目录第一章总论 (1)一、项目概况 (1)二、业主简介 (2)三、研究内容与目的 (2)四、编制依据 (3)五、简要结论 (4)六、技术经济指标 (4)第二章项目背景 (6)一、********概述 (6)二、********发展优势 (6)三、********功能定位 (8)四、********发展基础 (9)第三章项目建设的必要性 (10)一、是********市规划建设的需要 (10)二、是北碚区经济建设发展的需要 (10)三、是********招商引资的需要 (11)第四章需求预测和拟建规模 (12)一、需求预测 (12)二、项目建设内容及规模 (13)第五章建设地址及建设条件 (14)一、项目建设地址 (14)二、气象地质条件 (14)三、工程建设条件 (16)第六章工程建设方案 (17)一、设计依据 (17)二、规划设计原则 (17)三、道路设计 (18)四、市政综合管网及排水设计 (21)五、照明设计 (27)六、绿化工程 (28)七、土地平整 (29)第七章环境保护及评价 (30)一、施工期对环境的影响 (30)二、运营期对环境的影响 (30)三、环境影响对策 (31)四、环境影响评价 (32)第八章组织机构与人力资源配置 (33)一、领导班子 (33)二、机构设置 (33)第九章项目进度计划及招投标 (35)一、项目进度计划 (35)二、项目招投标 (35)第十章投资估算及资金筹措 (37)一、投资估算 (37)二、资金筹措 (39)第十一章财务评价 (44)一、财务评价原则、依据及参数 (44)二、营业收入、营业税金及附加估算 (45)三、成本费用估算 (46)四、利润估算及利润分配 (47)五、财务分析 (48)六、财务评价结论 (53)第十二章社会评价 (61)一、社会影响分析 (61)二、互适性分析 (63)第十三章结论及建议 (65)一、结论 (65)二、建议 (65)第一章总论一、项目概况（一）项目名称：********南区基础设施建设项目（二）项目业主：********市********建设开发有限公司（三）项目地址：********市北碚区蔡家岗镇、童家溪镇（四）项目性质：新建（五）项目建设目标、内容及规模项目建设目标：通过基础设施建设，完成对********南区范围内的土地整治，便于挂牌出让。
项目建设内容：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；以及********南区范围内的土地平整。
项目建设规模：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里；园区支路6.5公里。
********南区范围内的土地平整2平方公里(除道路外约3000亩)。
（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资31000万元，其中：工程费用25750万元，工程建设及其他费用2387万元，基本预备费2251万元，建设期利息612万元。
2、资金筹措方式：业主自筹资金11000万元，占总投资的35.48%；银行贷款20000万元，占总投资的64.52%。
（七）建设周期：两年，2009年7月至2011年6月。
二、业主简介********市********管理委员会，成立时间为2004年。
其性质为北碚区委、区府下设的处级事业单位。
********市********建设开发有限公司为********市********管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。
是北碚区政府按现代企业体制建立的一个投融资平台。
********市********建设开发有限公司下设办公室、财务处、征地拆迁处、建设管理处、招商服务处、工程处等职能部门。
现有员工35人，其中中级以上技术经济职称占员工总数的40%。
，是一个精良干练的经营团队。
三、研究内容与目的（一）研究内容1、研究地区经济发展趋势。
2、研究项目区功能定位。
3、研究项目区土地市场需求。
4、根据地貌条件及土地整治要求，提出基础设施建设方案、建设规模和技术标准。
5、根据建设条件，提出工程实施方案和建设工期安排。
6、根据主要工程数量，估算工程投资。
7、进行经济、财务分析，研究本投资项目的经济合理性，判别建设项目的可行性。
（二）研究目的通过以上研究，对本项目的建设必要性、可行性、方案合理性、经济可行性、技术可靠性提出综合性的论证报告，供有关决策部门作为开展下一阶段工作的依据，同时也可为银行贷款提供参考。
四、编制依据（一）《********市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；（二）国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《国家项目可行性研究指南》；（三）********市总体规划图(********市规划设计院2005)；（四）********市********分区规划(********市规划设计院2005)；（五）********市********地形图1：500（********市勘测设计院）；（六）********市人民政府关于北碚区********若干宗规划建设用地的批复；（七）********市人民政府关于认真做好2007年市级重点项目和重大前期项目有关工作的通知；（八）北碚区人民政府关于印发《北碚区一团二园三城管委会财务管理实施细则（暂行）》的通知；（九）业主提供的相关基础资料。
五、简要结论（一）工程建设符合********市城市总体发展规划，有利于推动********市的城镇化建设进程，是********市推行城乡统筹实验区的有力举措，是北碚区社会经济发展的内在要求，有利于改善地区投资环境、有利于提升项目区地块的价值，项目建设是必要的。
（二）项目区的地理条件优越，建设运营的资源条件能满足要求，工程技术方案可行；经整治后的土地挂牌出让不成问题；项目建设总投资 31000万元，造价合理。
（三）财务分析表明：财务内部收益率22.21%，财务净现值7348万元，投资回收期3.03年（含一年建设期）。
经济效益良好，（四）社会影响分析表明：可提高地方财政收入，可提高当地居民的经济收入，可提供就业，社会效益显著。
六、技术经济指标项目主要技术经济指标见下表1-1。
第二章项目背景一、********概述********幅员面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，规划人口45万。
是《********市城市总体规划》确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，其地理位置位于北碚区东南。
距********市中心区35公里，东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。
********作为********市城市北部组团之一、北碚区行政副中心，担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能。
二、********发展优势独特的区位、优美的环境、便捷的交通、丰富的土地资源，为********的开发建设提供了良好的支撑。
具体说，********的优势主要体现在以下几个方面：（一）区位优势********位于********市主城区北部，北碚区的东南部，处于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置。
东临嘉陵江，与渝北区悦来镇隔江相望。
距北碚城区16公里，跨********市中心35公里。
均在30分钟车程以内。
（二）环境优势********的自然条件十分优越，属于亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温18.3度，年降水量1105.4毫米。
********前临嘉陵江流域，有大约30公里长的江岸线；西靠中梁山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200—300米之间，********地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，是********市主城区向北拓展的最佳用地空间。
（三）交通优势********的交通十分便捷，初步形成了快捷的立体交通网络。
水运：嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；距离********最大的货运码头寸滩仅20分钟车程。
铁路运输：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，距离********最大的货运站********东站、龙头寺火车站均仅20分钟车程。
公路：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团，国道212从组团经过。
航空：通过悦来大桥到到江北国家机场仅25分钟车程。
轨道运输：轻轨1号线、6号支线在组团设立了专门的停靠站点。
（四）土地资源优势********地域宽阔，幅员面积75平方公里。
工程地质条件稳定，无地质灾害隐患。
目前处于规模建设初期，土地成本较低，土地性价比高，是********主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发。
三、********功能定位据《********市都市区城市总体规划》（2004-2020），********是以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业为主的拓展区，是举办国家级和世界级的博览会，体育赛事等的备选用地之一。
北碚区政府根据“********市********总体规划”，将组团的具体定位为：组团所在北部片区为********城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新********的城市风貌。
其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为********市最高档休闲商务新城区和********北部经济高地。
由此可知，组团功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。
可以预见，在不久的将来，********将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。
四、********发展基础目前，********控制性详细规划的三大分区规划已基本完成，各项城市建设规划及基础设计正在实旋中。
消防、人防、绿化系统、水资源利用规划、市政公用设施 (公厕、汽车场、垃圾站等)和社会公共服务设施布点等各专业规划同时进行，组团范围内的测绘与地质灾害评估也已经完成，上述基础工作的稳妥进行为组团的开发建设奠定了坚实基础。