西青区精武镇迎水南路以西姚村居住地块二项目目录02PLANNING ANALYSIS01SITE BACKGOUND ANALYSIS 00EFFECT DISPLAY03PRODUCT DESIGN04MODELLING DESIGN05DEMONSTRATION ZONE DESIGN 06DESIGN EXPLANATION00EFFECT DISPLAY00 201SITE BACKGOUND ANALYSIS01项目区位——区域位置天津市：天津，是中国直辖市、国家中心城市、超大城市、环渤海地区经济中心、首批沿海开放城市、综合交通枢纽，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区117° 10′E 39° 08′N天津site西南门户，位置优越基地坐落于天津城市西南部，外环线和高速环线之间，地理位置优越中环线快速环线高速环线外环线SITE内环线西青大学城天津高新区奥城奥体核心区海光寺五大道梅江居住区卫津南路居住区侯台居住区川府居住区王顶堤-华苑居住区中北镇SITE优质地段，交通利好项目位于天津市西青区，距中心城区约8.0KM，距天津站10.6KM，距天津西10.1KM，距天津南5.2KM，距天津市政府7.4KM（以上均为最短车程距离）7.4K M10.1K M10.6K M8.K M 5.2K M 天津市政府西青区城中心天津南天津西天津站SITE01 4K M5K M1K M2K M3K M天津水上公园奥体中心燕园水西公园天津赛象酒店汇成国际商贸城红外专科医院SITE天津中学天津工业大学天津工大附小天津师范大学天津理工大学天津大学天津农学院侯台绿化体育广场天津城建大学华苑产业园侯台科技园王顶堤大胡同商贸城南翠屏公园天津市第一中心医院01基地道路分析交通通达，通勤便利基地北至惠群道（25M），南至主干道海泰南道延长线（40M），东至主干道迎水南路（30M），西至支路成智路（35M），基地四至道路均为规划道路。
35M 25M30M惠群道成智路40M海泰南道延长线SITE迎水南路滨水西道延长线3号线01 基地与景观的关系自来水河SITE55M82M01基地四至SITE基地北侧为规划惠群道基地西侧为规划成智道基地东侧为迎水南路（地铁高架桥）基地南侧为海泰南路（地铁高架桥）01用地规划条件用地规划指标：1、规划用地面积：85536㎡2、容积率：≤1.63、建筑密度：≤25％4、绿地率：≥45％5、建筑限高：80m6、配建：物业411㎡；配套用房2824㎡7、车位配比：住宅机动车1.2辆/100㎡；配套机动车0.4辆/100㎡10M10M257M345M20M20MSITE8M 8M5M5M01地段——交通——配套——环境——教育——城市之窗，教育资源优越未来前景可期待！02PLANNING ANALYSISS I TE333.7M244.0M建筑红线建筑退界用地面积：85536㎡FAR：1.6限高：80M02规划推导场地条件输入80M限高条件下应考虑几层有效缩短间距的同时补量，做出产品亮点用地面积：85536 ㎡建筑计容面积：136858㎡容积率： 1.6建筑密度： ≤ 25%配套用房 2824㎡110㎡ 15%20105.1㎡ 24126.12㎡ 14743.74㎡ 52273.26㎡ 22785.78㎡ 180户T2(15F)T2(11F)T2(7F)T2(7F)T2(7F)220户140户476户210户1226户18%11%39%17%94㎡94㎡ 108㎡ 128㎡地块住宅面积小高层6栋10栋10栋34栋15栋75栋类洋房洋房洋房洋房总计FAR 1.67层（6.4层）平均层数===密度0.25非住宅面积134034㎡总户数1226户二梯二一梯二一梯二一梯二一梯二2824㎡02规划要求套数配比：15F 小高层 94 ㎡15%11F 类洋房 110 ㎡ 18%7F 洋房 94㎡ 11% 108㎡ 39% 128 ㎡ 17%根据规划控制条件，高层产品宜置在北侧，东侧但南北分区，土地利用最大化故高层产品布置在北侧02规划推导高层排布高层高层洋房洋房轻轨线轻轨线洋房洋房高层高层规划控制条件东西分区北侧间距未用足轻轨线影响高溢价产品轻轨线减小对高溢价产品的影响4栋高层北侧均可排下， 土地利用最大化L 型布置L 型布置南北分区地块条件层高2.9米层高*层数=楼高2.9*27=78.32.9*28=81.2限高80米限高和层高规定27F4栋根据量化分析，高层两梯四需要449户，故400楼栋数==27*4为多层，8F为高层，结合7F单价，故以7F作为基准进行设计[ 洋房4F-7F单价：28000元/㎡ ][ 小高8F-15F单价：26500元/㎡ ]S=33.81m日照间距=3*7*1.61=33.81m《天津市城市规划管理技术规定》根据当地规范，7F 34米的间距02规划推导根据最小间距34m，7F 洋房最多可排6排，间距未用足强排方案一：6排全7F 洋房62*7*2=868户无赠送，无亮点不推荐328米34米34米34米34米34米66米7F7F7F7F7F7F 27F间距未用足（只需34米）S=28.98m日照间距=3*6*1.61=28.98m根据当地规范，6F 29米的间距02《天津市城市规划管理技术规定》29米29米29米29米29米29米强排方案二：7排全6F 洋房不推荐根据最小间距29m，6F 洋房最多可排7排，户数增加6F6F6F6F6F6F 6F73*6*2=876户间距未完全用足无赠送，无亮点27F49米328米间距未用足（只需29米）强排方案三：3排6F 洋房+4排7F 洋房6F 最多可排3排，7F 最多可排4排，土地利用最大化推荐间距用足，户数最多间距用足372+616=988户34米34米29米29米29米34米34米6F6F6F7F7F7F7F 27F328米赠送露台，提升产品力S=28.98m日照间距=3*6*1.61=28.98m6F 6F复式复式站得高，看得远送挑空，送露台02《天津市城市规划管理技术规定》02规划推导34米34米34米34米27F27F27F27F顶层复式挑空赠送，顶复产品比标准层产品扩大约20平方米6+1顶层复式策略29米29米29米34米34米34米34米34米34米328米6+1F6+1F6+1F7F7F7F7F02界外地块控制线4小时日照3小时日照2小时日照1小时日照0小时日照5小时日照6小时日照 4栋27F 一字排开，不成立4栋27F 错位排开，不成立27F 错位拉开中间间距，成立未对北面地块造成影响4栋15F 一字排开，不成立42m13m27F27F27F27F 27F27F27F27F27F 27F 27F 27F 15F 15F 15F 15F27F 错位拉开中间间距排布根据日照要求，调整楼栋位置，错位排布，满足日照34米34米34米34米34米34米34米34米考虑单价及北侧高层对城市道路的压迫将高层27F 降低为15F34米34米34米34米34米34米34米34米北侧27F 高层降低至15F 考虑单价及北侧高层对城市道侣的压迫，降低至15F提高去化率，东侧设置11F 类洋房34米34米34米35米35米35米35米34米34米34米提高去化率，东侧改为类洋房11F,形成L 形布置削弱高架对住区影响94户型两面宽，双拼组合，南北间距控制面宽1.2倍我们拒绝兵营式布置！结合人流及未来地铁口人流，设置西侧北侧人行出入口植入售楼处与配套02规划推导根据需求和空间关系，植入售楼处（后期改造为配套）售楼处配套小区出入口小区出入口02葛洲坝绿城玉兰花园融创蓝山公馆总用地面积：23.4w㎡地上建筑面积：45w㎡容积率：1.4产品类型：低层、多层、小高层总用地面积：9.1w㎡地上建筑面积：20w㎡容积率：2.1产品类型：高层、多层02 案例借鉴中轴对称+围合组团花园中轴对称赋予美感，高层看庭院，低多层享私家庭院葛洲坝绿城玉兰花园融创蓝山公馆总货值：36.88亿￥2.8w ￥5.39w 亿￥6.09w 亿￥25.40w 亿￥2.8w￥2.65w ￥2.65w02规划分析——日照分析4小时日照3小时日照2小时日照1小时日照0小时日照5小时日照6小时日照说明：（日照计算采用“天正日照分析软件T20”）1.计算时间：大寒日北京时间8:00-16:002.计算依据：天津市39° 08′N，117° 10′E3.计算结论：满足大寒日累计1小时日照要求� A u t o d e s k �������� Autodesk �������6+1F 洋房景观视野7F 洋房11F 高层15F 高层规划亮点1——分区明确高层"L"型布置，视野开阔；多层组团围合7F洋房6+F 洋房6+F 洋房15F高层11F高层规划亮点2——T 字景观轴，三进院落内部组团造景，规划品质佳中央景观175M66M60M100M48M47M三进院落一进院落二进院落规划亮点3——最大化人车分流车道停车位162个规划亮点4——居住价值高位置，设置大户型沿内部景观中心布置大户型，产品力强景观主轴95类洋房112小高层95洋房110洋房130洋房110洋房规划亮点5——售楼处结合归家流线设置出人口人流方向人流方向人流方向城市道路车行流线车行主出入口人行主出入口地下车库主出入口消防流线消防应急口消防登高场地。