型面积约123m2
仅功有 能一区个完台备是的不舒够适的型三房
递增趋势
承租面积
特色主力店承租一般设置规律
五层 四层 三层 二层 首层 下首层
大型家居 家电店
特色餐饮
专卖店
美容健身 中心
业态定位依据
1、从市场需求层面来分析：
从镇江目前的中高端消费市场的趋势来看，之所以中高端的服务业和餐饮业发展迅猛，而且大有向 郊区化扩展之势，其主要原因，是因为镇江现有的集中在老城区中高端消费场所已经不能满足市场 的需求，再加上中心城区硬件设施老化、堵车、停车难等问题突出，这种需求向城市外围分流其实
大型主力店承租一般设置规律
五层 四层 三层 二层 首层 下首层
大型超级 市场
百货公司
娱乐、美 食电影院
大型餐饮 酒楼
放至底层以汇聚人流，使 人流辐射至其它楼层
占据最佳位置，体现项目 ❖承租能力最低，通常为
档次和特色；
营业额抽成形式或自营形
式，放至较高楼层；
承租面积大，仅次于百货 公司；
租金承受水平较低。
是一种必然。而本项目地处老城区，近水楼台的优势其实是其他区域所不可比拟的，中 高端消费需求就近消化的刚性需求其本身就自然存在，所以无论从广域还是区域市场，中高
端消费的市场需求是存在的；
2、从项目的商业体量来分析： 本项目商业体量偏大，但周边分布了大量的百货商场和大型超市，因此主要业态将不可能规划成大 型超市和百货业，而专业性市场定位也不可取；区域商业对消费群体总量和业态经营的成熟度要求 很高，也就是说商圈覆盖人群和商业氛围很重要，本项目是具备的，所以作为一个熟地上的商业项