从房地产开发向房地产投资管理
从物业驱动到资本驱动
从经营项目到经营企业
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目前我国房地产企业主要融资方式
房地产融资渠道
内部手段
自有资金 关联工程 款垫资 预售房款 权益性融资
外部手段
债务性融资
上 市
房 地 产 基 金
权 益 性 信 托
合 作 开 发
银 行 贷 款
企 业 债 券
债 务 性 信 托
①抵押贷款 ① 担 保
开发商
②项目开发
房地产项目
第三方
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间接融资操作步骤
将信托资金运用于房地产消费领域
•项目前期贷款和间接 融资实质上是开发企业 在取得商业银行贷款资 格前向信托公司取得的 “过桥资金”。
④偿还抵押贷款 投资资金 投资凭证
投资者
信托投资 公司
① 担 保
①抵押贷款 贷款利息
①抵押贷款 ① 担 保
开发商
②前期投入 ⑤后期投入
房地产项目
③抵押 贷款
第三方
银行
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案例
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案例
由房地产开发商自己充当了投资管理机构角色 的股权信托融资
案例： 2003 年9 月，中信国安集团所属大通房地产对“第一城”中的高档高尔 夫公寓现房进行公开发售，在销售方案中将投资门槛降低为15万元，业主 在认购之后可以用于自住，也可以委托经营公司统一出租经营，收取租金 回报。对于选择委托出租的业主，年回报收益率为8.3％，其中６％为净 现金收益，2.3％ 的消费代金卡和终身的 VIP待遇。投资者完全拥有臵业 的所有权，可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售以收回投 资。中信国安集团对业主的收益和转售机制进行第三方连带责任担保。 适用条件： •开发商的实力雄厚，具有品牌优势，能够取得投资者信任 •项目质量高
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房地产信托债务融资
我国2002~2004年 推出的信托计划绝 大多数属于信托债 务融资。

定义
不满足商业银行贷款要求的房地产企业向信托投资公司 贷款，形式和商业银行贷款基本相同。
优点：取得相对 容易，操作性好， 资金使用效率高， 风险可控性强 缺点：信托贷款 的利率比银行贷款 高，增加财务成本
权属清楚 零售商业 长期稳定的盈利 高档公寓 空间 高档写字楼 中高档住宅
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案例
上海复地与荷兰国际集团（ING）合作开 发上海复地香堤苑
分工
开发商：与地产 开发相关的项目投 资可行性研究、规 划设计、开发建设 及销售等业务，确 保项目获得良好投 资回报 房地产基金：提 供项目融资服务
直接融资
债务融资
间接融资 股权信托融资（经营性） 优先股权融资（非经营性）
资金信托融资
权益融资
房地产信托融资
混合融资
财产信托融资
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房地产信托权益融资
我国2002~2004年 推出的信托计划绝 大多数属于信托债 务融资。

定义
权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直 接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投 资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。
资产估值 土地储备，业务模式 11 即行销售，快速周转的经营模式保证持续稳定的现金流，
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案例
案例——国美电器借壳上市
• 国美的房地产业务原来主要由其旗下的鹏润房地产经营。 2002年7月，经过一系列资本市场运作，收购了香港上市公 司京华自动化（0493．HK），更名为中国鹏润，获得了对上 市公司的绝对控制权，还通过上市 公司的现金支付以及股权 转让实现了部分套现。 • 2004年6月，国美电器（0493．HK）香港成功借壳上市之后， 通过减持共套现25.69亿港元。 • 2005年初，设立国美臵业，国美电器中涉及房地产的业务陆 续剥离。 • 4月下旬，国美臵业拿下北京丰台科技园内35万平方米的两 块最大公建地块，计划开发包括酒店、写字楼、公寓等在内 商业服务类物业。

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作为全球经济增长最快的发展中国家，我国房地产市场的投 资回报率吸引了很多外资基金在上海、北京、广州等繁华城 市以各种方式进行投资
目前外资占大陆房地产资金 来源的10%~20％左右。 在我国房地产市场比较活跃 的外资基金： •摩根斯坦利 •美林银行 •荷兰国际投资基金（ING） •新加坡凯德臵地 •高盛公司白厅基金 •雷曼兄弟等国际投资银行 典型的成交案例： •摩根收购富力城 •美林入股银泰中心 •扬子基金收购远洋新干线 外资基金主要投资方 式 投资并参与开发 投资商业房地产
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投资基金
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政策缺失造成国内尚无严格意义上的房地 产投资基金
定义
•房地产投资基金是指通过合法的方式募集到一笔资金，利用这笔资 金按照预期的回报率有选择地投资房地产项目。 •我国目前还没有出台《产业基金法》，现行的政策没有对资金募集 进行规范和保护。 •现在的操作模式是对于已经谈定的项目进行融资，而不是在没有项 目的情况下预先募集基金。
我国大多数房地产企业的经营模式属于项目开 发型，而非资产经营型
香港模式 美国模式
•拿地——开发建设——销售——物业管理 •纵向一体化，大而全、小而全的生产体系 •由私人资本支撑
•投资、开发、物业经营各产业链条相对独立 •纵向专业化，高度专业化分工合作 •与资本市场接轨的不动产租赁经营模式 •由公众资本支撑
企 业 间 拆 借
融 资 租 赁
典 当
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上市融资
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上市融资
方式一
直接上市 买壳上市
门槛高、耗时长、要求企业实力雄厚
方式二
要求企业有一定的资金实力
优点：采用增发、配股、可转债等三种再融资方式，可从容化解各 种宏观金融政策带来的不良影响 缺点：上市条件苛刻，二板市场迟迟不能成立，国内股票市场不成 熟和近年来的持续低迷 适用条件：上市是短期内难以实现的目标，不是近期的最佳选择。
适用范围
类型
股权信托融资（经营性）
权益融资
优先股权融资（非经营性）
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股权信托融资（经营性）操作步骤
——接近国际上流行的房地产投资信托（REITS）
④偿还抵押贷款 投资资金 投资凭证
我国房地产市场上 出现的股权投资信 托模式 投资于房地产企业 投资于房地产项目
投资者
信托投资 公司
以销售为主的经营模式 以概念炒作为主的销售方式 以圈地、圈钱为主的赢利模式 以老板为驱动力的机会型发展模式
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制约房地产开发 企业做大做强的 主要障碍
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产业资本和金融资本的融合是未来5~10年内 我国房地产开发企业面临的一次大的发展机会
产业资本和金融资本的融合 变化 •房地产业分工 •企业经营模式 •企业行为方式 •产业人才结构 应对措施 •审视自身的经营模式 •评估企业的战略资源 •制定长远的发展战略和策略 •确定企业的市场定位 升级和转型

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信托融资
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房地产信托融资概述
定义 涉及的利益主体 特点 风险保障
2004年我国商业地产 信托计划中，主要以土 地使用权抵押和第三方 担保为主。

•土地、房产抵押担保 •第三方担保 •信托公司派遣人员驻守关键岗位 •参与项目管理 •承诺溢价收购资产或股权 •处臵房产权 •股权质押 •建立监管账户 •资产保险
房地产项目
③抵押 贷款
第三方
银行
项目主要贷款
案例：2005年8月，金地集团武 汉房地产开发有限公司与平安信 托合作发行“平安信托〃武汉金 地格林小城信托计划” 。募集的 资金以信托贷款的方式投向武汉 金地用于武汉格林小城项目的开 发，期限2年，年利率为4.75%。

③偿还抵押贷款 投资资金
投资者
信托投资 公司 投资凭证

3 开发利润
2005年4月
4 30％股
权回购
上海复地
荷兰国际集 团（ING）
70%权益
1
松江复地
2 开发建设、销售
复地香堤苑
30%权益
3 投资利润
2004年3月
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荷兰ING通过对中国房地产市场的摸索，引入了一个“代甲方”的概念，也就是说， 在投资者和房 地产商之间又加上了一个缓冲管理层，投资资金不是直接交给房地产商， 而是交给代替甲方(房地产商)的特聘项目经理。特聘项目经理向上对荷兰ING股东董 事 会和投资管理委员会负责，拿项目，定位，成本控制，获利水平，都要符合荷兰 ING的要求。特聘项目经理都是荷兰ING在本地化过程中培养和发现的职业经理人，
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2004年我国房地产信托产品特征
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000
7.75% 11.21%
信托计划数量
融资规模
136 116
78
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
2001
2002
2003
2004
7.76%
信托计划发行数量明显增多，发行集中度提高 住宅类信托占绝对优势，商业地产信托迅速崛起 资金应用方式以贷款为主，创新方式开始出现 房地产信托计划的发行规模增大 大多数房地产信托期限在1~3年 信托产品的收益率水平与风险相匹配 信托计划发行向核心城市集中，沿海14个中心城市 信托总融资额占63.08%。