湖北轻工大资产评估有限公司二〇一四年十二月三十日目录第一部分关于评估说明使用范围的声明 (3)第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 (5)一、委托方及产权持有单位概况 (5)二、关于评估目的的说明 (5)三、关于评估范围的说明 (5)四、关于评估基准日的说明 (6)五、可能影响评估工作的重大事项说明 (6)六、资产清查情况的说明 (7)七、资料清单 (7)第三部分资产清查核实情况说明 (8)一、评估对象与评估范围说明 (8)二、资产核实情况总体说明 (8)第四部分评估方法说明 (1)一、无形资产-土地评估技术说明 (1)第一部分关于评估说明使用范围的声明本资产评估说明，仅供委托方、产权持有单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
材料的全部或部分内容不得提供除上述使用者之外的给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
湖北轻工大资产评估有限公司二〇一四年十二月三十日第二部分关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方及产权持有单位概况（一）委托方暨产权持有单位名称：武汉理工大学科技园股份有限公司类型：股份有限公司住所：武汉东湖开发区理工大学科技园法定代表人：陈文注册资本：6250万元整成立日期：2001年04月10日营业期限：2001年04月10日至2051年04月09日经营范围：高新技术及产品的研制、开发及相关的技术咨询，投资咨询，信息咨询服务；开发产品生产、销售；物业管理；对高新技术企业及项目投资；房地产开发，商品房销售。
（资质以许可证为准）二、关于评估目的的说明湖北鸿泰安全印务有限公司出资需了解土地资产在评估基准日的基准地价。
三、关于评估范围的说明（一）评估对象根据本次评估目的，评估对象是武汉理工大学科技园股份有限公司（以下简称“理工大科技园”）出资土地资产。
（二）评估范围理工大科技园出资的土地，即理工大科技园所在的地块。
土地权属及登记状况如下：委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、关于评估基准日的说明本项目资产评估基准日为2014年11月30日。
此基准日是距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方确定的。
五、可能影响评估工作的重大事项说明无六、资产清查情况的说明针对本次评估范围内的资产，理工大科技园和湖北轻工大资产评估公司于2014年12月10日进行清查盘点并作现场查勘，企业相关人员收集并向评估机构提供相关资料。
七、资料清单(一)产权证明文件；(二)资产评估申报明细表；(三)经济行为文件。
（此页无正文）产权持有者（盖章）法定代表人签字2013年11月10日第三部分资产清查核实情况说明一、评估对象与评估范围说明（一）评估对象根据本次评估目的，评估对象是武汉理工大学科技园股份有限公司（以下简称“理工大科技园”）出资的土地资产。
（二）评估范围理工大科技园出资的土地，即理工大科技园所在的地块。
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（三）资产的分布情况及特点纳入评估范围内的土地面积19905.67平方米。
这些资产具有以下特点：纳入本次评估范围内的土地共1宗，为出让工业性质用地，已取得国有土地使用证，土地证号：武新国用（2007）第094号，该宗土地位于东湖开发区理工大科技园，证载权利人为理工大科技园。
二、资产核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、实施时间和过程评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，资产小组，于2014年12月30日进行现场的核查工作。
清查核实的主要步骤如下：首先，辅导被评估单位进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。
评估师对被评估单位资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估被评估单位提供的资料清单、被评估单位资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。
在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。
不同的资产类型，采取不同的查勘方法。
根据清查结果，由被评估单位进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。
在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对被评估单位提供的产权资料进行了核查。
核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
（二）影响资产核实的事项及处理方法未发现影响资产核实的事项。
（三）资产清查核实结论1、纳入本次评估范围内的土地共1宗，为出让工业性质用地，已取得国有土地使用证，土地证信息如下：评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表明：（1）评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际吻合。
（2）实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与被评估单位财务人员进行了沟通。
第四部分成本法评估说明根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用成本法进行评估。
各类资产评估方法说明如下。
一、无形资产-土地评估技术说明1、评估范围纳入本次评估范围的无形资产系一宗国有工业出让土地使用权，证载土地使用权面积为19905.67平方米。
2、评估对象概况（1）土地登记状况估价对象位于东湖开发区理工大科技园，证载权利人为武汉理工大学科技园股份有限公司，登记状详见下表：土地使用权登记情况一览表（2）土地权利状况①土地使用性质根据武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料，待估宗地以出让方式取得，土地所有权属国有。
②土地使用年限根据武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料，委估宗地为国有出让性质用地，土地使用年限为50年，证载终止日期为2057年8月14日，故评估使用年限为42年。
③他项权利状况根据委托方提供的资料，至评估基准日，委估宗地无抵押等他项权利情况存在。
（3、评估程序（1）收集资料及准备根据委托方提供的无形资产—土地使用权评估明细表，进行账表核对，并核对该宗土地的土地证号、证载权利人、证载用途、坐落地点、使用面积、土地使用权到期日等；查看国有土地使用证等；收集土地估价所需的其他资料等。
（2）实地查勘根据账表相符的申报表进行现场查勘。
对每一评估对象，进行详尽的现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等进行了了解和记录。
（3）评估作价及报告在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，采用基准地价法进行评估作价和撰写有关说明。
4、评估方法的选择与评估方法介绍（1）评估方法的选择估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估基准地价法进行评估，原因是委估宗地位于新近公布的基准地价覆盖范围内，且地价修正体系较完整，故可采用基准地价系数修正法。
（2）评估方法介绍出让土地评估的基本思路，是根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法，从而测算出出让土地估价结果。
②基准地价系数修正法准地价修正法所谓基准地价系数修正法，就是评估时一般以基准地价为依据，根据地价使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制，微观区位条件系数修正进行评估的方法。
基本公式：Ｐ＝Ｐ0×（１＋∑ki）×k1×k2×k3×k4其中Ｐ: 待估宗地的地价；Ｐ0：宗地对应的基准地价；ki：区域因素及个别因素修正系数之和k1：基准地价期日修正系数；k2：年期修正系数k3：宗地面积修正系数；K4：宗地形状修正系数5、评估结果纳入本次评估范围的无形资产—土地使用权评估值14351988.07元。
宗地6、评估过程—武汉理工大学科技园股份有限公司工业用地（1）估价对象描述①土地登记状况估价对象位于东湖开发区理工大科技园，东、北为荒地西，、南邻为林地，东临理工园一路、南临理工园三路、西临大学园路、北临汤逊湖北路。
登记状详见下表：土地使用权登记情况一览表②土地权利状况A、根据武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料，待估宗地以出让方式取得，土地所有权属国有。
B、土地使用年限根据湖武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料，委估宗地为国有出让性质用地，土地使用年限为50年，证载终止日期为2057年08月14日，故评估使用年限为42年。
C、根据委托方提供的资料，至评估基准日，委估宗地无抵押等他项权利情况存在。
（2）地价影响因素分析①一般因素影响地价的一般因素有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标及城市社会经济发展状况等。
A、城市资源状况水资源武汉市江河纵横，河港沟渠交织，湖泊库塘星布，滠水、府河、倒水、举水、金水、东荆河等从市区两侧汇入长江，形成以长江为干流的庞大水网总水域面积达218700公顷，占全市面积的25.6%。
全市现有水库274座，总容量9.25亿立方米，水资源总量大大超过了现有工农业生产和城镇居民生活用水总量。
矿藏资源全市已发现矿产33种，矿点154处，潜在经济价值8400多亿元。
拥有全国最大的熔剂石灰石、白云岩、石英砂岩基地，主要分布于江夏区的乌龙泉和黄枝杉一带，储量4000多万吨。
硅石矿见于江夏区八分山、蔡甸区侏儒山和横山等地，含二氧化硅97%以上，储量近3000万吨。
膨润土矿储量1.18多亿吨，居全国第一位。
优质矿泉水、热泉已发现8处。
旅游资源全市有名胜古迹339处、革命纪念地103处，有169处国家级、省级、市级重点文物保护单位。
东湖风景区是国家重点名胜风景区，烟波浩淼，风光秀美；黄鹤楼为“中国旅游胜地四十佳”之一，与湖南岳阳楼、江西滕王阁并称“江南三大名楼”；“楚天第一楼”晴川阁被誉为“千古巨观”；古琴台位于汉阳龟山西边的月湖旁，相传为古代俞伯牙与钟子期结为知音之处；归元禅寺是国家重点佛教寺院及湖北四大佛教禅院之一。
位于武昌的湖北省博物馆内收藏历史文物达20余万件，其中有曾侯乙编钟、越王勾践剑、吴王夫差矛等稀有珍品。
B、房地产制度与房地产市场状况。