深圳美术馆物业治理投标文件标书编号：项目名称：物业治理投标人：深圳市有限公司二○○八年十一月目录一、法定代表人证明书 (4)二、投标文件签署授权托付书 (5)三、投标函 (6)四、投标人情况介绍 (7)五、开标一览表 (20)六、物业治理费构成明细报价 (21)七、物业治理方式、运作程序方案及实施文件 (25)第一章物业治理整体设想及策划 (25)（一）项目概况 (25)（二）治理设想 (25)（三）治理目标 (27)（四）治理措施 (27)第二章治理方式、工作打算 (30)（一）治理方式 (30)（二）工作打算 (33)第三章人员的配备、培训与治理 (35)（一）人员配备 (35)（二）人员培训 (41)（三）人员治理 (44)第四章制度和档案的建立与治理 (46)（一）档案建立 (46)（二）治理处各项治理制度目录 (48)第五章房屋治理与维护 (51)（一）房屋维修养护 (51)第六章共用设备、设施的建立与治理 (54)（一）共用设施设备维修养护的治理规定 (54)（二）共用设施设备维修养护打算及实施方案 (56)（三）机电设备设施治理 (58)（四）智能化系统治理 (60)第七章保安及车辆服务 (62)（一）保安队伍组织建设 (62)（二）车辆交通治理 (64)（三）会务服务 (65)第八章安全治理与应急抢险预案 (67)（一）安全治理工作特点 (67)（二）安全治理目标 (67)（三）安全治理原则 (67)（四）安全治理内容与方式 (67)（五）消防治理 (68)（六）公共卫生安全治理 (69)（七）安全突发事件处理 (70)（八）突发停电应急预案 (71)（九）意外伤亡应急预案 (72)（十）水浸应急预案 (73)（十一）火灾应急预案 (74)第九章环境卫生治理 (76)（一）环境卫生治理 (76)第十章绿化治理 (79)（一）绿化治理 (79)第十一章物资装备 (81)（一）物资装备 (81)八、相关服务打算 (82)（一）预备工作 (82)一、法定代表人证明书同志，现任我单位职务，为法定代表人，特此证明。

有效日期：2008年12月28日签发日期：2008年11月3日单位：深圳市（盖章）附：代表人性不：年龄：工作证号码：营业执照号码：经济性质：有限责任主营（产）：物业治理兼营（产）：餐饮治理、超市治理进口物品经营许可证号码：主营：兼营：讲明：1、法定代表人为企业事业单位、国家机关、社会团体的要紧行政负责人。

2、内容必须填写真实、清晰，涂改无效，不得转让、买卖。

二、投标文件签署授权托付书本授权托付书声明：我（姓名）系深圳市有限公司（投标人名称）的法定代表人，现授权托付深圳市理有限公司（单位名称）的（姓名）为我公司签署本项目已递交的投标文件的法定代表人的授权托付代理人，代理人全权代表我所签署的本项目已递交的投标文件内容我均承认。

代理人无转托付权，特此托付。

代理人：性不：男年龄：联系电话：手机：身份证号码：职务：项目经理投标人：深圳市理有限公司法定代表人：授权托付日期： 2008 年 11月 3 日三、投标函致：深圳市中邦国际招标有限公司（招标机构名称）1、依照已收到贵方的招标编号为 C 2F01 的深圳市物业治理项目的招标文件，遵照《中华人民共和国政府采购法》和《深圳经济特区政府采购条例》等有关规定，我单位经考察现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、技术规范、图纸及其他有关文件后，我方愿以开标一览表中的投标报价并按招标文件要求承包上述项目并修补其任何缺陷。

2、假如我方中标，我方将按照规定提交上述总价 10 ％由具有独立法人资格的经济实体企业出具的履约担保书作为履约担保，共同地和分不地承担责任。

3、我方同意所递交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

假如在投标有效期内撤回其投标，其投标保证金将全部被没收。

4、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

5、我方理解贵方将不受必须同意你们所收到的最低标价或其它任何投标文件的约束。

投标人：深圳市理有限公司单位地址：深圳市法定代表人或其托付代理人：邮政编码：518033电话：传真：开户银行名称：开户银行帐号：开户银行地址：深圳市开户银行电话：日期：2008 年 11 月 3 日四、投标人情况介绍注：1、在按要求填写好此表格后，各投标单位能够用其它的方式，就公司整体情况作出详细的介绍。

2、有关资质和获奖情况需提供证书扫描件。

五、开标一览表注：1、本项目收费单价：内容应包括招标文件中所规定的所有服务项目；2、本项目总收费：指招标文件中所规定的所有服务项目合同期内全年的总报价，此报价作为投标方的投标总价。

六、物业治理费构成明细报价（单位：元/月）七、物业治理方式、运作程序方案及实施文件第一章物业治理整体设想及策划（一）项目概况美术馆是集美术展览、美术品收藏和美术培训教育等功能为一体的公共文化设施。

占地面积8000平方米，建筑面积达15000平方米，拥有八个标准展厅，一个中央圆形大厅和一个户外雕塑广场，以及7层多功能办公大楼，因此物业治理工作十分重要而艰巨。

（二）治理设想依照文化场馆物业治理的自身运作规律，针对美术馆目前的实际情况，我们通过初步综合分析，认为在对该物业的治理服务工作中应着重抓好如下几项工作：1、高标准、高水平治理的措施（1）建立和实施完善的物业治理质量体系物业治理行业的进展过程证明了要达到高质量的物业治理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。

近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。

在美术馆的物业治理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学治理、规范服务。

（2）培育高素养的职员队伍人才对我们来讲，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。

在人才的治理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素养。

二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分不制订出详细的培训打算，要求大伙儿有现代的物业治理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。

作为做好物业治理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素养的精干的职员队伍。

2、治理深度和广度的做法社会在进步、时代在进展。

关于美术馆如此一个精英荟萃的项目而言，物业治理服务的深度和广度是没有止境的。

我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业治理公司在治理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。

3、制造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想（1）硬件建设可靠的安全保障系统、治理完善的环境设施、简洁醒目的形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为美术馆环境和文明建设提供了物质保证。

严格车辆交通治理。

我们预备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。

运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。

“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。

“人防”上我们实施快速反应系统，物防上采纳围墙、防盗装置，技防采纳高科技的智能化系统等手段提高防范能力。

（2）软件建设创建高档次的文化场馆，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。

特不是我国物业治理行业进展时刻短，治理公司和宽敞业主均需要进一步加深对物业治理的认识和自身修养，那个过程需要日积月累的努力，物业治理公司应着眼于长远进展，持之以恒地在软件建设上下功夫。

（三）治理目标1、业主单位中意率达90%以上；2、有效投诉率低于2次；3、有效投诉处理率达100%；4、责任展品受损率，资产流失率为0；5、房屋及公共配套设备、设施完好率98%以上；6、场馆内治安案件案发率为零，无任何重大治理责任事故发生；7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；8、利用现代化治理手段对物业进行治理；9、消防治理通过政府规定，年检完好率100%。

（四）治理措施1、导入ISO9002质量治理体系我司已建立了ISO90002质量保证体系，并顺利通过第三方认证，通过多年的实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业治理服务的基石。

随着国际标准化组织于2000年12月颁布了2000版质量治理标准，我们审时度势，积极跟进，及时对原有的质量体系进行了改版，并成功获得IS09002∶2000质量治理体系的认证。

在美术馆物业治理的实施过程中，我们将一如既往地推行IS09002，以期在为客户提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。

2、实施“质量、成本双否决”运行机制我司结合物业治理行业的服务特性，全面推行“质量、成本双否决”机制。

公司每年通过与治理处签订目标治理责任书，把服务质量和成本操纵作为考核治理处工作业绩的两项最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。

我们将把这一套运行机制用于该场馆的治理实践中，力求在“服务质量”和“成本操纵”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务产品。

3、建立“加油站式”的职员培训机制由于提供服务产品的主体之间的个性差异，关于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对职员持续不断的培训。

在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级职员均有明确的培训达标标准，使每一层级职员保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。

同时，我们亦强化“治理者确实是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业治理工作中贯彻始终。

4、倡导开放式的治理服务物业治理公司与客户之间关系若协调不行，必将演化为阻碍物业治理水平提高的一种阻力。

为此，我们倡导和强调开放式的治理服务，即：我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交“治理报告”、组织“治理处开放日”活动、公布治理处主管人员的联系电话等措施，自觉同意业主的监督。

5、治理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变，需求亦时时在变，始终沿用旧有的治理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求的要求的。

在美术馆的日常工作中，将致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业治理水平的持续提升。

6、致力于共用设施、设备的循环改进楼宇治理的一个重要内容确实是共用设施、设备的治理和维护。