心
• 更多考虑的是购物中心 的品质和持续盈利能力， 这时候对业态和品牌肯 定会有更高的要求
目录
购物中心的定位
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
•宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 •盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析 •美利坚购物中心案例
业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：
功能互补性： 各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体
目标客群的一致性：
特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据 不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在 不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态
业态组合 业态规划基本原则
酒吧
水吧
面包
甜品
冰激凌
咖啡
服装 快销集合店 国际快销
男装 男士正装 商务休闲 少淑装 大淑装
运动 休闲 牛仔 数码 鞋包
配套 男鞋女鞋 休闲鞋
内衣 珠宝饰品 黄金珠宝
钟表 眼镜 个人护理 美发美甲 婴童用品集合店 儿童早教 日用家居 银行证券 教育培训 休闲食品 衣鞋修理 冲印干洗
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购物中心的定位
业态组合
空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：
购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对 的一个课题是： 如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价 值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和 相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的 需求适时调整。
业态组合 业态规划基本原则
1. 定位优先原则 2. 功能性选择 3. 业态的相关性 4. 长期租金回报能力评估 5. 空间资源的约束 6. 业态组合是个永远的动态的过程
•宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 •盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析 •美利坚购物中心案例
品牌组合
标杆品牌介绍
业态组合 业态
定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经 营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供 销售和服务的类型化经营形态。
业态组合
功能性选择是业态组合规划的基础：
综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：
城市中心区的购 物中心
• 购物、餐饮、休闲 娱乐等功能业态相 对突出
社区型购物中心
• 目的性消费较强的 零售类业态会比较 多
郊区型的购物中 心
• 主题性消费更强， 娱乐体验类消费业 态则更加丰富
新乡 29%
7% 8%
5%
5%
54% 17% 13% 16% 100%
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购物中心的定位
业态组合
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各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的 比例关系
落位与分布的问题： 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系
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购物中心的定位
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
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业态组合 业态规划基本原则
1. 定位优先原则 2. 功能性选择 3. 业态的相关性 4. 长期租金回报能力评估 5. 空间资源的约束 6. 业态组合是个永远的动态的过程
业态组合
业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：
各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直 接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：
业态组合
案例 社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐 饮和零售，餐饮业态面积占比超过20%。
项目名称
嘉亭荟
证大大拇 指广场
京基百纳 广场
欢乐颂 （深圳）
金桥国际 商业广场
商业 体量
开业时 间
6.5万 ㎡
2012.6
8万㎡ 2005.7
8.5万 ㎡
2008.9
3.5万 ㎡
2010.10
16.4 万
2009.12
建筑形 态
集中商 业
品牌商家
大润发，优衣库，小南国， 卡通尼，CGV，上海歌城
主力店 大卖场
主力 店
24%
街区
家乐福，好乐迪，特力屋 大卖场 36%
集中商 业（裙 楼）
天虹百货、苏宁精品店、太 平洋电影城、京基粤菜王府
百货
36%
集中商 业
家乐福，好乐迪，特力屋， 必胜客，肯德基
品牌组合
标杆品牌介绍
业态组合 业态分类 宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。
主力店 百货 超市 影院 KTV 电玩游乐城 电器 家居家具 健身 书城
餐饮
中式正餐
美食广场
中式快餐
时尚餐饮
茶餐厅
地方小吃
小吃
火锅
传统大锅 时尚小锅
西式快餐
洋快餐
西餐
东南亚 牛排
日本料理
韩国料理
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
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品牌组合
标杆品牌介绍
业态组合 业态规划基本原则
1. 定位优先原则 2. 功能性选择 3. 业态的相关性 4. 长期租金回报能力评估 5. 空间资源的约束 6. 业态组合是个永远的动态的过程
大卖场
18%
街区
易买得，上海歌城，国美， 卡通尼，运动100，小南国， 大卖场 19%
居适家
业态比例（按面积） 零售 餐饮 休闲 31% 23% 17% 12% 22% 20% 22% 27% 10% 25% 25% 20% 46% 17% 5%
配套 5% 10% 5% 12% 12%
业态组合
案例 万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过50%。
业态组合
定位优先原则：
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费 需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：
1 整体的功能性定位
即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市 综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别
业态组合
业态分布
业态分布方式：垂直分布
3F
无锡万达
2F
1F
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购物中心的定位
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
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品牌组合
标杆品牌介绍
业态的种类
业态组合 业态
零售业态对比（一）
业态组合 业态
零售业态对比（二）
业态组合 业态组合 定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业 态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题：
业态的选择： 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态 配比的问题：
59% 12% 10% 19% 100%
宿迁 13% 4% 4% 4% 32% 4%
3%
64% 16% 10% 11% 100%
盐城 21% 5% 5% 5% 20% 10%
65% 13% 12% 10% 100%
无锡 15% 1% 8% 3% 20% 4% 7%
3%
62% 13% 14% 11% 100%
业态组合
业态组合是一个永远的动态过程：
综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购 物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有 所变化：
开业初期的购物中心
• 更多的是关注购物中心 整体品牌的知名度以及 其对周围消费群体的吸 引能力，在业态规划与 配比上，更多会考虑那 些能迅速促进稳场与旺 场经营的业态与品牌；
盐城宝龙项目区位图
业态组合
盐城宝龙 主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV
项目规划 • 宝龙第三代标准店 • 五星级酒店 • 大型时尚百货 • 大型生活超市 • 大型电器商场 • 巨幕影院 • 休闲商业街 • 国际社区
成都万象城业态组合
杭州万象城业态组合
业态组合
案例 宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在55%-65%，餐饮比例偏少
项目 超市 电玩 KTV 影院 百货
主次力店 专业卖场 大餐饮 养生美容 酒吧
安溪 49% 8% 9% 7%
服饰集合店
运动健身 主次力店合计
服装服饰 生活配套 餐饮美食
合计
74% 10% 8% 8% 100%
即墨 21% 5% 5% 7% 27% 4%
69% 10% 12% 9% 100%
福州 12% 3% 7% 3% 22% 4% 6% 3% 1%
1%
3% 63% 13% 14% 10% 100%