沁水新城环境管理方案陕西XXXX物业管理有限公司二O一一年八月物业环境管理方案目录第一章 XX公司简介第二章 XXXX概况及管理特点分析第三章 XXXX物业环境服务思路第四章 XX公司服务承诺第五章服务费用测算第六章绿化服务方案第七章保洁服务方案第八章几点说明结束语第一章 XX公司简介XX公司成立于2005年初，公司现有员工650余人，管理人员29名：本科以上学历13人，专科以上学历23人，其中：18人获得国家建设部颁发的物业管理资质证书。
公司主要专业从事企事业单位、商厦、医院、超市、院校、市政设施、写字楼、住宅小区等物业环境卫生、园林绿化养护服务。
公司自成立以来，以“美化生活、清洁环境、服务社会”为目的，全力贯彻“管理人性化、工作细腻化、作业专业化、服务诚信化”的方针政策，我们始终如一的坚持“求实、诚信、认真、勤劳、创新”的企业精神，遵循“用心经营、诚信服务”的企业宗旨，使公司逐步走向了规范化、专业化、规模化。
自成立以来，我们先后与陕西渭南中联重科工业园、渭南经济技术开发区管委会、工商银行渭南分行、澄合矿务局机关小区、医院、渭南师范学院新校区及小区、韩城矿务局、市、区监察院办公大楼及小区、中国农业银行办公大楼及小区、电信办公大楼及小区、渭南供电局办公大楼及小区等52家单位、居民小区、厂区签订长期合作协议和建立长效管理机制，服务面积达到165万平方米。
6年多来，在物业保洁、园林养护管理中得到了企事业单位和小区业主的一致好评.XX企业文化形象：微笑、礼仪、仪容、仪表；责任：诚信、正直、可靠态度：中肯、有节、诚挚、谦逊专业：可行、先进、科技、超前；服务：理念、意识、速度、效率；结果：卓越、满意、持续；博爱：爱心、感恩、回馈、公益。
尊重他人尊重他人的人格、尊重他人的工作；没有高低贵贱之分、只有职责和分工不同。
建立信誉勇于承担责任、切实履行承诺。
善以待人每个人都有自身的长处，将所有的长处汇集就成为了优势。
严以律己高标准要求自己、超出客户的期望。
宽以待人宽视野、宽胸怀。
开放自我让别人了解我们的目标；让别人了解我们的优势；让别人了解我们诚恳；让我们明确别人的需求；让我们理解别人的困难；让我们携手同创清洁环境，共享美好未来。
多一点沟通，让对方能了解；多一点诚恳，让对方能理解；多一点配合，让对方能互动；多一点付出，让自身更主动；多一点学习，让自身更专业；多一点考虑，让自身更全面；多一点爱心，同创清洁环境，共享美好未来。
对客户：不断提高服务技能、不断完善服务品质，超出客户的期望。
对自己：平凡的岗位做出不平凡业绩、创造发展空间、提升自我价值，做一个有社会价值和对社会有价值的人。
对公司：我们每人都是大家庭中的一员、永远以创造公司长远持续发展利益为目标。
对社会：以一名社会成员的必备责任感，创造更多洁净空间及共同财富，并更以宽阔的视野和胸怀，与所有共同努力的人们共享成果。
对未来：用责任创造信心，用科技创造舒适，用专业创造洁净，用爱心创造公益，用成就回馈社会。
我们的目标◆立足基础服务，树立XX诚信高效形象。
◆强化服务意识，打造一流保洁服务品牌。
◆细化服务质量，倡导清洁温馨生活环境。
第二章 XXXX概况及管理特点分析一、XXXX概况：XXXX地处西安城东，紧邻城区最大的河流浐河，未来该区域将形成一路（长乐路）、两环〔二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，项目定位为西安第一座真正意义上的依河而建的纯水景住宅区。
XXXX总建筑占地面积400亩，其中绿化面积280亩，绿化面积占总建筑占地面积的70%。
一、二期建筑面积约35万平方米，绿化面积11.48万平方米。
建筑造型新颖，设计上也是独树一帜，能满足现代主流生活的需求。
有多层区、别墅区、高层区等现代化建筑，道路、车位、地下车库、儿童活动场地、园林、景观小品、景观水系、广场、南北公园等相关公共设施配套到位。
二、XXXX环境管理的特点：根据以上XXXX的概况，说明环境管理服务应该并已经成为XXXX物业管理的重中之重；◆要责任心强、服务细致好的物业管理一定要有好的保洁绿化管理服务，但不好的保洁绿化管理服务一定会直接影响物业管理。
XXXX小区环境需要管理细化，服务周到的环境管理者为之装扮，才能使物有所值。
◆塑造良好的外在形象XXXX小区为西安城东规模较大、环境优美、现代化强的纯水景住宅小区，这就要求物业管理保洁既要提高服务意识，又要提高管理要求，同时也要具备强烈的外在形象服务意识。
第三章 XXXX小区物业环境管理服务思路经过多次详细的现场勘查和交流沟通，秉着“强力保障优化形象”的指导思想，针对XXXX小区的规划特点和业主对环境服务满意度的需求。
我们公司服务的整体思路是：“一个中心、两个基本点”。
“一个中心”是指我们的一切工作全面围绕“服务于XXXX所有业主”的这个工作重心；"两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。
我们将提供“专业化系统服务+特色服务”的一体化模式，让业主享受星级清洁环境的服务理念，有效树立XXXX的对内、对外窗口形象。
◆优化环境专业与政治共建从员工工作着装、文明用语等基层层面做起，严格按照《XX物业关于着装的相关规定》和《XX物业文明用语100句》的相关规定执行，然后进行持续性培训机制，加强文明礼仪培训，强化从业人员服务意识，全面提升从业人员素质。
在工作中，强化从业人员专业技能，加强思想政治教育，以班组为单位，建立起角色转换结合，建立起鲜明特色的物业服务礼仪体系。
◆节能降耗保洁养护互补保洁服务作为物业服务的一部分，能有效促进物业保值升值。
要通过精心养护保障各种材料光洁如新，且在基础上尽可能降耗，针对XXXX 各项管理服务指标，结合XX成熟物业的质量运行体系，做到“节能降耗保洁养护互补”清洁服务的思路。
不仅要做到整洁如新，还要延长材质寿命，园林养护要做到枝繁叶茂，造型奇异、美观生动、合理施肥，结合适时天气延长花期等，以总体实现地面长洁、水长清、树长绿、花长开环境要求。
◆细化服务考核与培训并重物业保洁与养护服务核心在于强化细节管理。
针对XXXX的特点，我们细化各项服务工作程序，尤其是要细化公共区域保洁和养护服务，要量化工作程序和细化服务礼仪。
做到各区域、各从业人员集中培训、观摩学习、互动交流、实施考核全面提升服务品质。
积极和雇主、业主沟通，细化各项服务程序，接受业主和雇主的合理建议，为业主提供服务优质高效；环境安全温馨；管理规范创新的质量方针，服务工作不断细化、优化，形成良好的循环服务。
第四章物业管理服务承诺对XXXX实际考察，结合XX物业的自身优势，我们将做到以下服务承诺：★半年内业主满意率达到85%以上。
★严格按照物业管理二级服务标准要求操作管理。
★时刻做好应急免费服务对外窗口形象。
★争取实现市级卫生文明小区。
卫生管理承诺最终效果（见表）序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施1 保洁率99%保洁员、养护员十小时保洁、养护工作，按保洁、养护标准进行操作，保洁、养护工作落实到人，监督检查得力，严格考核。
2 园林养护率98%3 雇主、业主满意度90%实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，工作中广泛收集客户意见。
4投诉处理率100% 定期走访客户，强化服务意识，做到投诉池里有结果并记录和回访投诉回访率100%第五章：XXXX物业环境管理费用测算核算依据◆国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发改价格2003.1864号）◆陕西省建设厅印发的《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价费发 [2004] 72号）◆根据『陕西省人力资源与社会保障厅关于陕西省最低工资标准的通知』（陕人社发『2011』103号文件。
◆依据【XXXX】前期工程建筑面积35万平米; 绿化面积6.63万平米.环境服务费每月每平方米0.44元。
其中保洁服务费每月每平方米0.27元；绿化服务费每月每平方米0.18元。
一、保洁费月预算（没考虑到的双方协商具再议）1、人工费 F1: 57450.00元人员职务基本工资（元）/人职务补助（元）/人人数（名）合计（元）环境经理2000.00 350.00 1 2350.00 主管1300.00 200.00 1 1500.00 领班1000.00 150.00 4 4600.00 保洁员1000.00 - 49 49000.002、按规定应提的福利 F2：1436.00元。
职工福利、工会、教育培训经费2.5%57450 ×2.5﹪ = 1436元3、按规定应提的社会保险 F3：5458.00元①、医疗保险 8% 57450×8﹪= 4596元②、工伤保险 1.5% 57450×1.5% = 862元③、养老保险 21%4、按规定应提的劳保用品费 F4：1149.00元按人工费的2% ×57450.00元 =1149.00元5、餐补：按每人每月104元计算 F5: 5616.00元 54名× 104元= 5616元6、服装费: F6: 1100.00元管理人员 1×480 ÷ 24 = 20元保洁人员 54×240 ÷ 12 = 1080元7、清洁工具、材料及耗材及清洁设备、工具折旧费：合计 F7：4356.00元。
1）日常清洁剂及用品883.00元名称数量单位单价月损耗区域分布及用量全能清洁剂 5 加仑30.00 150.00 地面、卫生间及各种设施等不锈钢光亮剂 3 加仑66.00 198.00 电梯间及不锈钢保养玻璃水 2 加仑30.00 60.00 所有玻璃门窗的清洁洁厕剂 1 加仑30.00 30.00 所有卫生间洁具的清洁静电除尘剂 1 加仑65.00 65.00 走廊地面的清洁地板清洁剂 4 加仑30.00 120.00 室内地板的清洁除锈剂 4 加仑35.00 140.00 卫生间、洗澡间除锈用外墙清洁剂 4 加仑30.00 120.00 景观外墙清洁2）清洁设备及工具每月消耗及折旧费：3473.00元.名称数量单位单价(元)使用期限月损耗(元)楼层分布拖把45 把8.00 1.5个月240.00 每层1把，地面卫生间清洁榨水车10 台160.00 12个月133.00 室内地面清洁，每人1台伸缩杆30 个35.00 8个月131.00 高出清洁用，每人你把笤帚54 把8.00 1.5个月288.00 地面清洁，每人1把簸箕54 各18.00 3个月324.00 地面清洁，每人1把大扫把20 把12.00 1个月240.00 室外地面清洁，每人1把玻璃上水器30 个15.00 4个月112.50 玻璃门窗清洁刮水器30 个15.00 4个月112.50 玻璃门窗清洁大垃圾袋50 包15.00 1个月750.00 垃圾桶用便池刷 2 个 3.50 3个月 2.33 男女卫生间用毛巾54 条 2.50 1个月135.00 设施清洁水桶54 个35.00 12个月158.00 清洁桶每人1个尘推25 套35.00 6个月145.83 走廊地面用，每人1把尘推套25 条18.00 6个月36.00 走廊地面用，每人1把梯子 6 把120.00 1年60.00 高出清洁用雨衣54 把8.00 12个月36.00雨鞋54 双28.00 12个月126.00手套54 双 4.50 2个月121.5三轮车 3 辆1500 14年321.00 清理垃圾8、消杀费 F8: 1200.00元。