项目推广策划方案一、产品说明（一）概况是由公司投资，昌（）房地产、（）建设发展开发建设的大型外商独资项目。

项目位于市江南南路223号（江南南路与城市快速环路白沙大道段交汇处）。

占地面积185亩，总建筑面积195387平方米，整个商城具备商贸、居住、旅业、餐饮、娱乐、仓储、配送等多种功能，可容纳数万人开展商贸活动，将成为目前西南区域大型的功能配套齐全的综合性的现代化批零商贸中心。

（二）物业业态分布根据对百货副食品批零贸易市场的调查和商城市场定位分析，商城按组团、楼层划行规市，确定业态分布。

a)A组团：经营日用百货。

b)B组团：经营五金交化、日用百货。

c)C组团：经营干杂副食品。

d)D组团：经营烟酒糖茶。

e)中心商场一层：经营皮具箱包、鞋类、日用百货。

f)中心商场二层：经营服装服饰。

g)中心商场三层：经营服装服饰及针棉纺织品。

h)中心商场四层：经营家用电器及餐饮服务。

（三）交通配套1、江南客运站：位于城市快速环路白沙大道与江南大道——南北公路交汇处，与隔路相对，是目前最大的客运服务中心，日客运量可达5万人以上，客运线路辐射围和目前百货副食品批零商贸辐射围大体吻合，与本商城形成天然配套，商城的大部分外地客源将从江南客运站上落。

2、市公交专线：为给公路主枢纽江南客运站配套，目前已有近十条市公交专线在江南客运站设置站点，在商城附近也均有站点，随着江南客运站客运量的增加，公交专线还将增加，这也为商城提供了天然配套，为商城开通了市顾客往返的广阔通道。

3、大沙田道路运输服务中心：将于今年“五一”投入运营，其位于开发区14区，占地40亩，投资2000万元，可停放200台车次，其建成使用将为周边地带批零商贸业务的发展提供了遍及全区乃至全国的货运配送配套，客观上，为形成了全国货运配套。

4、江南大道亮化工程：江南百米大道年建成通车，立马形成城市交通主轴线，为商城的批零商贸活动提供了绝好的临街界面。

二、市场分析(一)市场环境与产业分布1、房地产行业发展空间（1）房地产市场开发投资已经连续两年出现高增长的势头，2002年前9个月的增长率达38%，跃居全国前列，而开发的商品房空置率几乎为零，处于全国最低水平。

据有关统计资料显示，2002年上半年全市商品房销售面积达104.9万平方米，销售金额近20个亿，预计全年的销售金额是40多亿人民币，销售面积150万平方米。

销售情况之好全国罕见。

（2）市的城区规划面积将由现在的110.2平方公里扩展到1843平方公里，增幅超过10倍以上。

市现有常住人口和流动人口约150万，预计未来10年人口将会翻番。

按照全面小康的标准，现有的150万人口将要人均增加10平方米的住房，需要1500万平方米的住房。

新增的150万人口，每人按30平方米的需求计，需要3000万平方米的住房。

两项相加，未来10年，每年将有450万平方米的住房需求。

但是，目前市场的房地产销售面积只是100多万平方米，最好的2002年约为150万平方米。

因此，房地产市场仍有很大的上扬空间。

2、房地产市场产业分布特点：近年来房地产市场的分布格局简单划分如下：东部：面向高收入阶层人士，集住宅、商业、娱乐、文体、休闲于一体的中高档居住区，是目前开发投资的热点地带。

南部：面向中低收入的工薪阶层，商业、娱乐等配套设施欠缺，周边环境有污染。

由于价位低档，成为楼市的“第二战场”。

西北部：面向中低收入的工薪阶层，但该区域几乎集中了市所有的大中专院校，文化氛围浓厚，预计相思湖新区将成为市未来房地产开发的另一热点。

（二）区域房地产需求与现状1、从目前房产行业的高销售率、低空置率的状况看，市场属于供需两旺状态。

在目前已推出或即将推出的楼盘中，位于新城板块、琅东板块的中高档楼盘占据相当大的比例，而适应大众购买能力中低价楼盘的供应明显不足。

因此，中低价楼盘、环路沿边楼盘具有更广阔的市场容量。

2、位于江南路与快速环路白沙大道交汇处，同处此江南板块的可比楼盘有南国花园商城、金康居住小区、金湾花城、江南新兴苑、江景园及尚未推盘的新加坡城等。

在以上楼盘中，金康居住小区、金湾花城、江南新兴苑、江景园主要为住宅楼盘，其中金湾花城、江南新兴苑均取得较好的销售成绩，客户反响不俗，在住宅价格及销售上可提供参考作用；南国花园商城是销售情况很好的商业楼盘，对外宣传以商为主，但在实际的商业规划与组织中有较大的缺陷。

由于本项目独特的商业定位，与其他楼盘有较大的差异，形成了独特的竞争力。

也为以后的推盘打下坚实的基础。

原在江南区购房的多是江南本区域居民和看准低价位的投资者居多，随快速环道的通车和“136”工程的建设使江南路网日趋完善，以及江南客运站的投入使用，为该区域带来了更多的人流和车流，前景看好。

现江南板块的价格虽比快环通车前略有上浮，但因其价格与新城区、琅东相比还是有一定的优势，交通也较以前便利得多，经商环境利好，而且经开区正在优化投资环境，现在市区以及其他城区的消费者也有很多选择过江投资置业。

总体而言，该区域房地产市场供应量适中，需求量在增长。

（三）区域历史沿革与发展1、江南区及大沙田经济开发区基本情况江南区位于邕江南岸，2001年辖区面积扩大至195平方公里，人口约20万，经济发展势头稳快，目前有四座桥梁与江北对接，另有三座大桥在规划建设中，是市作为大西南出海通道和枢纽城市的重要门户。

大沙田经济开发区成立于1987年，地处市南面，紧靠江南区，现有人口3万多，规划面积39.6平方公里，有多条高速公路、二级公路纵贯其中， 2001年升级为国家级开发区。

第二、第三产业得到了迅猛发展。

2、商业现状及发展前景分析江南区在功能定位上是工业区，其二为商贸。

目前第二产业发达，第三产业优势不明显，原商业活动多集中在江南大道至路口一带，档次不高，配套不足，缺乏较集中的商贸地带。

根据城市建设“136”工作目标，城区政府大力推进城市建设和管理，优化交通网格，建立多个大型批零、专业市场等，把江南区建设成集休闲、观光、商住、工业加工为一体的综合性城区。

经开区现已基本完成首期6.5平方公里的开发，已引进项目123个，初步形成了以饲料、医药、建材、机械加工和房地产为代表的现代产业群，不断优化投资环境，积极吸引外资。

二期开发规划面积33.1平方公里，主要沿邕江及南(宁)西(津)公路向东发展，新区将分为五个功能小区：绿化公共社区、娱乐休闲区、工业区、商住区及大型专业市场。

3、城区未来发展近年来江南辖区的荣和新城、金湾花城、三元小区等多个房地产项目的落成，和、南国花园商城、金康居住小区、新加坡城等几个房地产新项目的开发，亭子、船厂的旧城改造又将把这一带改建成沿江的休闲商住地带，结合经开区的新区规划，将机械地增加了城区的居住人口。

快环的通车及江南客运站的启用、多条公交线路的延伸，为这一区域带来了更多的人流和车流，已具备了发展商贸中心区的条件。

随着三大客运站的外迁，对在“三华三场”这一围的经营户带来了新的机遇。

目前江南区、经开区还未建成较为集中的商业物业群，的出现正是顺应了现在和未来交通的格局，要充分利用两区完善的交通网络、经济快稳增长势头、市政目标建设等条件，在此确立该区域商贸中心的地位。

（四）、区域现有房地产项目分析、比较三、项目主卖点及物业分析（一）、项目主要卖点荟萃1、商业主卖点：①、第一个大型、多功能、现代化的百货副食品批零商贸中心；②、江南路改版升级，投资升值时代来临；③、“二沙”商圈轴心位置，商铺增值，指日可待；④、商业运输黄金干线，王牌客运站接驳商城，客流、财源滚滚而来；⑤、稳健型中档产权式成品商铺，引领商铺投资新时代；⑥、低首期，高收益，自由产权，买铺即收租；⑦、各地商家组团入驻高，投资有保障；⑧、农业银行、工商银行等金融机构提供一站式按揭服务，投资信心保证；⑨、商业公司专业管理，收益保障；⑩、商城规划合理，配套到位，功能强劲，主题明确；2、物业主卖点：①、发展商（新加坡）控股为海外知名企业，实力雄厚；全程策划代理商：仙舟项目管理顾问——商业物业专业代理，经验丰富，强强携手，胜券在握；②、南大门，通运宝地，“二沙”商圈轴心，市南商贸批零中心，物业升值潜力无限；③、新马风格，商贸新都，朴而不俗，江南新亮点；④、小户型，弹性设计，自由组合，扬个性，尽显创意空间；⑤、5500㎡大型绿色园林，提供超宽休闲空间，生活可以尽情发挥；⑥、配有网球场的运动主题绿色园林，动感生活，活力无限；⑦、发展商自建爱心学校，人文氛围浓厚，孩子健康成长；⑧、新型高素质物业管理服务，让您安心、放心、舒心；⑨、“二沙”商圈轴心，功能齐全，配套到位，最适合居家创业的好地方；⑩、中心花园、回廊绿化、空中楼顶花园，三维立体绿色空间；…………（二）、项目市场定位1、商业市场定位：①、百货副食品批零商贸新都②、“二沙”商贸物流圈中心③、大型商贸物流中心2、物业市场定位：既满足大型现代化批零商城功能需要，又能吸引各类投资者广泛进入的大型商住物业群。

3、项目形象定位：新马风格，中档物业，“二沙”商圈批零中心，批零商贸新都；（三）、项目强势、弱势分析及对策1、项目强势分析（1）、区位：①、地理位置得天独厚，交通十分便利，处在“二沙”商圈中心，具有比较成熟的商贸氛围支持，区域有无可替代性。

②、在城市规划发展方向上，经济技术开发区辖区已大幅拓展，“大沙田区”也已经被列入城区规划之中，“二沙”一带将基本实现城市化，并与江南区连成一片。

③、项目所在的“二沙”区，正依托城市快速环路白沙大道段与城市主干道江南百米大道——南北公路两条交通干道迅速崛起，客观上已经初步形成了“二沙”商贸物流圈。

（2）、项目规模与配套：①、综观市，目前尚未有大型、多功能、现代化的批零商贸中心建成，而本项目具有进军该类市场软硬件方面的优越条件和成熟时机，对本项目来说是一大机遇，发展前景广阔。

②、目用地达12.33万平方米，拥有经营单位约4500个，9大百货副食品经营交易区，建成后可容纳数万人开展商贸活动，极具规模优势。

③、南路临街面长达325米，商业价值大，可充分利用。

④、项目具备商贸、居住、旅业、餐饮、仓储、配送等多种功能，是目前西部配套最为齐全，功能最为强劲的大型批零商贸中心。

（3）、区域具备形成商贸批零中心的条件：①、项目位于经济技术开发区，享受国家级经济技术开发区的各项优惠政策。

②、城市快速环路的开通、三大长途客运站的外迁以及城市改造进程的加快，传统百货副食品批零商圈赖以生存和发展的基本条件已经发生了根本的变化，其演化与迁移已是大势所趋。

③、项目所在地——城市快速环路白沙大道段与城市主干路江南百米大道——南北公路两条交通干道，人流、车流川流不息，人气指数上升极快，已遥遥领先于城市快速环路其他路段。

④、隔路相对的公路交通主枢纽——江南客运站，是目前最大的长途客运中心，日客流量达5万人以上，其强大的运输能力为项目输送源源不断的客流。