目录摘要 (2)Abstract (2)1 前言 (3)1.1 研究背景 (3)1.2 研究目的 (3)1.3房地产上市公司国内外研究现状 (4)1.3.1国内研究现状 (4)1.3.2国外研究现状 (4)2 房地产上市公司盈利能力分析的概述 (4)2.1 房地产的概念 (4)2.2 盈利能力的评价方法 (5)2.2.1盈利能力的比率分析法 (5)2.2.2盈利能力的趋势分析法 (5)2.2.3盈利能力的因素分析法 (5)2.3盈利能力的评价指标 (6)2.3.1净资产收益率 (6)2.3.2销售净利润 (6)2.3.3主营业务利润率 (6)3 我国房地产上市公司盈利现状 (7)3.1 我国房地产行业发展历程及其现状 (7)3.2 我国房地产公司盈利状况 (8)4保利地产盈利能力分析 (8)4.1保利地产简介 (8)4.2 杜邦财务分析体系 (9)4.3 保利地产数据收集 (9)4.4杜邦分析法下盈利能力相关指标分析 (10)5影响保利地产盈利能力的因素 (11)5.1 成本费用过大影响企业盈利能力 (11)5.2 融资成本的提高影响盈利能力 (12)5.3营业收入的减少影响盈利能力 (12)5.4企业内部的监督管理力度不够 (13)6 提高保利地产盈利能力的措施 (13)6.1降低企业成本费用来改善盈利能力 (13)6.2及时调整销售对策 (14)6.3提高公司经营管理能力 (15)7 结论 (15)参考文献 (16)致谢....................................................... 错误!未定义书签。
摘要从2009年至今十年以来，房地产行业备受关注，国家也出台了一系列政策用来抑制楼房过热，例如国八条，限购令等，但是效果并不是很明显。
房价还是居高不下。
2016年年底开始，主流城市率先开启调控模式，2017年行业迎来了史上最为严苛的调控环节，政府在预售环节制度上强有力的管控下，2019年商品房价格涨幅较2018年有所下降。
本文运用杜邦分析法和案例分析法，从横向对保利地产盈利能力情况进行探讨。
对净资产收益率，总资产周转率，权益乘数，销售净利率等指标进行分析，通过对保利地产各指标的深入研究找出影响其盈利能力的因素，并提出提高保利房地产公司盈利能力的建议。
关键词：盈利能力；杜邦分析法；房地产AbstractFrom 2009 to the present ten years, the real estate industry has attracted much attention. The state has also issued a series of policies to curb overheating of buildings.For example, the Eight Articles of the People's Republic of China, the purchase restriction order and so on, but the effect is not obvious.House prices are still high. Beginning at the end of 2016, the mainstream cities took the lead in opening the regulation mode.In 2017, the industry ushered in the most stringent regulation link in history. Under the strong control of the government in the pre-sale link system, the rise rate of commodity house prices in 2019 was lower than that in 2018.This paper uses Dupont analysis method and case analysis method to discuss the profitability of Poly Real Estatehorizontally.This paper analyses the index of return on net assets, turnover rate of total assets, equity multiplier, net interest rate of sales, finds out the factors that affect the profitability of Poly Real Estate through the in-depth study of each index, and puts forward some suggestions to improve the profitability of Poly Real Estate Company.Keywords：Profitability ；DuPont analysis methed；Real estate我国房地产上市公司盈利能力分析——以保利地产为例1 前言1.1 研究背景随着我国经济的快速发展，城市化进程的大大加快。
其中房地产行业是我国国民经济发展规划中的一个重要方面以及国家大力发展经济改革的一个重要因素。
从改革开放以来，我国房地产行业也经过了一段漫长的变革与进化过程。
作为中国拉动经济的有力引擎，房地产业目前也已经走向了一个历史的关键时期。
它极有力的的拉动了中国的GDP。
房地产在我国经济中的重要作用，以及住房问题与房价问题与人们息息相关，使得人们在房地产公司问题更加关注。
而作为一家房地产公司来说，代表一个公司最终获得高销售低成本的能力更是重中之重。
本文将讨论以保利集团为例，在我国房地产上市公司中，找出影响盈利能力的因素。
以杜邦分析法为主。
保利地产在我国房地产行业扮演着重要的角色，做为房地产第二大集团，是国家一级房地产开发的资质企业。
他成立于1992年，二十多年以来保利地产已经形成了北京，上海，重庆，西安等十八个城市的全国战略布局，拥有了44家的控股公司。
1.2 研究目的由于在全球经济化的今天，在我国经济飞速发展的过程中，随着房地产行业的不断壮大，也就吸引了许多投资者的目光。
使投资者的投资理念也就越来越成熟的一个重要因素是市场经济体制的不断完善。
所以正确的、公平的看待上市公司盈利能力分析也就成为了人们投资考虑的重要指标之一。
到底应该如何运用什么合适的研究方法和指标也是研究的重中之重，我国经济发展的第一大贡献行业就是房地产行业，国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响也是非常重要的，通过对房地产产业的获利变动原因分析是促进房地产业健康成长的第一要素，这样既有助于保障投资者的根本权益，也对整个国民经济及房地产行业的需求有着积极的作用。
1.3房地产上市公司国内外研究现状1.3.1国内研究现状2017年刘江涛和吕恩泉在《基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析》中认为在实际经验中上市公司初始发行、额外发行、股权配售的其中一个主要指标就是净资产收益率，它也是证劵交易市场中最为广泛使用的一个指标。
净资产收益率也被认为是上市公司获利能力的最重要的指标。
通过对净资产收益率进行分步分析可以更加明确的得到企业获得利润总额变动的原因。
2015年屈文华在房地产上市公司盈利能力实证研究中运用杜邦分析法，通过对杜邦分析体系的分解为房地产领导者提供了获利的思路，提出提高获利能力的的关键原因在于增大销售规模，减少不必要的费用成本，促进资金流转和完善资金结构等。
房地产行业的高杠杆原理使公司去用大量的负债来运行整个企业的资金周转，从而加大了企业的风险。
1.3.2国外研究现状2014年Stern Stewart公司考虑权益资本的机会成本的补偿并予以量化,提出了EV A(Economic value-Added)的评价方法,杜邦公司设计了自己的财务评价体系一杜邦分析法,它首要任务是以净资产获利的比率为第一分析要素，通过财务数据的分层分解,解释了指标与企业获取利润变动之间的内在联系，还有不同财务指标对股东获取收益的影响，全面反映企业的整体财务状况。
2 房地产上市公司盈利能力分析的概述2.1 房地产的概念房地产是一个相对来说比较综合而又复杂的概念，它是各种建造起来和正在建造起来的房产及土地和一定土地范围上所建造的建筑物的整体，它是房地产行业的所建造的建筑工程和建筑物所带的利益，它是房地产行业的资产，也是不动产。
它既包括土地的资产也包括房屋建筑物的资产。
在经济方面它是土地使用权与房屋买卖的价值。
具体来说就是商品房。
而我们所说的房地产行业是一个公司以经营房地产买卖为主要经济活动。
它是一个基础性，导向性，风险性及带动性的行业。
2.2 盈利能力的评价方法销售产品要讲究质量，所以公司的收入也是有质量的。
企业要想知道和了解本身的获利能力可以通过运用盈利能力指标的计算公式来分析。
坚持科学性的，实用性的和方便性的获得利益的分析方式加上相对应的作用很重要。
2.2.1盈利能力的比率分析法盈利能力的比率分析是分析盈利能力最主要的方式，比率分析法是通过对相关财务数据之间分子与分母的比值来规定财务活动变化水平的一项分析方式。
采取这种方法，第一步是对分析对比的数值进行归纳，然后计算出几项财务比值的指标，然后进行对照，它的结果相对直观，便于比较。
亦可更简单便捷的评价企业运行状况。
但是其所供给的只是企业某一时点或某一时段的现实状况。
按照对分别来源于资产负债表和利润表及现金流量表等中的数据呈现差异的财务比率指标，它可以分类成构成比率、效率比率和相关比率。
构成比率表现出的是部分与整体的联系来呈现某项指标的构成及成长改变。
效率比率反映的是投入与产出的关系。
而相关比率是指除部分与总体、投入与产出联系以外及有关联关系的数据的比值，反映有关财务活动的比值。
2.2.2盈利能力的趋势分析法盈利能力的趋势分析方法就是将企业接连两个阶段或者几个阶段的有关系的财务报表中的数据进行对比，展现出它们的高低变化的情况，从而得到企业盈利能力的变化趋势。
以显示企业财政状况、经营状况和现金流动变化趋势。
这是公司以往数据之间实行的纵向比对，在其中我们可以更加清晰地看出随着时间的推移，企业盈利水平发生的变动，进而总结出经验，发觉漏洞。
2.2.3盈利能力的因素分析法因素分析法是用来分析财务报表中数据的总体变化情况与各项数据之间影响的情况，包括连环替代法，差额计算法和指标分解法等。