建议总商业面积为： 5万平方米左右
配比原则
集中商业：3万平方米左右 临街商业：1.2平方米左右 点式商业：0.8万平方米左右
项目商业定位策略
社区商业规划设计
规划设计两个必备基本点：
服务为本
社区
灵活第一
经营项目关系到 日常生活所需项目
项目商业定位策略
大型社区商业模式的规划设计特色建议
1
三种商业规划模式建议： （1）沿街设计模式； （2）区内半开放泛会所模式； （3）独具特色人、商分流模式。
2）业态店布置原理
———— 业态模拟原理————-
模仿新加坡社区商业配置原理
我国商业配置
一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店——规划的街坊级
二是6000-8000套住户配套建设一个邻区中心——规划的居住小区级
三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心——规划居住区级或 居住地区级
三种客流的大小比例决定销售额比重结构图
派生客流 分享客流 自身客流
项目商业概念定位
项目商业定位策略
商业定位导入
市场互补
与大规模居住区进行配套
动态市场
以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念 以物美价廉、品种齐全服务社区
项目商业定位策略
商业消费层次功能元素层次组合导入
第四重： 商业/社会/文化交流的消费
商圈大小
一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半 径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。
商圈大小关键因子
规模
业态
业种
六大因子
消费
考量
交通
习惯
条件
商圈 竞争
商业概念导入
商圈层次的界定
边缘商业圈 次级商业圈 中心商业圈
中心商业圈————占这一业态店顾客总数的55％至70％ 次级商业圈————占这一业态店顾客总数的15％至25％ 边缘商业圈————占这一业态店剩余部分的顾客
17种新型业态
购 大 专 专 食 便 折超仓 百 家邮 网 自 直电 电
物 型 业 卖 杂 利 扣市储 货 居购 上 动 销视 话
中 超店店店店店
会店建
商售
购购
心市
员
材
店货
物物
店
店
亭
全面了解业态是项目商业制胜关键之一
商业概念导入
业态商圈的界定和各业态店商圈辐射
商圈
也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。
商圈的容量是商业业态店生存风险系数
商业概念导入
店铺商圈界限判断坐标
美国学者威廉·雷利提出的雷利 法则，也可称为“零售引力法则 (定律)”。
他认为，商圈规模由于人口的 多少和距离店铺的远近而有所 不同，店铺吸引力是由最临近 商圈的人口和里程距离两方面 发挥作用。
（以汽车为交通工具）
商业概念导入
商业客流规律
项目商业定位策略
社区商业布局与结构形态
商圈范围—— 服务本居住社区和大社区 大社区规模较大——100万平方米
住宅区内 多点式商业
+
住宅区周边 沿街商业
+
住宅区分离 独立集中商业
底铺形态
底铺形态
独立单体形态
社区商业面积配比建议
商业面积配比原则 按照商业比例黄金分割原则 ——独立集中商业与分散商业面积遵守比例大约为 60%：40%
及服务功能
第三重： 外延辅助型消费及服务功能
第二重： 舒适性消费及服务功能
第一重： 基本消费及服务功能
第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等 第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等 第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等 第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间
Dalian Program &
Commerce Plan Resolution
大连项目商业概念策划提案
目录 一、商业概念导入 二、大连项目商业概念定位 三、大连项目概念规划和设计建议
商业概念导入
商业概念导入
零售业态概念解析
零售业态
零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。
业态分类
划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务 功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场 所等因素进行划分具体业态区。
备车位。
3
项目商业定位策略
社区商业功能定位
集中购物、休闲、娱乐、综合服务与一体的立体大型商业 社区
发挥“家的延伸”作用——满足现代个性发展，创造自由 生存空间需求
项目商业定位策略
社区商业业态定位
1） 业态配置：适当设置大型超市、专卖店以及超市、便利店、专业 店、食杂店、等生活服务等网点；一般不配置百货店、仓储商店、 集贸市场等商业业态。
社区商业5大要素
地域
人口
区位
结构
社会心理
项目商业定位策略
概念内涵界定
指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形 态。
社
是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为
区
宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费
商
为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地
业
型商业。
它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2 公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规 模一般应控制在3——5万平米左右，商业业态的 设置也有较强的针对性。
社区底商须高、大、 2 全、采取功能分区有
超前、灵活、 4 自用分割。
设计特色
便于统一管理；配套 设施档次高——中央 空调、楼宇智能化、
５Ａ智能化设备；超
社区商业形态与社区规划定位相吻合，小 前的千兆以太网和预
区底商、商业街、泛商铺的设计规划以小 应力结构技术智能化
区整体风格为基础。
和任意分割空间；配
规划的街坊级商品组合
以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超 级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
项目商业定位策略
依据以上原理模拟业态店配置如下
规划居住区级或居住级商品组合
普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
规划的居住小区级ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品组合
邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店 和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市 场、1 家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、 面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、 家庭用品、书局、家庭娱乐中心。
商业概念定位
选择以购物、休闲、餐饮、娱乐于一体， 服务大社区的全新商业模式
项目商业定位策略
方案一
引入社区商业概念
概念导入
社区商业——“Community” ——法国社会学家卡.滕尼斯于1882年首先提出。
1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义：一定 区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相 对独立的社会共同体。