可
项目面临的现实情况是： 汤池仍以本地消费占主导，旅游消费有待引导 一期建成后，在条件不成熟的情况下被迫开业 前期运营失败，与商家进驻开业呈现恶性循环 政府虽有意识，但对项目的实际支持行动较少 市场对项目信心严重不足，前景不被市场看好
是，
宏观 自问：面对错综复杂的 中观 环境，一期招商运营的出路在哪？ 微观
文化客栈、特色民宿等
本地传统概念核心 传统制作工艺：主要展现菜油、 米酒及豆腐癿，特色文化；
饮食类 本地传统饮食为主 百年特色餐饮，茶楼，酒楼
传统类展示与 零售
传统手工艺：展现庐江及安徽特 色作品剪纸、虎头鞋等。 传统节目演艺：民间艺术表演传
传统小吃、名点
泸州土特产 辅时尚轻餐 轻餐包括面包坊、奶茶店、茶吧、书吧等
播传统艺术；
以上3个品类予项目内涵，吸引客流。
传统手工招商
传统手工：凤阳凤画，亳州剪纸，阜阳剪纸，芜湖铁画，歙砚，徽墨，宣纸，万安罗盘，徽州木雕、砖
雕、石雕，舒席编织，望江挑花，界首彩陶，徽派盆景，绣花鞋、虎头鞋，中国结。
徽州木雕 界首彩陶 亳州剪纸
传统作坊招商
传统作坊：油坊、铁匠铺、酿酒、篾匠铺、汤池茶叶铺等。重点是传统作坊技艺传播，附带零售。
网络（例途牛网、同城旅游网、合肥论坛、贴吧等等）控出一个单位组团，提供最低折扣价，作为旅游网站
合作专有资源；
合作媒体启用自由线上推广，发动线下联动资源，将 游客引导至项目现场，自行收取一定费用作为佣金； 合作期间，合作媒体免费附赠系列网络广告；
客户界定细谈；
同时，可组织推广人员在各论坛、贴吧投放软性广告。
特别是演艺广场及周边商户，是项目特色的核心形象展示面，必须严格管控。
民 宿
传统艺术演艺（舞台）
剪纸、捏泥人、彩画等 茶楼 传统手工艺、传统作坊
店铺内、广场上，每天都在演绎着传统手工艺的每一个制作环节。
对于这些特色商家，我们建议给予足够的政策支持：
1、精选传统手工作坊，零租金入驻，并在必要的情况下给予特别推广支持； 2、口碑好的商家，给予一定的免租和推广支持； 3、与政府协商，凡进驻商家免三至五年的营业税收； 4、与银行或保险公司合作，提供特殊的经营贷款支持。
铁匠铺
榨油坊
酿酒坊
餐饮类主力商家引进
当地特色餐饮、茶楼、酒楼为主，如朱三土菜馆、李氏农家院等主营土菜的商家：无叉鸡、清蒸酱鱼、 冬骨、野菜圆子、鱼头汤、百花菜烧肉、啤酒油焖牛蹄等等。
茶楼
酒楼
朱三土菜馆
传统小吃、名点引进
传统小吃、名点：汤池米饺、庐州白糕、李庄白肉、刘黄粑（或林黄粑）、虹桥猪儿粑、泸州张坝桂圆、 古蔺麻辣鸡、叙永豆花面、能见糕、邓式米花糖，辅以安徽各地小吃。 辅带时尚轻餐饮：面包坊、奶茶店、茶书吧等 汤池米饺 豆花面 茶书吧
所以，对于自持和可售物业的规划，我们的整体建议是：
一期全部自持，二期全部公开销售（博物馆除外）
理由1：一期是项目成功运营的核心驱动
理由2：一期是现房，而商业主要售卖的是市场预期 理由3：一期属内街铺，客户投资信心受运营影响大，而目前经营状况不佳 理由4：二期沿路分布，对整体运营的要求不高，且经营更加自由 理由5：二期是沿街铺，客户自营、投资的意向较一期更大 理由6：二期的商业价值、货值更高，有利于资本回收
1、特色环境
2、清晰定位
3、严格招商
接下来，
我们将重点从占位/产品/招商/运营四个角度着手，
提出切实的解决方案。
结合合肥旅游市场和本项目情况，我们建议本案的市场定位：
立足10分|辐射60分|面向200分
立足10分钟之内的汤池镇，成为汤池旅游人群的最佳购物休闲场所 以当地旅游产业优势为依托，通过对项目特色文化的传播影响， 吸引周边60分钟车程的城市旅游消费。 同时通过持续性的运营，将本项目和当地旅游推向3小时车程的全省市场， 并可在成熟运营的基础上，进一步纵深发展。
虽然
1、汤池的温泉度假村在省内已久负盛名 2、但各项目却各自为战，吸引来自合肥及周边地市的目的型旅游消费 3、当地政府有意加快其他旅游资源的开发步伐 4、并整合、打造以温泉度假产业为依托的资源型特色旅游目的地 5、却由于旅游配套不足、推广不够而显得后劲乏力 6、而本案的出现，将在一定程度上弥补了当地旅游市场的空白 7、一期招商已过六成，并已积累一定的商家资源
本案的自持和可售物业如何平衡，才有利于整体运作？
博物馆 旅馆 集散广场 戏台 旅客服 务中心
定 位
旅馆
一期
创意零售、特色名小吃、戏台和演艺广场、集散广场等
二期
博物馆、旅馆、滨水休闲商业、特色零售商业和综合商业等
从目前的整体定位，我们可以清晰看出项目的：
一期是整个项目成功运作的
引擎
一期的特色化经营，将成为项目整体的形象标签，成为汤池除温泉度假外的又一旅游名片， 吸引包括度假村外溢消费在内的，大量外部目的型旅游消费客群。
每年，结合庐江、汤池当地的节日举行大型活动，如庐江美食节、汤池文化旅游节等。
须提前三个月筹备，组建执行小组，与政府对接并达成统一共识； 活动方案确定后，解决活动的场地、申报、招商、合作组织等工作； 同时，陆续开始为期两个月以上的活动推广，并与各商家沟通活动
的配合细节。
每季：联合汤池其他景点举行活动，如汤池温泉文化节、汤池佛文化节等
活动方案确定后，解决活动的场地、申报、招商、合作组织等工作活动； 同时，逐步开始为期半个月以上的活动推广，并与各商家沟通活动的配合细节。
每周：在戏台和广场均有各类主题文化演出，并配合特色展销，如庐剧、皮影戏、杂耍等
须提前半个月组建活动筹备小组，与各商家达成共识； 活动方案确定后，解决活动的场地、申报、招商、合作组织等工作活动； 同时，逐步开始为期一周以上的活动推广，并与各商家沟通活动的配合细节。
其次，得找到一棵“大树”支持我们的运营：当地政府
以政府名义包装，提高项目的影响力
比如说： 旅游资源整合：整合汤池所有旅游景点，形成合力，统一协作；
提升形象包装：弱化单一的“温泉度假”形象，强化汤池“生态人文旅游小镇”的形象；
重大活动导入：如庐江美食节等，并每年举办汤池文化旅游节； 统一宣传推广：以政府的名义加大宣传汤池，引入本项目，重新编制旅游路线；……。
其他：电梯框架、汽/火/高铁车站、户外
给客户一个“来”和“再来”的理由。
理由1：持续性的主题文化活动
年年有节庆 月月有展销
季季有节日 周周的演出
对于消费者来说，购物、餐饮、度假等重复消费的可能性不大； 我们需要结合项目的经营定位，不断的营造各种类型的主题活动，制造新闻点； 吸引消费的同时，结合口碑提升市场对项目的忠诚度； 同时，通过商家的节日促销等，提高商家的收益。
合肥的第一个5A级景区，当年国庆游客量达48万人。
三河古镇给我们的启示、运营方面的长期投入
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典型案例借鉴：扬州·东关街
东关街，位于古运河边，2014年依托原有的古建筑遗址，新建的特 色文化主题街区，全长1122米； 项目倾力招商引进了1817年的四美酱园、1830年的谢馥春香粉店、
土特产引进
本地山货、干货：百花菜、蕨菜、黑木耳、花菇、野竹笋、名茶。其中名茶、山珍、泡温泉被本地人称 之为当地三宝。
茶叶
野竹笋
百花菜
创意零售店引进
创意零售：儿童玩具、陶瓷艺术精品应、信封明信片、糖果零食、生活娱乐零售等用品。
创意玩偶
创意水杯
创意杂志
文化客栈、特色民宿引进
走差异化路线，引进文化客栈、特色名宿带动客流。
传统演绎节目：庐剧（地方戏又称倒七戏）、传统杂技、 黄梅戏、 凤阳花鼓戏、 皖南花鼓戏、 泗州戏、 青阳腔 、文南词等。
同时，每适中国传统和当地特色的民俗节日，均举行相应的主题活动，如焰火、灯谜等。
理由2：丰富而特色的消费内容
突出特色｜强化品类｜弱化品牌
尽可能做到每个商家都有各自的特色，丰富项目的内容； 为了提高商业的趣味性，在商家选择时，将最大化的放大品类的多样性； 而放弃品牌，是为了突出项目的唯一性。
整 体 操 盘 策 略 提 报
三 食南 山 六 巷
汤 池
2016.11.06
经过两轮的双向沟通， 针对南山·三食六巷项目，双方达成统一目标：
须实现一期、二期整体运作成功。
直白的说，就是须同时确保自有物业的成功运营，和可售物业的成功销售， 单方面的成功都意味着项目的失败。这是死命令！
首先，基于目前的整体定位，我们要先弄明白一个问题：
再次，我们要拥有一群友好的长期合作伙伴：旅行社
与旅行社的合作，保证景区有稳定的游客量
按照5A级标准组建项目旅行社，配备专业的推介、导游及后勤队伍； 招商的同时，就联系全省市的各个旅行社开展广泛合作，并签署《游客导入协议》; 各签约旅行社须将汤池南山景点纳入“旅游黄金线路”进行推广。
最后，要通过必要有效的传播让客户知道：广告推广
微信（与大V平台合作、建立自己的微信APP平台）
充分运用其传播信息的快捷性，直击客户群体；
并可以作为圈层营销，充分运作，最大化的网罗客户；
同时结合各大APP、微信大V平台推广（如今日头条、合肥热线、 合肥全攻略等）。
广播电台：安徽交通广播、安徽旅游广播、安徽卫视、 合肥卫视等 报纸：合晚、新安、商报、星报等
须提前两个月组建活动筹备小组，与政府和各联盟商家达成共识；
活动方案确定后，解决活动的场地、申报、招商、合作组织等工作活动； 同时，逐步开始为期一个月以上的活动推广，并与各商家沟通活动的配合细节。
每月：联合汤池或本项目的商家举行展销活动，如汤池山货节、XX小吃节、XX手工艺品节等
须提前一个月组建活动筹备小组，与各商家达成共识；