目录
序言
第一部分消费者宏观分析
一、都市居民收入分析
二、都市居民消费支出分析
第二部分商业巷消费者问卷调研分析
一、消费者个人消费行为调研分析
二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析
三、消费者对佳豪商业广场经营功能要求分析
四、消费者个人差不多信息
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第三部分消费者问卷调查分析
一、消费者个人消费行为调研分析
二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析
三、消费者对佳豪商业广场经营功能要求分析
四、消费者个人差不多信息
综述
序言
对商家而言，“顾客确实是上帝”，只有为顾客制造价值，才能为自己制造价值。

对商业项目而言，消费者确实是上帝，只有项目为消费者制造价值了，商业地产才能体现他的价值，项目才有可能成功。

因此讲，研究消费者的特征、需求及相关数据，考察都市的消费能力，并进行有效
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的分析，提炼，有针对性的进行商业业态业种规划，提供适宜消费者的商品、服务、购物环境，是我们项目的成功的关键。

因此讲研究消费者就成为了前提。

在本报告中，我们要紧通过问卷调研、观看法、基础数据收集法（包括图书、报刊、网络）、访谈法等多种方法进行了调研，对本地商业消费者及都市居民消费结构及特征进行了重点的调研，积存了大量的基础数据。

然而在数据分析中，针关于我们项目的特征，以及数据的效用性，我们进行了甄不分类，去伪存真，去粗存精。

尽量在有限的篇幅中全面的描述西宁消费者的特征、商业巷商圈消费者的特征、以及项目1公里辐射区域的消费者的特征（西区消费者的特征）。

在具体操作上，针对大量的二手资料，有针对性地对本地消费者支出结构、支出的细部进行了研究分析，从而判定出西宁都市消费者的特征；同时，我们精心设计及采集了600份市场调研问卷（本次问卷共计投放设置六个点，大十字及王府井百货商圈200份、商业巷及新宁广场商圈200份、小桥商圈50份、虎台区域50份、火车站商圈50份、湟光商圈50份，覆盖了西宁都市最要紧的商圈和都市消费者），并针对采集区域的不同，进行了有针对性的分层抽样，研究商业巷商圈的消费特
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征、西宁都市商业消费者的特征。

重点考察了西宁都市消费者对我们项目的看法和建议。

消费者调研是一个复杂而有针对性的过程，需要采集的数据数量众多，我们不能面面俱到，只是依照我们项目的特征和需求，进行了有针对性的调研和分析，力争实现对我们项目定位及后期工作最有利的支撑。

第一部分消费者宏观分析
一、都市居民收入分析
1、2007年，西宁全市常住人口215.36万人。

其中，城镇人口129.24万人，乡村人口86.12万
人。

在常住人口中，市区人口107.17万人。

是青
藏高原人口唯一超过百万的中心都市。

2、近年来，西宁都市居民收入水平增长迅速，2007年达到10636元/人。

3、在西宁各区县中，城西区人口数量众多，达到29.34万人。

城西区都市居民可支配收入达到11563元/人，为各区县最高。

比城中区还要高近600元/人。

4、结论：西宁市人口众多，都市居民收入增长迅速。

为都市商业的进展提供了坚实的经济基础。

城西区作为西宁市最重要的一个区域，不论人口数量，都市居民收入水平都较高，为本项目商业的进展提供了重要的客户基础。

且城西区在整个西宁市有极佳的美誉度，提高的区域的辐射能力，有利于项目商业的进展。

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二、都市居民消费支出分析
1、西宁消费品总额分析
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1.1近年来，西宁都市社会消费品零售总额
及都市居民人均消费支出总额快速增长。

2007
年，全市实现社会消费品零售总额138.99亿元，
增长16.30%。

其中，市区零售额126.42亿元，
增长17.05%。

都市居民人均消费支出总额达到
7635.51元，增长13.58%。

1.2在西宁四区中，城西区社会消费品零售总额达36.38亿元，占整个西宁市比重在26.17%，增长17.59%，在四区中增长速度最快。

1.3结论：近年来，西宁市社会消费品零售总额及都市居民人均消费总额快速增长，城西区在西宁市社会消费品零售总额中所占比例的，增长速度快。

市场需求旺盛，区域购买能力强，使区
域商业具有较大的市场进展机遇。

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2、都市居民消费支出分析
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2.1从西宁市居民近年消费支出比重变化的趋势看：食品类消费比重差不多维持不变，但占有较大的份额，38.5%左右，讲明本地区恩格尔系数较高，相对不发达，但也讲明本地区消费者对食品类消费有重要的偏好。

而衣服类消费，增长速度缓慢，其占总消费支出比重也迅速下降，从2004年的16.94%下降到2007年的10.94%。

居住支出增长幅度缓慢，占总消费比重有2004年12.14%下降到2007年的8.83%，反映了房地产市场通过2003年的快速进展后逐步走向平稳。

交通通讯
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类消费、杂项商品支出增长速度较快，占总消费支持比重有一定的增加。

家庭设备用品及服务支出有一定的增加，但占总消费比重有一定的下降。

其他，医疗保健支出平稳增长，占总消费比重差不多不变；教育文化支出增长也相对稳定，占总消费比约12%左右。

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2.2从2007年西宁都市居民消费支出的比重看：2007年，西宁都市居民人均消费性支出7635.50元,增长1
3.58%，其中：食品支出2942.15元，增长19.42%；衣着支出833.95元，增长
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22.62%；家庭设备用品及服务支出485.19元，增长12.32%；医疗保健支出662.88元，增长14.80%；娱乐教育文化服务支出888.87元，增长12.66%；居住支出674.38元，下降3.67 %;交通和通讯支出786.94元，增长0.70%；杂项商品及服务支出361.15元，增长20.64%。

由于2007年CPI 指数大幅度上涨，食品类支出增长迅速成为必定。

2004年以来，通信业快速进展，手机及花费的大幅度增长也是必定的趋势。

而衣服类支出在经历多年的缓慢上涨后，今年快速上涨。

2.3值得注意的是，在食品类支出中，肉禽淡水类产品、餐饮服务占有较大的比重，前者人均年消费680元，占23%，后者人均年消费640元，占有22%。

讲明在西宁市，超市业态中，生鲜类产品有较大的市场份额。

而西宁都市居民对餐饮有一定的偏好，也讲明了餐饮类业态在本地有巨大市场。

而糖烟酒类消费也有较大的市场份额。

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第二部分商业巷消费者问卷调研分析
一、消费者个人消费行为调研分析
1、消费者中高档商品消费目的地
2、西宁市商业经营格局认同
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去兰州5人去王府井百货商场64人去大十字百货49人比较现代30 比较传统71 专门传统6 太落伍20
其它21人（其中去商业巷12人、专卖店1人、西安1人）比较传统的选项比例专门好，讲明本地商业市场急需升级换代，
环境优越、服务好的商业项目在本地消费者心中有较高的美以满足本地区消费者的需求。

誉度。

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3、消费者购物休闲阻碍因素分析
4、消费者对现有大型商业的消费偏好
交通是非便利、商品的丰富程度和服务质量在消费者排前三位，王府井百货在本地消费者心中具有极佳的知名度、美誉度和忠诚因此，我们项目在以后的操作中，一定要在交通、商品业态、度。

反映出本地消费者对现在商业运营模式的渴望和认可，也为
业种规划、服务的质量等方面做好工作，能够有效的促进项目我们项目的经营进展定位指明
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了方向。

成功的概率。

5、消费者购物出行交通
西宁市本地消费者购物出行交通的工具选择中，公交车占有巨大的比例，达到57.8%，其次，步行、计程车占有9，50%及6.88%的比重。

这种购物出行交通的现状，为我们项目的进展提供了巨大机遇，西关大街、五四大街、胜利路23条公交线路所能覆盖的区域都可能成为我们项目的辐射区域。

而在我们项目的操作过程中，开通多条大型购物车能够为我们项目的进展带来更多的市场机遇。

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二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析
1、消费者对项目熟悉度
2、消费者对项目的认同度
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大部分消费者都明白商业巷要拆迁改造，但对我们项目获知不当我们介绍了项目商业广场的定位的时候，大部分消费者都专门认多。

可。

在市调问卷过程中，由于有部分被问卷者没有介绍到，消费
者对我们项目的定位有些不是专门清晰，实际上对商业广场这种定
位认可度会更高。

3、消费者购物方便程度
4、消费者对城西区是否应该
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配置大/中型商业购物场所认可度
有约63%消费者认为现在的购物差不多上不便利，因此改善交通，绝大多数对对城西区配置商业广场表示欢迎，认同度专门高。

增加购物大巴专门有必要。

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5、消费者经营业态需求
通过问卷显示，消费者对购物、餐饮、休闲娱乐最为欢迎，也为我们项目以后的经营功能定位及业态规划布局指明了方向。

三、消费者对佳豪商业广场经营功能的要求分析
1、消费者了解或查找新的购物和娱乐场所的渠道
通过上面的数据能够看出，本地消费者具有极大的口头传播适应，因此我们在推广中一定要
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