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2.房地产市场功能
• 交换功能 • 传递信息功能 • 优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 • 促进劳动生产率的提高的功能 • 调节和再分配国民收入的功能 • 理顺流通环节的功能 • 促进住房消费和优化消费结构的功能
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3.房地产市场体系含义
多种房地产市场相互联系、相互制约所形成的市场 几个体系系统。 具体可以从以下三个角度理解： – 是多种房地产市场的集合而形成的有机同一体 – 多种房地产市场之间密切联系的市场关系 – 一系列房地产市场构成的系统结构
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2.1.2房地产市场体系的结构
• 按市场运行层次划分
– 可以分为房地产一、二、三级市场。
• 按交易客体划分
– 使用权市场（土地市场）、房产市场、房地产金 融市场、房地产中介服务市场和物业管理市场。
• 按物业类型划分
– 住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物 业市场、农用物业市场、休闲娱乐市场等
产市场的分级运行。
• 房地产一级市场
– 市场组织形式是垄断
• 房地产二级市场
– 房地产开发市场，主要是房地产增量市场，组织形 态是一定垄断性的不完全竞争市场
• 房地产三级市场
– 房地产存量市场，一般采取转让或者出租的形式， 组织形态是有一定垄断性的竞争市场
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2.2房地产市场运行机制
• 市场运行机制 • 宏观调控机制 • “政府失灵”和“市场失灵”
房地产市场运行的一般规律
• 房地产市场概述 • 房地产市场运行
机制 • 土地出让市场供
求均衡 • 房地产市场供求
均衡
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2.1房地产市场概述
房地产市场含义 房地产市场体系的结构 房地产市场的特点
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2.1.1房地产市场含义
1.房地产市场
– 房地产商品交易的领域和场所。 – 决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。 – 房地产商品一切交换关系总和。 – 房地产资源配置的一种手段。
P
S2
P D
S’
S
P’
S1 S1’
P
S S’
O Q1 Q2
Q3 Q4
Q
图2-2土地出让市场
土地供给曲线
O
Q’ Q
Q
图2-3城市规划对土 地供给的影响
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2.土地需求及影响因素
（1）土地需求
• 土地的需求是在一定时间内购买者愿意而且能够
购买的土地资源数量。
P D
P
D
O
Q
பைடு நூலகம்
图2-4土地需求曲线
O
Q
图2-5土地投机需求曲线
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• 按购置的目的划分
– 投资市场 – 自用市场
• 按房地产价格的实现形式划分
– 房地产资产市场 – 使用市场
• 按供货形成划分
– 现房市场 – 期房市场
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2.1.3房地产市场的特点
• 房地产市场与一般商
品市场的区别
• 房地产市场的特点
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1.房地产市场与一般商品市场的区别
特征
一般商品市场
典型的房地产市场
买卖参与人 参与者众多，没有垄断、参与者少，买卖双方分别在买方市场、
数
没有寡头或者垄断竞争 卖方市场中掌握控制权
专业知识和 买卖双方对商品了解较 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较
交易方式 多，容易达成交易
多的法律手续和较高的费用
产品的标志 产品具有同一性、可互 房地产具有异质性，每一宗各不相同
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2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵”
1.“市场失灵”与政府干预
市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资 源配置失效 原因是不能满足下面的理想条件: 市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性 在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性 现实的市场存在: 外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动
性
相替换；产品差异性小
产品的移动 产品可以运输至热销市 位置固定，不可移动；房地产市场是
性
场
区域性的市场
投资量和购 投资量小，购买频度高 对一般家庭是一宗大投资，不会经常
买频度
购买（一般一生不超过5次）
政府的作用 政府极少干预，任其自 通过金融、货币、规划、环境、卫生
然
等方面来调控房地产开发
价格
有供需双方顺利交互作 供需双方交互决定，但不同畅；任何
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（2）土地需求的影响因素
• 土地需求的影响因素可以分为宏观和微观因素。
• 宏观因素：国民收入水平、公共基础设施水平、政 府的政策、社会因素（政治状况、人口状况）等。
• 微观因素：区位选择
r(d)
r(d)
I1
a)单一用途土 地竞标租金
O
a)
d
r(d) I1 I
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政府失灵的表现： • 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 • 资源配置效率低下 • 国民经济比例失调 • 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 • 收入分配的扭曲 • 行政部门的官僚化 • 寻租与政治腐败
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2.3土地出让市场供求均衡
• 土地出让市场的供给和需求 • 地价本质和形成 • 地价的运动规律 • 土地价格弹性
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2.3.1土地出让市场的供给和需求
1.土地的供给及影响因素
（1）土地供给
• 土地的供给是在一定时间内可供人们利用的土地
资源数量。
• 土地供给分为自然供给和经济供给。
• 土地供给曲线如下图：
P
S1
S2
O
Q
图2-1土地供给曲线
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（2）土地经济供给的影响因素： • 自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素
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2.“政府失灵”与市场经济
传统计划经济理论的基础： ① 社会化大生产要求国民经济各部门之间协调
② 生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生 产过剩危机
③ 只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性 和盲目性
④ 社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产 的目的是满足人们的共同需要
① 实现传统计划经济模式的前提： ① 完全信息假定 ② 单一利益主体假定
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2.2.1市场运行机制
• 内涵
– 三要素：房地产交易主体—供给主体和需求主体； 房地产交易客体—土地/物业；房地产交易法规 及其监督者、市场管理者。
• 运行机制
– 动力机制 – 价格机制 – 供求机制 – 竞争机制
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2.2.2宏观调控机制
• 城市的规划控制和土地供应计划机制 • 财政税收机制 • 信贷及利率机制
用达成
一方对信息的不了解可能导致价格扭
曲
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• 2.房地产市场的特点
– 影响范围的区域性 – 竞争的不充分性 – 供给调节的滞后性 – 交易的复杂性 – 对金融业的依赖性 – 易受政府干预
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2.1.4房地产市场分级运行
• 概念
– 房地产商品上交易和流通实际上是三个具有不同运 行特征层次，一般把这种实际的运行状况成为房地