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房地产开发审批流程


取得《房地产开发企业资质》
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办理建设项目选址意见书
受理单位:规划局综合处 受理时间:15个工作日 所需主要资料:《建设项目选址意见书》申请表; 土地权属证明文件; 扩建项目需提供产权证复印件; 联建项目需提交联建协议; 1:500地形图六份,其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示 意图,并由供地单位或自有用地单位加盖公章。
以上各项工作落实之后,即进入建设阶段
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重庆市房地产开发项目行政审批流程示意图
国土局出具 “用地预审意见” 环保局出具 “环境评估审查 意见” 地震部门 提供地震安全 性评价文件 规划局出具 “规划意见函复”, 分别交发改委和建委
国土资源部门进行国有土地使用权出让(招拍挂), 合法建设用地批准书、国有土地使用权证书 普通商品住宅固定资产投资项目备案 规划部门发放 建设用地规划许可证 编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案 施工图设计 规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程 设计方案 政 府 实 施 政 务 信 息 全 程 公 开 监 察 部 门 实 施 全 程 行 政 监 察
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1、建设工程施工许可证
建设工程拟建备案 工程类别核定 工程建设招投标
泥 石 流 方 案 报 批
林 业 部 门 报 批
工程质监备案报批
安全生产条件备案
建设工程施工 许可证
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2、项目建设能源、系统报批
项目建设 能源、系统报批
雨水、污水 排放、接入 许可证报批
电力、燃气、 热气、自来水、 邮政电信 相关部门报批
组织施工单位、 监理单位招标 施工许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为4日
招标文件备 案, 招标投 标情况书面 报告,招标 合同 备 案 1、提供土地使用权 证、工程规划许可证 2、提供施工图纸审查合 格书; 3、已办理工程质量、安 全监督手续; 4、建设资金已落实 1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证; 2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25% 以上 3、已有商品房预售方案
房地产项目开发建设流程 ——政府审批全手续
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房地产开发的涵义
通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。
土地
城市基础、公 用 配套设施
房地产开发 需要整合的资源 品牌
建筑材料
资金
劳动力
专业人员 经验
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房地产开发主要涉及政府部门

市(县)政府、发改局、土地局、建设局、规划 局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防 震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电 力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、 水利局、财政局等
取得《建设项目选址意见书 》
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办理建设用地规划许可证
受理单位:规划局综合处 受理时间:12个工作日 所需主要资料:《建设项目选址意见书》; 《建设用地规划许可证》申请表; 经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地 形图; 拨地红线成果图; 拨地红线备案通知书; 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目, 应向各相关部门出具征求意见函; 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目,应取得环 保等管理部门的意见。
取得核发核定的建筑方案总平面图
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办理建设工程规划许可证
受理单位:规划局综合处 受理时间:10个工作日 事前需办理事项或所需主要资料:在建委设计处、审图中心办理 施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核),17至22个工作日; 在建委城建二处办理市政设施配套费核定单 ,3个工 作日; 在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单 ; 在建委建管处缴纳报建费用; 在勘察设计院办理正式坐标放线资料。
审图机构进行 施工图审查
建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案
规划许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为9日
已审定的修建性详细 规划(或建设工程设 计方案总平面图)、 建设工程设计方案
Байду номын сангаас
规划部门核发建设工程规划许可证 20
装修消防报批
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审 批 项目建议书 (代可行性研究报告)
编 制 项目建议书
申 报 项目建议书
取得立项批复
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项目深度市场调查
在项目立项之后,需针对当地市场状况, 进行更深层次的市场调研,以达到规避市 场风险,寻求利润最大化的目标。深度市 场调查有两个层面,一是市场层面,二是 产品层面。市场层面需要调查项目所在区 域的市场状况,产品层面需要调查项目所 在区域的产品构成情况。
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项目产品设计
规划概念设计 概念设计
景观概念设计
规划时空环境分析 详细规划设计
建筑方案设计
方案设计 景观方案设计 建筑单体设计
初步设计
施工图设计
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建筑方案审批
受理单位:区规划局 受理时间:8个工作日 所需主要资料:建筑方案总平面图(1:500或1000)四份; 建筑方案文本一套,含各单体建筑图、主要街道临街正立 面效果图(须标明色彩及材质)、项目总体鸟瞰图; 光盘一张,含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图(含 建筑物底层外墙轮廓线)。
取得《国土使用证 》
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办理房地产开发企业资质
受理单位:建委开发处 受理时间:20个工作日 所需主要资料:申请资质等级的报告; 填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申 报表》; 企业营业执照; 企业税务登记证; 验资报告; 开发项目资料:土地出让合同及付款凭证、国有土地使用 证; 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程; 专业技术人员的职称证书。
800
2
5
10
四级
500
1
已竣工工 5 程100%
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《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件
三、项目规划设计
1规划方案审批
2初步方案审批
3 施工图审批
4建设工程规划 许可证报批
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1、规划方案审批
选址、定点 报批
规划设计条件 意见书审批 地质初勘
环境影响评估 报告书审批
规划方案审批
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项目定位策划
在深度了解市场状况之后,在产品设计之前, 需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项 目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态 定位、项目价格定位等。在这一阶段,需根据 项目资源的可利用程度,确保项目的各项资源 得到充分的利用。同时,在充分了解市场的基 础上,确定本项目的竞争力,研判市场的空白 点予以定位,确定项目概念草案。
2、施工图审批
地质详勘 施工图设计 施工图内审 施工图外审
规划报批 防震报批 消防报批
施 工 图 报 批
人防报批
气象报批
环保绿化方案 报批
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3、建设工程规划许可证
墙 改 建筑工程规划 许可证报批
物业维修基金 节 能
散装水泥
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四、项目建设施工
1建设工程施工 许可证
2项目建设能源、 系统报批
3施工建设杂项 报批

A、环保部门审查,做《环境影响评价报告》; B、发展计划部门立项报批,列入当年投资计划;
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资质 等级
注册资本 (万元)
开发经营 3年累计竣工面 年限 积(万m2)
质量 合格率
连续5年 100% 连续3年 100% 连续2年 100%
专业技 术人员
一级
5000
5
30
40
二级
2000
3
15
20
三级
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二、项目启动
1土地报批 2项目公司注册 报批 4项目可行性 报批
3房产资质审批
5立项报批
环保初步意见
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1、获取土地
获取形式:拍卖、招标、挂牌、划拨

2、项目公司注册
A、项目公司申报;
B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证; C、办理银行开户、税务登记等手续;
3、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批 5、项目立项报批
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房地产项目开发建设流程图
选 址 、 立 项
项 目 获 取 ( 取 得 土 地 ) 项目推广、销售
项 目 启 动
规 划 设 计
施 工 建 设
竣 工 验 收
项 目 交 付
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权 证 办 理
前 期 主 要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书
办理建设用地 规划许可证
取得《建设工程规划许可证》正、副本 盖有规划管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图 要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书
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办理施工许可证
受理单位:建委建管处 受理时间:5个工作日 事前需办理事项或所需主要资料:建设单位填写的施工许可证申请 表;建设用地规划许可证、建设工程规划许可证; 开工条件 审查(表);中标通知书、施工合同及中标备案(表);施工图审 查备案通知书;建设单位、施工单位、监理单位三方会审合 格并盖章的施工组织设计原件;监理公司资质、营业执照和 派遣书,总监证(原件压证)、监理证;项目经理证(原件压证); 质监备案手续;安监备案手续;防雷手续;人防手续;文物 勘探手续;民工工资保证金;缴纳规费证明等。
政 府 实 施 政 务 信 息 全 程 公 开
监 督 部 门 实 施 全 程 行 政 监 督
房地产开发企业组织 设计、施工、工程监理等 有关单位进行竣工验收
规划、建设、市政、绿化、城管、消防、 人防、地震、环保、气象、技术监督、 教育、文物、水利、安监等有关职能部 门联合进行竣工验收、认可
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