武汉浦江筑城房地产顾问有限公司武汉浦江筑城房地产顾问有限公司电 话：86-27-82666336 地 址：武汉市汉口解放大道634号新世界中心写字楼A 座708室海山金谷写字楼租赁政策一、 武汉写字楼租售案例参考◎ 汉口写字楼：建设大道沿线的写字楼多为200平米起租，部分为半层起租，少数优质地段的高档写字楼为整层甚至多层起租。
例如：雷王金融中心。
而新推出的写字楼也多为半层起售。
汉阳写字楼：100平米起租写字楼，档次较低。
入市的写字楼是零散销售。
项目 位置 现状 每层面积 层数 外立面材质 停车位 电梯数量 中央 空调 租金 物业管理费 民生银行大厦 建设大道与新华路交汇处 租赁 2000平米左右 68层 玻璃幕墙 128个 —— 无 60-80元/月 22元/月 瑞通广场 建设大道金融中心区租满1163平米 28层 双层峰巢吕板与中空玻璃 170个 15台 三菱电梯 有 68元/月 14元/月 建银大厦 建设大道709号 租满 1500左右平米50 层高档石材+绿色玻璃地下100余个 17部 有 65元/月 20元/月 雷王金融中心 建设大道鄂城敦租满每层约480平米20层石材—— —— 有 48元/月 18元/月 新世界国贸 建设大道568号 租满 2,300-2,537m2 57层 深蓝 全玻璃幕墙 —— 16台电梯 有 68元/月 23元/月 平安大厦 中山大道818号 租赁 59层高档石材+绿色玻璃360个 17部美国奥迪斯电梯 有 30元/平米 14元/平米 世贸大江汉解放大道租售约1500平米 61层 大型铝板、玻100余13部有40元左右/14.50元/武汉浦江筑城房地产顾问有限公司武汉浦江筑城房地产顾问有限公司电 话：86-27-82666336 地 址：武汉市汉口解放大道634号新世界中心写字楼A 座708室厦 686号 璃帷幕墙、花岗岩和铝合金 个 平米 平米 汉口银行大厦建设大道和香港路交汇处租满-有武商大厦建设大道租满有65元/月20.00元/月◎ 武昌写字楼：100—200平米起租的写字楼都有，但即将推出的大量写字楼为零散销售，意味着未来2年内武昌将有大体量散租的写字楼入市。
鉴于写字楼地缘性客户的倾向，重点选取武昌（中南-中北）片区的写字楼租赁案例作为参考。
写字楼 名称 标准层面积（平方米） 租金 （元/平米） 租赁模式 起租年限 押金方式 物管费（元/平/月）入驻企业新时代 商务中心 1800 低层45元/平，高层为50元/平米，8层以下最多分为14户出租， 19—37层最多8户出租2年起租。
20天免租装修期。
押三付三， 季付。
18（含中央空调） 38～45楼为中建三局办公区，9～18楼为中煤武汉设计院办公区。
中建三局、中国平安保险、中煤集团、安利日化、武汉纽宾凯国际酒店有限公司等中南商业大厦1000 46 最多分为25户自由组合。
简装， 2年起押一付一、季付或月付 13.8（含中央空调） 9~51层为写字楼，上海德力西集团有限公司湖北办事处、中铁信息工程有限公司办事处、湖北广播电视台都市男女栏目组，OBO 武汉培训中心国际金融大厦 武昌区中南路特一号60（含物管费）每层最多分为8户出租，一般为4户武汉金汇源典当有限公司、美国怀德证券中国培训机构、中际会计事务所中建广场2000 55 写字楼为廊形结构，可组合。
每层最多分为12户 物业可代租，业主也可自行出租6.6 都市传媒武汉办事处、湖北伟业会计事务所、武汉星宇文化有限公司华银大厦1500 45每层最多为8户季付，最短租期1-2年押一付三， 3.8 部分楼层为华夏银行办公，武汉华龙生物制药有限公司、金模石实业、湖北海华企业会计事务所楚天都100030 B 座每层为最多最短租期为押二，季付武汉雪正投资有限公司、湖北楚天视讯网络武汉浦江筑城房地产顾问有限公司武汉浦江筑城房地产顾问有限公司电 话：86-27-82666336 地 址：武汉市汉口解放大道634号新世界中心写字楼A 座708室市花园为4户，多为2或1户。
大多数为整层租赁一年， 或半年付 有限公司、深圳市房物业管理有限公司、湖北广电投资有限公司金穗大厦800 30每层最多分为4户。
业主自行出租，年限自定 3.5 A 座农行使用，B 座已租满，湖北省总会计事务所、中兴华恒工程造价咨询公司、泰诚电气公司、证券时报湖北记者站、湖北省质量协会 东沙大厦1000 40—50每层一般为3-4户，最多为4户。
业主自行出租，年限自定 3 已租满，湖北昆仑集团、南益置业有限公司、华联电力工程有限公司、湖北鑫和矿业投资公司、湖北中基建设有限公司等等。
平安国际大厦1260 70元起租 整层租赁，半层暂不考虑未定 6限定金融类和大型企业总部武汉浦江筑城房地产顾问有限公司小结：武昌写字楼现状：通过对比汉口和武昌写字楼的硬软件配置，分析可知目前武昌稀缺已交房使用的高档次写字楼。
武昌已使用的写字楼基于入驻企业的档次和行业性质多为创意性服务企业/IT/媒体企业，因此每层划分较多档，出租的灵活性也强于汉口。
而且，武昌写字楼多为业主自行出租，产权面积较为分散，影响进驻大企业的实际使用，也增加了沟通成本。
武昌写字楼发展趋势：租金和销售价格远远高于现有其它写字楼水平，分割方式也是以整层和半层租赁和销售。
如保利文化广场和平安国际大厦等即将推出的高档写字楼都是这样的模式。
因此为吸引金融、证券、上市企业总部入驻海山金谷，建议：1)为保持海山金谷写字楼的高端形象，建议海山金谷写字楼中高区（9-21F）整层和半层租赁。
低区（7-8F）做出售，暂不做划分。
2)为提高入驻档次，建议入驻年限3年起，押三付三，季付。
二、写字楼租赁面积划分1.海山金谷写字楼访客意向面积区间分析（针对自用客户）鉴于面积区间划分的客观性，现针对海山金谷2010年3月至12月52组自用客户的意向面积区间，进行统计分析：表一：海山金谷写字楼自用客户面积需求表武汉浦江筑城房地产顾问有限公司写字楼面积需求表51561525410%29%12%29%4%10%8%05101520数量所占百分比数量515615254所占百分比10%29%12%29%4%10%8%150平米以下150-200平米201-300平米301-400平米401-500平米501-700平米700平米以上表二：海山金谷写字楼访客办公用途分析海山金谷写字楼办公用途分析面积区间 意向入驻行业 150平米以下 soho 办公一族150-200平米 律师事务所、建材、贸易、工程报价、广告公司、报社、IT 、研究201-300平米 装修、拍卖、电力工程301-400平米 工程、设计公司、家居、石油、装饰、建筑401-500平米 装饰、建筑501-700平米 艺术培训、期货、建筑700平米以上银行、证券等通过以上分析，可知：1) 400平米以上需求客户的来访量为22%,多为银行、证券和建筑类的企业。
2) 有少量客户需求较大面积，希望办公环境较好，且明确表示不想和小公司同用一层； 3) 有部分客户是在龙源国际或平安置业等附近办公，考察海山金谷意在换取良好的办公身份和体面感。
2. 海山金谷写字楼租赁面积区间划分通过以上分析，结合海山金谷写字楼自身的高端定位，建议在维持项目高档形象，强力吸引金融、建筑等大型企业入驻的同时，考虑武昌片区中北路—中南武汉浦江筑城房地产顾问有限公司路沿线未来写字楼供应模式，建议本写字楼采用整层或半层起租的租赁方式。
2.1 中高区楼层租赁面积划分如下:9—21层：半层或整层租赁，即530平米起租9楼划分为2档：1-2-3-4-5组合为一档；7-8-9-10组合为一档。
6可以和任一组合。
1-2-3-4-5组合面积为：626.12㎡；7-8-9-10组合面积为463.2㎡；6面积为59.51㎡即：6+（1-2-3-4-5）组合租赁面积为685.63㎡；6+（7-8-9-10）组合租赁面积为522.71㎡武汉浦江筑城房地产顾问有限公司10-21楼即划分成最多2档组合租赁（3自由选择和1-2或5-4捆绑租赁）1-2捆绑租赁面积466平米、4-5捆绑租赁面积537平米、3租赁面积266平米即：3+（1-2）租赁面积732㎡；3+（4-5）租赁面积803㎡三、各档写字楼租金评分因素评分因素分为垂直层差和平行单位差。
具体如下：1.垂直层差制定楼层面积平均租金（元/㎡）垂直差租金收入（元/层）备注9 1149.23 51 - 58610 -10 1241.5 53 2 65800 每层层差2元11 1241.5 55 2 68282 每层层差2元12 1241.5 57 2 70765 每层层差2元13 1241.5 60 3 74490 每层层差3元武汉浦江筑城房地产顾问有限公司14 1241.5 63 3 78214.5 每层层差3元15 1241.5 66 3 81939 每层层差3元16 1241.5 69 3 85663.5 每层层差3元17 1241.5 72 3 89388 每层层差3元18 1289.69 75 3 96726.75 每层层差3元19 1289.69 78 3 100595.8 每层层差3元20 1241.5 81 3 100561.5 每层层差3元21 1241.5 84 3 104286 每层层差3元合计16143.61 66.46 - 1075322 -2.平行单位差根据以下因素对平行单位打分评定，得出加权分数，以此确定各平行单位的差距。
评分因素说明所占比例景观/ 60%间隔间隔及柱位对适用性影响10%面积/ 20% 位置影响因素离电梯位置10%通过以上各档写字楼单位的适当自由组合，再按照各档写字楼的租金价格，来计算组合后的租金。
具体各档写字楼的租金价格请参考附件一《写字楼平层租金价格表》四、租赁期限及租金递增1.租赁期限： 3年起租2.免租装修期：500㎡以下30天,500㎡以上45天3.押金支付：押三付三，季付4.租金递增：前三年租金不递增，从第三年起，每二年递增5%。
武汉浦江筑城房地产顾问有限公司5.优惠政策：◎针对入驻三年以上（含三年）的半层或整层写字楼企业用户，给予一定的租金返税优惠。
（因武昌区人民政府曾出台武汉“公司总部区”写字楼优惠政策，并承诺给予以下优惠政策：涉及区人民政府权限内的收费，原则上予以免收。
对于符合以上前置条件的开发建设项目所形成税收的区级所得部分，在两年内按30%给予奖励。
）◎如入驻企业品牌卓越，租赁面积大，可适当针对以上条件进行协商。
同时可送写字楼前广场企业标识立柱，广告位尺寸参考如下：◎装修时间：针对入驻三年以上（含三年）的整层写字楼企业用户，建议装修期延长至60天。