房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题及详解（一）
一、问答题（共3题，每题10分）
（一）
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为260万元、300万元和320万元，依据最高最佳使用原则选取了320万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1．上述做法中有哪些错误？
答：上述做法中的错误及理由具体如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：
①与估价对象的区位相近。
可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。
②与估价对象的用途相同。
这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。
③与估价对象的权利性质相同。
当不相同时，一般不能作为可比实例。
④与估价对象的档次相当。
档次是指按一定标准分成的不同等级。
⑤与估价对象的规模相当。
例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。
理由：房地产收益可分为实际收益和客观收益。
实际收益是在当前经营管理状况下实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。
因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。
客观收益是在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以用于估价。
因此，进行估价时，采用的年净收益必须是客观收益，应该对三个交易实例的净收益是否为客观收益进行说明。
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
理由：年总净收益＝单位面积年净收益×面积。
因此，经营面积的不同对年总净收益影响较大，即使可比实例的经营规模与估价对象相似，但经营规模的不同仍然影响估价结果的准确性。
因此，应采用单位面积的年净收益，尽量排除经营规模不同对估价结果准确性的影响。
【说明】此处为知识点扩展部分，教材上没有详细的解释。
（4）不应选用320万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。
理由：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值或价格。
最高最佳利用，是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。
在最佳利用状况下的估价对象应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、
层数等）；最佳内部组合，实现最佳经营和使用；最佳使用效果。
直接选用320万元作为估价对象的年净收益影响估价结果的准确性，曲解了最高最佳利用原则。
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
答：运用报酬资本化法估价，在测算估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去、现在和未来的变动情况及预测的收益期限，预测估价对象未来各期的净收益，并判断该净收益流属于下列哪种类型，以便选用相应的报酬资本化法公式进行计算。
其中在实际估价中采用较多的是年净收益每年不变的公式，求取估价对象的年净收益的方法有：（1）过去数据简单算术平均法，是通过调查，求取估价对象过去若干年的净收益，如过去3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年净收益。
（2）未来数据简单算术平均法，是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年净收益。
（3）未来数据资本化公式法，是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取年净收益。
（二）
丙公司购得一个已停工3年的在建工程，结构封顶，其中1～5层为商业裙楼，6～30层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和6～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请问：
1．请问可以设定抵押的房地产包括哪些？
答：房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》《房地产估价规范》《商业银行房地产贷款风险管理指引》《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》《房地产抵押估价指导意见》等进行。
根据上述规定，可以设定抵押的房地产有：
（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。
（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。
（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押。
（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
2．请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
答：（1）可优先选择假设开发法，同时也可采用成本法，进行综合调整。
①假设开发法的技术路线：在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。
②成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利息、税费所组成，将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。
（2）本案例，欲用3年的在建工程，俗称“烂尾楼”向银行申请抵押贷款，应首先明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及6～8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确；必须了解当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等；评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。
在确定评估价值时须考虑的因素有：
①可优先采用假设开发法，再采用成本法。
进行估算时要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，商业裙楼的装饰、装修费用等均不是小数；如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。
②采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房（采用收益法）和住宅（采用比较法）应根据市场行情分析分别估价。
③应按估价时点的市场价值估算，不能按3年前的市场价值估算。
④应用假设开发法，要合理确定扣除项。
⑤应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。
⑥还应考虑预期风险（主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析）并分析市场变现能力。
进行估价分析还需考虑的因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售
费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率（资本化率）等。
（三）
2012年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期3年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现由于发展计划调整，该百货公司欲转让该商场而委托评估机构评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权益性质相向的临街店铺正常交易的实例，可否选取为可比实例？为什么？
答：（1）不可选取“该商场周边权益性质相向的临街店铺交易实例”作为可比实例。
（2）理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：
①与估价对象的区位相近。
可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。
②与估价对象的用途相同。
这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。
③与估价对象的权利性质相同。
当不相同时，一般不能作为可比实例。
④与估价对象的档次相当。
档次是指按一定标准分成的不同等级。
⑤与估价对象的规模相当。
例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能。