•因此，本区域不具有与本案形成强烈竞争的楼盘。
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• 二、朝阳公园版块
• 1、代表项目 • 棕榈泉国际公寓 / 国兴观湖国际 / 公园大道 / 北京花园 / 天安豪园 / 北京Golf公寓 • 维多利亚花园
•棕榈泉国际公寓
•国兴观湖国际
•北京花园
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•附：项目基本数据表
• 2、特点分析 • 1、外在价值高
• 这一区域的高档公寓项目享有着北京最为集中、丰厚的各类稀缺资源：
▪景观资源：依托320万平米朝阳公园自然景观 ▪商圈资源：并肩丽都、燕莎两大涉外商圈 ▪阶层资源：财富人群数量较京西、北部更多 ▪高档配套资源：周边因毗邻使馆区，配套档次较高，酒吧、涉外餐厅、酒店、娱 •乐场所密集，国际化生活氛围浓厚，港澳台及外籍人士对此区域的认同度极高。
•
得其它依托外部景观的项目相形逊色
• 4. 准现房开盘是以实力给予市场十足信心，并将因此使销售迅速升温
• 5. 3500元/平米高档精装修，不只是高价，更是高品质
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• 优势点（Strength）
• 5. 建筑设计与工艺的精良为客户的舒适生活提供系统保障
• 6. 犹太籍管家主导的零干扰 无边界模式物业服务提供软件保障
94-97一居 138-145两居 172-215三居 212四居（少量）
板塔结合15000-16000 板楼18000
03-06-01
三期 06-06
国兴观湖国际
总530000住 439000/1800
120-140两居 150-230三居 260-290四居
认购期9300 二期均13000-15000
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2020/11/30
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•考究的信仰
•【北京星河湾整合传播策略案 Ⅱ】
•发展商：宏宇集团
提 案：
•2005年1月20日
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•对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
•以极致来向极致献礼 •是对生命中辉煌的最好回报
•对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡， •与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。
•4.1 传播计划模型 •4.2 传播费用与成交状况 •4.3 分阶段传播战术详解 •4.4 传播费用估算
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•PART 1—分析 Analysis
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•1.1 东部两大高档公寓版块分析
• 一、CBD核心区
• 1、代表项目 • 北京财富中心 / 新城国际 / 通用时代国际中心
•2、内在价值低 •但就各项目规模及内在品质而言，很难与星河湾相提并论，只有接近售罄的棕榈泉 •国际公寓可作为参考型项目加以研究、比较。
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•1.2 北京星河湾SWO1. 园林是本案的核心利益点
• 2. 森林、公园、Golf是本案的提升性利益点，从观赏到社区独享（森林除外） 使
04-10-20
06-04
北京GOLF公寓 总88000/218
260-270三居 307四居 506六居
认购13800 开盘15800 现17600
04-05-22
04-12-01
维多利亚花园 48000/200
130-170三居 120-130两居
均15800
04-05-15
05-06-30
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•2.1 远景设计 •2.2 策略推导 •2.3 策略核心 •2.4 策略解读 •2.5 Slogan
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•目录 Contents
•PART 3—品牌提升 Brand Management
•3.1 LOGO优化方案 •3.2 VI规范及应用 •3.3 广告原则 •3.4 广告表现
•PART 4—战术 Tactics
• 7. 9000多平米体育馆+4000多平米会所组成的大会所配套提供生活与商务的硬件保 障
• 8. 广州星河湾形成的潜在市场口碑支持
• 9. 极难被Copy。
•
无资本不能Copy 如此一步到位的项目，有资本但追求规模化也无法Copy（如首
创）；
•
经理人操盘无法Copy董事长亲自操盘所获的最终结果（万科也无法做到如此舍得、
•北京财富中心
•新城国际
•通用时代国际中心
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• 2、特点分析 ▪供给减少，多数为经过两年以上消化期楼盘 • 本区域公寓项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，未 • 来基本无新盘供应，只有个别楼盘的新一期待售（如新城国际三期，预计今年三 • 月开盘） ▪大户型数量有限，多数楼盘投资价值高于自用价值 • 本区域的300平米以上大户型集中供给楼盘如通用时代、温莎大道已基本售罄， • 新入市的新城国际180平米以上户型也只有二十余套，均价18000元/平米。其他 • 楼盘以100-250平米中小户型为主，更不会与本案主力产品形成竞争。且居 • 住品质远不及本案，更多的在于投资价值。
精细）；
•
没有设计、营销、服务等各个环节形成的整体高规格管理水平不能Copy；
•
没有市场信心不能Copy（来自于对受众需求的深刻红洞鹤察星、河湾追全求程N推o广.1上的决心）
• 劣势点（Weakness） • 1. 所处区域非优势地段，客户会产生心理抗性 • 2. 大面积、高总价豪宅，客户群相对较窄 • 3. 极端追求个性化的客户会因装修做的很“满”而被屏蔽 • 4. 项目体量大，销售战线相对较长
项目名称
建面/套数 （平米/套）
户型面积 （平米）
棕榈泉国际公寓 240000/1400
129-134两居 158-216三居 364四居
价格 （元/平米）
开盘时间 入住时间
一期开盘9700/现18000 折后16000/最高40000
一期02-05-22 二期03-03
04-10-31
公园大道
总483000住 253000/1254
•
——ROYAL SALUTE
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•目录 Contents
•PART 1—分析 Analysis
•1.1 东部两大高档公寓版块分析 •1.2 北京星河湾SWOT分析 •1.3 与典型项目的比较分析 •1.4 价格策略 •1.5 目标客群分类 •1.6 影响购买行为的因素分析
•PART 2—策略 Strategies