概念 “奥特莱斯”,音译词，英文OUTLETS的 中文直译。其英文原意是“出口、出路、 排出口”的意思。

涵义 在零售商业中专指销售国际、国内著名 品牌过季、下架、断码商品的商店组成 的购物中心，也被称为“品牌直销购物 中心”。如今的奥特莱斯已成为国际名 品集中地，是一种倡导更聪明的理性消 费的国际新型休闲购物模式。 起源 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百 年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理 工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立 的零售业态。虽然这种业态在美国已有100年历史，但
（3） outlets购物中心的运营成本低 outlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低， 另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度 的折扣。

对城市的作用 （1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带 在欧美市场， outlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千 万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到 营销推广的作用。 （2）促经济发展、吸引投资 据测算， outlets每1万平方米可提供200～250个就业岗位，能有力促进所在地的经济发展， 并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器。
项目发展部-OUTLETS专题报告
区位：位于纽约以北中央山谷区
4、国外OUTLETS典型案例-纽约Woodbury Outlets
建筑风格：一层的花园式Outlets 规划布局：经典的建筑规划和网状
域。
规模：经过数次扩张，直销中心
目前包含220家品牌店，7.2万㎡ 柜台面积，非常辽阔的郊区大型 商场。
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3、OUTLETS发展现状及分析-国内

国内发展现状
（1） Outlets起步晚，开发热情高 中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自 2002年北京燕莎首次将Outlets模式引入中
国，由于其成功的示范效应，在全国引发了Outlets开发热潮。
（2）对Outlets认识和理解参差不齐 国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全
部自主经营。实行统一物业管理。
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低价的原因 outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类 商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。
（1）迅速回笼资金的需要
（2） outlets商品的生产及推广成本低
很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品, 使用过去的经典面料、款式，省去了大量新 品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。
（5）误用概念，名不符实 其一，盗用概念，小型独立折扣店号称Outlets ，例如云裳奥特莱斯；其二，有名无实，借 Outlets之名开发项目，真正由品牌持有者或厂家参与的比例较低，甚至主业态不是Outlets。据 不完全统计，目前全国有各种类型的Outlets店近200余家，但真正意义的Outlets非常少。

发展现状
（1）迅速扩张 Outlets发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、 日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态。在美国已有
300多家，销售增长率逐年大幅递增。
（2）与三大传统零售业态平分市场 在欧美国家的大型零售商中， Outlets已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。在美 国的商业企业销售排行榜中， Outlets就占前五席中的三席。 （3）经营出现两级分化、业态产业化 国外 Outlets经营出现两极分化，企业集中度加大，产业化发展。美国排名前五位经营 Outlets的公司，共有139个分店，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美国Outlets中心总数 的61.8%和59.9%。 （4）品牌和模式的成功复制 已成功实现品牌和模式的异地复制，Woodbury Premium Outlets公司—美国最大的Outlets经营公司，全球有51家分店， 其中美国本土41家，日本8家，韩国墨西哥各一家。
主要客源：东京地区车族，旅游客源。 商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道， 内散布着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望 富士山，旅游观光和Outlet购物休闲相互结合， 能够有效延长顾客停留时间。
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4、国外OUTLETS典型案例-伦敦比斯特Outlets购物村
统计，目前全国有各种类型的Outlets店近200余家，但真正意义的Outlets非常少，屈指可数。
（3）Outlets市场成熟度低，尚未产业化 我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内Outlets发展迅 速，但成功案例少，零售业市场占有率更少，Outlets在国内尚未形成产业化 。 （4）厂房式（MALL式）与花园式两种形态并存 北京燕莎和上海青浦是厂房式和花园式Outlets的典型代表，美国用了30年完成从厂房式到花园 式的演变，在我国仅用3-4年就实现了，两种模式的Outlets在中国都表现出巨大的发展潜力。 （5）探索Outlets本土化模式
工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象，过去作为经
营主体的品牌商（厂家），变成Outlets这一全新经营模式 的供货商。同时功能更加齐全，提升购物环境，休闲购物 一体化，选址向城市靠近，1小时车程，包括乡村式(花园 式)和MALL式两种主要形态。
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3、OUTLETS发展现状及分析-欧美
规模：总建筑面积约9.5万㎡，
一期3.5万㎡（A、B座），二期 扩建6 万㎡（C座），车位1500 个。
开业时间：A座：2002年12月、
B座：2003年11月、C座：2007 年12月
项目定位：以国际、国内时尚品
牌折扣服饰购物为主，集餐饮、 休闲、娱乐为一体的大型综合性 购物中心 。国内首家工厂式 Outlets。
蓝色，绿色，金黄色，每个区都有
齐全的商品门类、功能服务和对应 颜色的停车场。
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主要客源 ：美国、加拿大车 族，世界各地旅游客源。 商场服务：除了英文标示外， 重要的地方还有日文及中文标 示，每有重要的事项宣布时， 除了用英语外，还有国语的广 播。
Purple
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开业时间：1985年 项目定位：世界上最大的品牌直
布局，每个方向均布臵车位及若干 个入口，使游客从任何方向到达任 何店铺的距离最短，同时注重园林 环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同
销中心。 以购物为主，兼具饮食、 休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
颜色的五个购物区，紫色，红色，
区位：位于牛津郡心脏地带，
距伦敦1个小时车程，周边旅 游景点密集。
规 模 ： 营 业 面 积 4.5 万 ㎡ ，
210家国内外知名品牌店铺和 西餐厅品牌店。
开业时间：1995年4月 项目定位：聚购物、旅游、
休闲、餐饮于一体的乡村式购 物中心。欧洲九大Outlets购 物村的始祖.
产品类型：服饰、珠宝、家
4、国外OUTLETS典型案例-日本御殿场Outlets
区位：位于风光优美的富士
山风景区，距东京市中心90分 钟车程。
规 模 ： 营 业 面 积 4.5 万 ㎡ ，
210家国内外知名品牌店铺和 西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月
项目定位：聚购物、旅游、
餐饮于一体的大型购物中心。 日本最大的名牌折扣购物中心。
居、餐饮。
销售折扣：1-6折。 主要客源：伦敦地区车族，
旅游客源。
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重新定义“精明消费”的艺术，贵族 风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺 术的交融，绝对的体验式购物。
5、国内OUTLETS典型案例-北京燕莎奥特莱斯
区位：坐落于北京东四环工大桥
西侧，紧邻东四环路，中心距离 首都机场约25公里。
限度地吸引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工
具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的 必经之地。 （4）良好的购物环境
购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多
年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 （5）管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全
奥特莱斯购物中心专题报告
项目发展部 2010年12月3日
项目发展部-OUTLETS专题报告
目录
1、OUTLETS的概念和起源 2、OUTLETS的演变历程 3、OUTLETS的发展现状及分析 4、国内外典型案例研究 5、Outlets开发建议

项目发展部ETS概念和起源
销售折扣：3—7折不等，经常
性的品牌热卖会折扣1-5折
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商铺租金：均价20元/平米/天，
建筑风格：Mall式Outlets，地下
一层、地上三层
功能分区：
A座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿 童、家居用品以及太阳镜、钟表为 主； B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为 主； C座：国际一线服装品牌、时尚商 品、运动休闲品牌、餐饮服务为主 共入住知名品牌近600个。
许多开发商缺乏国外知名品牌经销商的资源，招商介入的时机过晚，直接造成项目设计、经营
的困难。很多在建的Outlets中心拖延开业，开业后也存在大量空铺，招商不力是直接因素。 （4）缺乏低成本的进货渠道 一般的品牌经销商无法以低廉的价格直接从国外厂家获得正牌特价商品，打完折之后的价格消费