如何在地震后破题？走奢侈品路线！
必须跳出“从市场中找需求，进而做产品迎合”的常规开发模式。于本 案此地、此时的开发现状，我们认为，必须走向“奢侈品”开发模式！ 通过“奢侈品”式的产品开发和营销推广，在广泛的高端客群中，提升 、转换原有需求，激发新的需求，创造新的市场机会。
奢侈品的特性及奢侈品消费动机
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寻常路之一：甲级/伪甲级写字楼
特拉克斯 天府新谷
德商国际 拉德方斯
蜀都中心 新希望国际 凯旋广场 航兴国际 美年广场
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典型项目
规模
销售进度
存量
物业形态
新希望国际 美年广场· 美库 特拉克斯 航兴国际广场 天合凯旋广场
总建面约20.8万㎡C座约7.9 万㎡
美库：约10万㎡ 79712 ㎡ 93055 ㎡ 110582㎡
北京国贸公寓
项目情况 产品解构 产品对定位的价值诠释
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朗御
盘点朗御
项目以1540万元/亩售价取得，占地11.34亩，四面临街，地块方正，航 空限高176米。 175米双塔，是目前成都最高的建筑。 新加坡第二大上市公司——新加坡置地成都首个项目。 只做两类产品，90平方米套一，和180~220平方米套三，完全没有中间 户型的项目。公摊超过40%。 大户型与小户型客户均属同一类群体的项目。 长期在营销上保持低调，但在售楼部呈现前，已经实现 30%当年销售任 务。 新政后，吸纳了包括外国人、外地人、二级市场投资客、本地高端商务 人士等最大范围投资者的项目，一部客户名录，堪称“投资客集结号”。 均价实现14000元/平方米。
高端 居住区 高端 居住区
金融总部 商务区
新天府广场区
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新天府广场：成都人的新视觉中心
本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区。 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、
新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
什么是奢侈品
沃尔冈·拉茨勒在畅销书《奢侈带来富足》这样定义奢侈：“奢侈是一种 整体或部分地被各自的社会认为是奢华的生活方式，大多由产品或服务 决定。” 现在，奢侈品在国际上的概念是“一种超出人们生存与发展需要范围的 ，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品，又称为非生活必需品。”
保利国际广场-“保利国际公寓/集中商业”
市场定位及营销策略竞标提案
目录
1. 即将上演的传奇
2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
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2009年末，世家机构曾充满期待的断言：
保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。
2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正名。 2010 年，一个保利中心，焕然新生了领事馆区。保利花 园，催动了新双楠的诞生。保利心语花园，更引得南城 高端客户万千瞩目。 2011年，又一部成都地产传奇10-09
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寻常路之三：深度居家大户型

区域不支持深度居家 快销不支持深度居家 客群不支持深度居家 产品规划不支持深度居家
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寻常路之四：酒店式公寓（类服务式公寓）

什么是酒店式公寓?特质 问题: 一线管理品牌不进入 档次不高 竞争激烈(南延线潜在项目图)
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事实上，新城南城市演义早已启幕
住宅图、写字楼图、五星级酒店分布图
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这是一场混战！
住宅
两级分化，中端苦战 2万的誉峰将高层豪宅牢牢控制在手中。而7~8千主 流市场，无论是 120 左右的舒居产品，还是 90 以下的刚需产 品，正陷入同质化、性价比苦战。 满城尽戴黄金“甲” 在售甲级写字楼XX个，在建甲级写字楼XX个，总量 “甲级标准”写字楼XX个，总量
产品同质
体量同质 档次同质
蜀都中心、新希望国际 C座、航兴国际广场 特拉克斯、海洋中心
区位同质
蜀都中心、新希望国际 C 座、航兴国际、凯旋 广场、美年广场、海洋 中心、香年广场
无论从哪一个市场细分来看，都有大量同质项目处于 竞争状态
寻常路之二：服务式公寓
成都已进入的服务式公寓品牌、体量
服务式公寓进驻门槛
纯住宅，因受国六条限 制 产 品 70% 为 90 平 米 的套一小户型。但由于 是超高层住宅，其公摊 率达到40%。 为提升产品力，在户型 设计方面深挖卖点，实 现 了 270° 的 全 景 大 客 厅、独特中西厨房、入 户花园等诸多小户型创 新卖点，并以 3500 元 / 平方米（对外口径）精 装标准亮相，成为成都 自成一派都心豪华小户 型代表。
如何实现?
以下，世家将逐一分析保利国际公寓通往新一轮保利传奇可能的路径！
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第一章
保利，不走寻常路……
四种可能?
伪甲级写字楼
服务式公寓
M1
M2
M4
M3
深度居家大 户型
酒店式公寓
当前，商业指标已经不构成此类物业售卖的关键性障碍，影响物业销售的，其 本质还是产品定位本身。如果按一般的思路来考虑国际公寓的定位，大致有以 上四种可能。
视觉地标
保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
没错，传奇即将揭幕……
而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
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保利国际广场地处大源组 团核心区， 属于新天府广场区。
以政府公务员小区东园、中海城南一 号、合景 . 泰富誉峰、南城都汇、时 代晶科、天府长城、华敏翰尊等为代 表高端住宅小区。 金融总部商务区，形成以金融、行政 办公、购物中心等为一体新兴区域， 区域金融产业高度集中，将逐步成为 中国西部金融中心。 以新天府广场为中心，形成了高端商 务、会展、高新产业、购物等为一体 的新兴区域。
12万㎡ （不含住宅）
2栋甲写+1栋商务公寓+2栋住宅
蜀都中心
1期26万㎡
1栋售完
海洋中心
202193.77㎡
未面市
20.2万㎡
1栋写字楼+1栋商务公寓+商业裙楼
香年广场
244600㎡
未面市
24.5万㎡
2栋写字楼、1栋商务公寓
合计
76万㎡
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竞争激烈，源于没有特点
蜀都中心、新希望国际 航兴国际广场、海洋中心 香年广场 航兴国际广场、新希望 国际、海洋中心、香年 广场
A1 A2 A3 A1-1
27.09 27.28 26.68 27.18
64 64 64 68
A2-1
A3-1 A2a A3a B1 B1-1 C D
62.61
58.27 61.13 50.12 162.52
27.38
25.48 28.42 23.30 61.18 61.45 51.37 138.93
写字楼
五星级 酒店
乱花渐欲迷人眼
保利国际广场&国际公寓战略
追随者？
• 不值得一提的做法！
战略
• 如何领先？
创新者？ • 如何立足市场来
创新？
领导者？
风险、收益、速度，困难的抉择！
世家建议：拒绝混战，做自己！
必须从保利国际广场认识国际公寓
项目用地规模： 项目用地性质： 项目功能 高端写字楼、五星级酒店、大型商业、住 宅、大型娱乐中心； 各物业类型规模 写字楼12万㎡、住宅9万㎡、集中式大型 商业 10 万 ㎡ 、酒店 9.1 万平米、大型娱乐 中心4.2万平米
总计
本项目共有户型12种,468套,套型总建筑面积50409.76㎡,其中套型 建筑面积90㎡以上的户型共4种、64套，14777.24㎡，占总套型建 筑面积的29.31%，套型建筑面积90㎡以下的户型共8种，404套， 35632.52㎡，占套型总建筑面积的70.69%
户型1
户型2
户型3
产品对定位的价值诠释

配图
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为“新城南”定调、定性、定中心！
品牌高地
保利在成都三年，已经成为在成都最具影响力的地产巨头。对于消费者而言，保 利，就是价值保证。
功能中心
作为区域最具影响力的综合体，五星级酒店、超甲级写字楼、集中式高端商业的 集中存在不仅是功能集中，更是区域高端生活方式的集成。
新天府广场在作为城南大型公共配套的同时，涵盖商务、商业、娱乐、餐饮、
主题乐园、酒店、文化艺术等多种业态，势必成为外地人到成都必到的建筑地 标和旅游目的地。
目前，新天府广场处下穿隧道工程已经动工，将于今年夏天竣工。届时，新天
府广场区域车流引入地下，实现真正的人车分流。
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保利国际广场将迎来城市中心复合型机遇！
2008 年地震后，朗御曾一度想要修改定位。但最终，我
们选择了坚持，并成为了地震后首个复工的超高项目。
为何想要修改定位？
占总量70%小户型产品超前，具备唯一性，存在风险。
以高成本前提力拼常规小户型市场，不具备任何优势。 项目具备特点，但无唯一性优点。且公摊过大足以抵消常规消费者心目 中的所有优势。
保利国际广场！
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第一章
即将上演的传奇……
有的时候，命运很简单„„
有的时候，命运很简单。
你在哪里出生，你出生在怎样的家庭。