律师在土地项目转让过程中进行的尽职调查
一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作
（一）、对土地使用权权属的调查
、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；
、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；
、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；
、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；
、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；
、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；
、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。

、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：
()司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；
()已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；
()权属有争议的；
()未依法登记领取权属证书的；
()以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。

()法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；
（二）、对转(受)让方主体资格调查
、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；
、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；
二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作
、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；
、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；
、审查关于转让房地产价值的评估报告；
、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；
、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；
、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；
、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。

农村集体土地流转程序
第一，接受委托，律师接受委托，根据委托人提供信息，起草准备调查程序。

第二，尽职调查。

调查核实当事人主体资格信息，土地信息，开展系列尽职调查，出具流转可行性研究分析报告。

第三，签订合同。

土地流转可行，组织双方洽谈一致后，在律师指导下签订规范的流转合同，并履行相应的土地流转程序法律要件。

第四，审核发证。

提醒并帮助委托人及时备案，登记过户，避免一切法律风险。

办理农村集体土地使用权法务操作指引
为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。

从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等；本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。

本指引根据年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。

若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。

法律依据
《土地管理法》
《关于深化改革严格土地管理的决定》
《关于年深化经济体制改革的意见》
农村集体建设用地使用权
取得条件
乡(镇)村公共设施、公益事业基本建设用地。

农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。

农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。

农村兴办的乡(村)企业或联营企业用地。

根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。

农民宅基地。

操作提示
根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。

除此以外，都是国家现行法律不允许的。

目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。

乡(镇)建设用地使用原则
应当符合乡(镇)土地利用总体规划。

乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。

按照《土地管理法》的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。

乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。

符合土地利用年度计划。

国家将每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建设住宅，也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。

符合村庄和集镇规划。

根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。

在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。

坚持合理布局，综合开发，配套建设。

合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。