商业地产有哪些产权销售与返租大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。

这种操作模式的方式是：商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的
角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；小业主则是作为商铺的投
资者而存在；发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。

因此从整
体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系。

（1）两个基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。

购买本项目商铺的前提是：小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营商业地产有哪些产权销售与返租协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益。

（2 ）两个关系
♦发展商与小业主的承包经营关系
♦大型商家与发展商的承租方与出租方的关系
4.销售风险与回避
（1 ）差价补贴的风险
大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比批发”的概念）,而发展商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。

例如：假设大型商家租用某大型商业10年时间，综合考虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价，其10年的平均回报率为5.8%，而发展商承诺投资客户的回报率为8% , 这之间就存在2.2%的差距。

假设本项目的最终销售价值为1亿元，则发展商在这10年承租期中共需补贴：
1亿元x10年x0.022=2200万元，因而，由于长期的高回报导致长期补贴，为发展
商今后留下了包袱，也产生了一定的风险。

而该方面的风险也可通过一定的方式来回避：发展商首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好
的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。

补贴仅仅作为一种资金成本而已。

在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。

但这种方式必须非
常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性。

(2)大商家经营不良带来的风险
这是商家经营所带来的风险，也是发展商最为担心的风险。

主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。

而发展商却
处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压
力就更加大了。

由此产生的风险也需要通过一定的方式来规避。

应选择实力雄厚的知名商家。

知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多经验，具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强。

针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择商业地产有哪些产权销售与返租大型超市一样是充分迎合
了市场的需求与商家经营的联动关系。

社区中大量的家庭消费需求就可为那些为家庭提供
日常消费为主的超市提供源源不断的生意机会。

这样，商家的持续经营就有了良好的基础，
租金也就有了稳定支付的保障。

(3)返租期满后产权分散带来的风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。

虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在返租期满后又
将如何解决这个问题来保障众多小业主的利益呢？大型商家如继续租用，则恐怕难以应对
众多的小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值。

发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。

但为了更好地实现商业的销售价值，发展商需提前解决好这一问题，不要为将来的商场经营留
下后遗症。

要解决好这一问题，可以考虑采用以下的方法，仅供参考。

首先，要成立业主委员会。

由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地
划分比例关系，通过类似股权”的形式在实现整体效益的情况下，全面、公平地保障所有
业主的收益。

具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、
执行会长、会员等。

业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以
实现商场的统一经营。

其次，在项目前期分割规划中，要充分考虑今后经营的需要。

要合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到分则好售，合则好用”。

这样，即使返租期满后大型商家不再租用，也可以通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场商业地产有哪些产权销售与返租以对应招商。

大型商家整
体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，它有其存在的合理性。

它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。

但同时也应意识到它所带来的风险。