青岛市物业管理招投标工作指导手册青岛市物业管理办公室二零一三年四月前言为规范青岛市物业管理招投标工作程序，确保招投标过程符合有关法规要求，为招投标企业、评标委员会、政府行业监管部门提供工作指导，由青岛市物业管理办公室组织部分物业评标专家，编制了《青岛市物业管理招投标工作指导手册》，该《手册》系统的描述了招投标工作程序，提供了招标文件范本和招投标工作常用表格式样，供有关企业、专业人士、政府行业主管部门参考。

由于水平有限，错误在所难免，敬请指正。

《手册》的修订、解释权归青岛市物业管理办公室。

参与《手册》编写的单位和人员在此一并致谢！本手册自2013年月日施行。

本手册自施行之日起，各区市原有的物业招投标管理办法和评标办法一律废止。

青岛市物业管理办公室二零一三年四月目录第一部分青岛市物业管理招投标工作规程 (4)1. 目的 (4)2. 适用范围 (4)3. 职责 (4)4. 法律依据 (4)5.工作程序 (4)5.1 招投标工作流程图 (4)5.2 招标人招投标手续办理 (5)5.2.1 招标人办理招投标手续时机 (5)5.2.2 物业行业主管机关办理招投标手续部门 (5)5.2.3 办理招投标手续向行业主管部门提交备案的有关证明材料文件 (5)5.3 招标人招标公告发布或招标邀请书发出 (6)5.4 投标人领取招标公告或接受招标邀请书 (6)5.5 招标项目现场勘踏 (7)5.6 评标委员会的组成 (7)5.7 开标、评标、定标 (8)5.8 中标文件发出 (10)5.9 开标、评标、定标有关材料行业主管部门备案 (10)5.10 中标后物业服务合同签订 (10)5.11 评标专家管理 (10)第二部分物业管理招标文件 (12)第三部分招标备案用表格 (38)第一部分青岛市物业管理招投标工作程序1．目的规范物业管理招投标工作，确保招投标工作符合法定程序，维护招投标各方利益，为招标方、投标方、评标委员会、行业监管方提供指导帮助。

2．适用范围适用于青岛市行政辖区内物业管理招投标工作。

3．职责3.1 招标人负责招标手续办理、组成评标委员会，组织开标、评标、中标备案、合同签订等工作。

3.2 投标人负责按照招标文件要求，对招标文件做出实质性影响，履行投标、中标有关承诺。

3.3 评标委员会负责按照招标文件和招投标有关法规要求进行评标，提交评标报告、确定中标候选人、废标等工作。

3.4 行业监管部门负责招投标手续的批准，开标、评标、中标过程监督，投诉受理，评标专家行为、能力监管等工作。

3.5 招标代理负责根据招标方的委托，履行招标方有关职责。

4．法律依据4.1中华人民共和国招投标法4.2 前期物业管理招标投标管理暂行办法（建住房[2003]130号）4.3 山东省物业管理招标投标管理暂行办法（鲁建房字[2003]56）4.4 青岛市物业管理招投标办法（青城管[2003]91号）5．工作程序5.1 招投标工作流程图招标人招标手续办理招标公告发布或招标邀请书发出投标方领取招标公告或接受招标邀请书招标项目现场踏勘评标专家的确定评标委员会的组成开标评标定标中标文件发出行业主管备案中标合同签订行业主管部门备案5.2 招标人招投标手续办理5.2.1 招标人办理招标投标手续时机(一) 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1) 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2) 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(3) 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

（4）已经实施物业管理的各类型物业项目，应当在物业管理合同期满前30日完成。

（二）招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前办理有关招标备案手续。

5.2.2 各区市物业行业管理部门办理招投标手续5.2.3 办理招投标手续向行业管理部门提交备案的有关证明材料文件（1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件，主要包括：①总平面图；②房地产权证；③建设用地规划许可证；④建设工程规划许可证；⑤建筑工程施工许可证；⑥房地产经营权证；⑦车库产权归属证明；⑧配套设施设备清单；⑨相关变更批文；⑩物业管理用房图纸，并符合《山东省物业管理条例》规定的条件和行业主管部门需要审验的其它证明材料和文件；上述材料，需要提交原件，复印件加盖公章留存备案。

（2）招标公告或者招标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他材料。

5.3 招标方招标公告或招标邀请书发出5.3.1 招标公告或招标邀请书发出时机招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于30日。

邀请招标的邀请书发出之日,可参照公开招标确定。

5.3.2 招标公告或招标邀请书发布形式及主要内容招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在青岛市住宅与房地产信息网和区市物业行政管理部门网上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

（具体内容可参考本手册第二部分招标公告和招标文件范本）招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

当招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改时，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

并同时报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

5.4投标人领取招标公告或接受招标邀请书及资格预审5.4.1 投标人在招标文件规定领取招标文件时日内领取招标文件。

5.4.2 当公开招标的招标人在招标文件中规定，对投标申请人进行资格预审时，投标人应接受。

5.4.3 实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

5.4.4经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

5.5招标项目现场踏勘及答疑招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

5.6评标委员会的组成5.6.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

5.6.2 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

5.6.3 评标委员会的专家成员，由招标人于开标的前一天携带由物业项目所在地区市物业行政管理部门开具的抽取专家证明，从青岛市房地产行政主管部门（青岛市物业管理办公室）建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

5.6.4与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

5.7开标、评标、定标5.7.1开标（1）开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

（2）开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

（3）招标人、投标人、评标委员会成员、监标人签到。

（4）招标人介绍参加开标、投标单位、监标人、招标物业项目基本情况。

（5）投标人在开标现场应提供所有有效证件原件（外地企业可提供电子版）。

（6）投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，可由招标人委托的公证机构进行检查并公证。

经确认无误后，由招标人工作人员当众拆封。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

（7）当招标文件没有规定投标书商务部分和技术部分分别密封，且技术部分不得出现任何与投标人有关的标记时，工作人员当众拆封后可宣读投标人名称、投标价格和招标文件规定需要宣读的投标文件的其他主要内容。

（8）当招标文件规定投标书商务部分和技术部分分别密封，且技术部分不得出现任何与投标人有关的标记时，监标人应当众拆封前应首先对技术标书进行编号，以便于识别，之后宣读投标价格和招标文件规定需要宣读的投标文件的其他主要内容。

（9）招标人设有标底的，在开标前标底必须保密。

开标时，当工作人员宣读各投标人投标报价后宣读标底。

（10）招标文件规定进行现场答辩的，由工作人员组织所有投标人现场抽签，确定答辩顺序。

（11）在开标工作进行完毕后，投标人退场，进入评标过程。

（12）招标人建立《开标过程记录表》，记录开标过程，《开标过程记录表》由招标人存档备查，并报区市物业行业主管部门备案。

5.7.2 评标（1）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

（2）评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

（3）评标委员会可推举一人负责评标过程中有关问题或事项的对外沟通和协调。

（4）除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

（5）评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。

投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

（6）评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

（7）对有现场答辩的，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

5.7.3 定标（1）废标评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

（2）中标候选人的推荐评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

（3）中标人的确定招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

（4）评标委员会对评标结果签字确认。

5.8 中标文件发出5.8.1 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。