昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西山、官
渡、高新、经开六个区域，按方向分为东市区 、南市区、西市区、北市区、中市区、一至二 环六个区域，另外还有包括安宁市（代管）、 呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜良、 嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝族自治县 、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县 盘龙区
典型项目分析:新亚洲体育城
项目劣势分析： 距离中心城区距离较远,给生活带来不便,且加大了生活成本. 项目周边生活配套不完善. 项目周边广福沿线有大量待开发空地,未来开工建设将对居民生活造成一定影响. 项目所处区域为正在开发区域，加上昆明主城区的目前交通状况不甚理想，使得在此 居住的居民生活半径明显受到制约。
7000-9000元/㎡左右。
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西市区发展现状： ——距主城最近的居住区
该区为主要的教育、科研区，依托二环
内的教育配套，成为教育置业的首选； 供应主要集中在土地储备较多高新片区
以及开发较早的西苑、学府路、北教场
南市区楼盘价格特点及走势分析:
——均价在6000-9000元/㎡之间
普宅均价区间（元/㎡） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项目名称 顺新时代 云大知城 奥宸橙郡 新亚洲欢乐城 新亚洲体育城 同德锦江嘉园 华都B区揽翠 盛高大城 金岸春天 中央金座 南亚风情第一城 6000以下 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-9000 9000以上
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南市区发展现状分析： ——物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布
南市区是目前昆明主城区新盘放量最多的地区，片区内存在大量城中村改造项目，同时，也
是昆明主城内高端物业的聚集区，片区内物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布。 南市区楼盘物业类型占比
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小结：
南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美、绿化率高等因素使
本区域成为昆明人置业首选； 南市区政府机构较多，滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员
达26%左右，区域对相关人员有较强的吸引力；
户 型 户型类型 面 积 户 数 比 例
开 发 商：星耀集团
绿 化 率：50% 车 位：7000
2-2-1 89 1200 30% 3-2-1 89 1200 30%
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3-2-1-2 140 120 10%
3-2-1 114 30 5%
12
13 14
星光大道
奥宸财富中心 果林金谷
待定
片区内三环边区域的价格在6000-6500元/㎡之间 滇池路板块及广福路板块的价格达到7000-9000元/㎡之间
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在售
待售
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南市区楼盘价格特点及走势分析:
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典型项目分析:新亚洲体育城
项目卖点分析： 强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多 较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。 独一无二的大型综合体育配套设施。 区域升值空间及发展潜力较大。 大社区总体规划保证了社区整体的布局科学合理。
龙泉路 二环北路
环城北路
一二一大街
昆曲高速公路
环城东路 二环东路
二环西路
环城西路 环城南路 二环南路
大观路
贵昆路
六个区域的划分通过一些主要干道来隔开：东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；南 市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；北 市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路 之间区域。
南市区楼盘开发普遍较晚，楼盘大多为2000年后新盘，二手房价格跟新房 价格相差不大。
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南市区客户群体分析：
——政府机构、城中村改造、高端改善型客户为主
政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位 人员达26%左右）， 区域对相关人员有较强的吸引力； 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是 昆明的首个、传统豪宅区。 新城概念的规划建设将让南市区规划更现代科学，更能吸引知识程度较高、偏年轻的客户 群。 改善性需求为主。客户喜好滇池附近的人居环境。
经开
该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘
规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。
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南市区楼盘概述： ——在售项目11个，待售6个
目前南市区在售项目11个，待售项目6个，大部分位于草海、度假及五甲塘片区。 片区为昆明传统豪宅区，滇池路上别墅项目居多。
——南市区二手房价格主要在6000-8000元/㎡之间
序号 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 项目名称 滇池卫城橡尚 滇池卫城蓝调公园 银海畅园 银海领域 理想小镇 玫瑰湾 滇池印象 光辉城市 香槟小镇 凯旋花园 月光宝盒 广福小区 滇池康城 湖畔之梦 颐庆园 滇池铂屋 已售 普宅均价区间（元/㎡） 6000以下 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-9000 9000以上
各片区分布的主要物业类型
多层、小高层 高层
高层、公寓、 写字楼 高层、公寓
高层、小高层
别墅
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昆明市楼盘概述：
目前昆明市在售楼盘约37个，其中
，南市区11个，西市区5个，北市区 4个，中市区8个，一至二环7个，东 市区2个； 待售楼盘约34个，其中，南市区6个 ，西市区6个，北市区7个，中市区3 个，一至二环11个，东市区1个。
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普通住宅主力户型区间（㎡） 50以下 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-140 141-150 151-200 200以上
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企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区
域也是昆明的首个、传统豪宅区。
南市区楼盘普通住宅的价格集中在6000-9000元/㎡之间，其中，三环边楼盘价格 相对较低为6000-6500元/㎡，滇池路板块和广福路板块等区位较好楼盘价格在
人民路 盘龙江
昆明主城行政区域划分
五华区
）。全市总面积21582平方千米，总人口
608.57万。市人民政府驻盘龙区。
金碧路
拓东路
西山区
官渡区
经开区
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昆明主城区内划分为六个区域：
——由十三条城市主干道隔开六个区域
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各区域主要物业类型及功能定位：
——随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业
东市区：昆明房地产开发最早的区域，供应量 主要来自昙华、凉亭和白沙河区；但目前开发相 对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市 政配套滞后，非置业首选。 南市区：昆明南市区是主城与东城的交接地， 此处将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角 洲。将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区， 与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市 副中心。 西市区：片区内的产业布局影响了居住的环境， 目前，一些产生污染源的工厂已被列出规划迁出 名单，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和 北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。 北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公 区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。 中心区：昆明商务、金融和文化中心。 一至二环：昆明发展最快也是价格上升最快的 区域，区域内有较好的生活配套和居住环境，是 市民置业首选，同时，也是楼盘价格上升最快的 区域。
由于地处城郊，加之项目本身体规模宏大，使得项目所在区域的空气质量、噪音污染
等指标优于其他区域。 与滇池西山位置距离较近，另外紧挨着官渡古镇。 云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。 价格低。
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南市区产品特点分析: ——主力户型面积在100-150㎡之间，别墅和城中村项目较多