（一）合同履行——如何交易？
概念：指债务人全面地、适当地完成其合同义 务，债权人的合同债权得到完全实现。
合同的履行是依法成立的合同应该发生的法律效 果，是构成法律效力的主要内容。
（二）合同履行的法律风险点
1、没有按照约定全面履行义务或是履行合同义务 没有坚持诚实信用原则。 2、没有充分利用合同履行中的抗辩权。 3、合同变更、转让或解除时没有履行相关法律程 序。
2、合同主体资质问题
依据《合同法》第五十二条可知，违反法律、行政法规的 强制性规定的合同无效，在建筑房产领域存在大量的法律、 行政法规的强制性规定。
如《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适 用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列 情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规 定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或 者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有 资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招 标而未招标或者中标无效的。
（一）合同权利义务——具体交易内容？
当事人双方应明确自身的权利和义务，以保证合同的顺利 履行。
合同权利义务是互相对应的，特别是在强调等价有偿合同 中，双方的权利义务应相对平衡。比如买卖合同中卖方的 义务有：
� 交付标的物的义务
• 实际交付标的物 • 交付提取标的物的单证 • 交付必要的有关资料 • 按期交付标的物 • 按照约定地点交付标的物 • 按照约定的质量要求交付标的物 • 按照约定的包装方式交付标的物
合同法实务培训
合同的普遍性和严谨性
� 例：甲从乙处借款人民币10万元，2011年9月26日，甲以 现金方式向乙还款8万元，乙出具收款条，上书：“2011 年9月26日，甲还欠款人民币8万元。”乙签名按指印。
� 思考：风险及防范措施
合同概述
第一部分 合同概述
（一）合同内涵 （二）合同特点 （三）合同主要风险点
� 合同具体履行过程中，发生履行变更的，应签订书面补充 协议，重新约定相应的权利义务。
4、合同解除
� 与不安抗辩权相结合 � 根据《合同法》司法解释(二)第二十四条规定，当事人对
合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务 抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并 向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定 异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个 月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
第六部分 违约条款
（一）违约——交易存在问题，如何处理？ （二）违约的法律风险点 （三）违约常见问题及案例分析 （四）违约风险防范要点
（一）违约——交易存在问题，如何处理？
概念：违反合同义务，即不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定。(政府为主体的） 违约行为 � 不能履行，客观上没有履行能力或法律禁止履行； � 迟延履行：能履行，但在期限届满时还没履行； � 不完全履行：履行行为不符合债务本旨； � 拒绝履行（预期违约） ：明示或默示的表示不履行； � 债权人迟延：受领迟延。 违约救济方式 � 强制履行； � 解除合同； � 赔偿损失； � 支付违约金； � 恢复原状等其他补救措施。
（三）合同主体常见问题及案例分析
1、合同主体注册资金问题
注册资金过少，无法承担责任 � 有限责任公司注册资金10万与100万的区别 � 公司法第13条规定：股东未履行或者未全面履行出资义
务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义 务的，人民法院应予支持。 � 破产法第 35 条规定,人民法院受理破产申请后,债务人的出 资人尚未完全履行出资义务的, 管理人应当要求该出资人 缴纳所认缴的出资,而不受出资期限限制。 � 《刑法》第158条和第159条规定了虚报注册资本罪和第 158条虚假出资、抽逃出资罪。
� 目的：签约资格；履行能力；商业信誉
（二）合同主体法律风险点
1、合同相对人不具备相应资信、能力。 营业执照、资质证书等级、工商信用查询等 2、合同相对人为法人的职能部门、未办理营业执照的 分支机构或直属机构，缺乏履约能力。 3、合同相对人无代理权、超越代理权或代理权过期。 4、我方代理人未经授权或授权终止后仍进行签约。
重要性
� 在实践中，对合同标的物的确定是双方订立合同的关键环 节，在复杂的交易中，标的物有可能处于不断变化的状 态，可能对合同效力产生重要影响。
（二）合同标的的法律风险点
1、合同标的不合法。 2、合同标的不可能给付。 3、合同标的不确定。 4、实际交付的标的与合同约定的标的不符。
（三 ）合同标的常见问题及法律分析
（一）合同内涵：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间
设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。调整的是动态财产
关系。 （二）合同特点：合同当事人法律地位平等，坚持自愿Байду номын сангаас公平和诚
实信用原则。 （三）合同主要风险点：
� 合同主体 � 合同标的 � 合同权利义务 � 合同履行 � 违约 � 合同档案管理
1、合同标的的合法性
『案例一』不可转让的标的
S集团下属两家子公司甲与乙所使用的土地，都属划拨用 地，使用权证都办在S名下。其中有一宗地由甲建有加油 站等设施。甲欠丙债款，双方达成还款协议，甲方将加油 站等设施转让给丙（含土地使用权）。丙获得加油站后， 以相同价格转让给李某个人。后经土地管理部门稽查，对 S集团进行处罚，无偿收回土地，并处13万元罚款。
� 由此可知，合同主体一旦因缺乏相应的资质证书，将可 能导致公司与其签订的合同无效，这不仅会到导致公司无 法实现自己的商业目的，而且也极易引起纠纷、导致公司 在时间上、财力上遭受损失，丧失商业机会。
� 住房和城乡建设部《建设工程质量管理条例》第五十四条 规定“违反本条例规定，建设单位将建设工程发包给不具 有相应资质等级的勘察、设计、施工单位或者委托给不具 有相应资质等级的工程监理单位的，责令改正，处５０万 元以上１００万元以下的罚款。”
合同法第68条规定：不安抗辩权是指,当事人互负债务,有 先后履行顺序,先履行一方在履行义务之前,有证据证明后 履行一方有履行风险的,先履行一方有权拒绝其相应的履 行请求. 履行风险：发现对方严重经营恶化、转移财产、抽逃资金、 逃避债务、丧失商业信誉等
遵守主张权利的程序：必须向对方发出书面通知函。
3、合同变更（合同法第七十七条）
� 转移标的物所有权的义务 � 瑕疵担保义务
（二）合同权利义务的法律风险点
1、合同权利义务约定不清，对标的物数量、质 量、风险、检验标准、检验期间、设计的具体要 求等约定不够明确或确切。 2、对法律规定的义务认识不清。 3、对自身的权利没有充分认识，无法充分保护 自身利益。
（三）合同权利义务风险防范要点
� 户外广告发布合同，合同主体是否有在约定区域内的广告 发布资质。
（四）合同主体风险防范要点
�1、审查主体
法人：审查营业执照、以往业绩、信誉状况、资质等级等 情况。 非法人单位：审查其是否登记取得营业执照或其所从属的 法人单位的资格及其授权。 自然人：是否具有相应的民事行为能力。
�2、认清主体身份
（二）违约主要风险点
1、未按合同约定的时间、金额支付价款。 2、逾期交付、提取标的物。 3、未按约定的方式、地点、数量、质量等履行合同。 4、未尽到通知、保密、协助等附随义务。 5、对方违约时，未采取合理措施防止损失扩大。 6、我方未充分行使违约救济权利。
（三 ）违约风险防范要点
1、完善企业合同管理制度。 2、关注合同履行进展，一旦发现异常状况，及 时采取处理措施。 3、及时搜集和保存好各种证据。 4、充分利用合同法和合同赋予自身的权利。
� 据此，公司与缺乏相应资质的合作方签订合同，有可能受 到相应的行政处罚，这将对公司声誉、品牌产生一定的损 害。
� 《建设工程勘察设计市场管理规定》第22条的规定，外国 勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，不得单独承接 中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计 单位进行合作勘察或设计。
（四）合同履行风险防范要求
1、应严格按合同约定全面履行义务，并坚持诚实信用原 则。 2、充分利用合同履行中的各种权利，比如同时履行抗辩 权、不安抗辩权等。 3、合同变更时应签订书面协议，需要履行通知、登记等 法律程序时，需及时履行。 4、合同转让时需履行相关法律程序。 5、合同解除条件成就时，需要履行通知等法律程序。
第二部分 合同主体
（一）合同主体——你在和谁交易？ （二）合同主体的法律风险点 （三）合同主体常见问题及案例分析 （四）合同主体风险防范要点
（一）合同主体——合同的相对方
合同主体可以是自然人、法人和其他组织。
� 合同主体的履约能力：包含企业基本信息、注册资金及到 位情况、企业属性（国有、集体、国有控股、私营）、企 业性质（有限、股份、外资、合伙）、法定代表人、住所 地、经营范围、年检信息。深入了解：股东出资及组成、 章程、资产情况、生产经营情况、关联企业、实地考察
合同标的的确定性
� 在施工合同中明确约定：工程应当达到的质量等级（并应 通过工程质量监督部门的检验以及竣工验收备案）；工程 未达到约定的质量等级，承包人应承担的法律后果，如修 复、返工、赔偿损失、支付违约金等。
� 广告合同中应明确约定：广告发布时间、方式（网络、报广、户外) � 在销售合同中商品房的交付标准包括装饰、设备标准、配
2、合同标的确定性
『案例二』合同标的物不清，形成争议
甲、乙两单位签订一设备租赁协议，甲方将柴油发电机出 租给乙方，双方约定了租期、租金等事项。租期届满时， 乙方交付设备时，甲方发现不是其出租的设备。由于时间 较长，原办事人员都已离职，从双方的协议中，找不到租 赁物的型号或是明显特征，因此引发纠纷。经法院主持达 成调解协议。甲方拉回一台不属于自己的设备，约损失15 万元。
（三）合同履行常见问题及案例分析
1、先履行抗辩权
设计合同不符合我方要求，可不予付款。
合同法第六十七条规定 ： 当事人互负债务，有先后履行 顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行 要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有 权拒绝其相应的履行要求。
2、不安抗辩权
户外广告发布合同，因行政管理等方面原因，发现对方不 能继续履行合同，可拒绝支付款项或主动解除合同。
第三部分 合同标的
（一）合同标的——交易指向对象？ （二）合同标的的法律风险点 （三）合同标的常见问题及案例分析 （四）合同标的风险防范要点
（一）合同标的——交易指向对象？
明确合同交易内容
� 不同类型的合同，其标的也存在区别，比如买卖合同的标 的一般为物，而服务合同的标的为服务。明确了合同标的 便明确了合同的交易内容。
� 《建设工程质量管理条例》第七条“建设单位应当将工程 发包给具有相应资质等级的单位。”第十八条“从事建设工 程勘察、设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书， 并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止勘察、设计 单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单 位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或 者个人以本单位的名义承揽工程。”
（四）合同标的风险防范要点
1、应熟悉相关法律法规，审查合同标的是否合 法，是否为法律、行政法规禁止或者限制转让的 标的物。 2、审查合同标的相关条款，查明合同标的名称 是否确定。 3、根据不断变动的现实条件，审查合同标的是 否可能给付，明确合同的效力。
第四部分 合同权利义务
（一）合同权利义务——具体交易内容？ （二）合同权利义务的法律风险点 （三）合同权利义务常见问题及案例分析 （四）合同权利义务审查要点
1、在合同中明确双方的权利义务，特别是质量、 数量、设计成果交付标准、检验标准等容易产生 争议的地方。 2、明确合同和法律规定的义务。 3、明确自身所拥有的各种权利，充分保护自身利 益。
第五部分 合同履行
（一）、合同履行——如何交易？ （二）、合同履行的法律风险点 （三）、合同履行常见问题及案例分析 （四）、合同履行风险防范要点
套设施交付标准等条款时，应经充分论证，凡是企业不能 确定是否能够实现的交房条件，一律不得在合同中约定； 凡是企业能够实现的交房标准，可以在合同中做出约定， 但应避免过于精确和细致，对各种材料、设备的品牌、型 号、颜色、材质等细节尽可能不作约定（但业主要求必须 明确且企业可以履行达到相应标准的除外）。