仓储投资建设项目可行性研究报告二〇一八年目录第一章项目概要 (1)一、项目名称及建设性质 (1)二、报告说明 (2)三、主要建设内容及规模 (2)四、环境保护 (3)五、建设期限及进度安排 (4)六、项目投资规模及资金筹措方案 (4)七、预期经济效益和社会效益 (5)八、简要评价结论 (6)第二章仓储项目建设背景及可行性分析 (10)一、仓储项目建设背景 (10)二、仓储项目建设可行性分析 (13)第三章仓储项目市场分析 (15)第四章项目建设选址及用地规划 (36)一、项目选址方案 (36)二、项目建设地概况 (36)三、项目用地规划 (37)第五章总图布置方案 (41)第六章项目建设规划方案 (42)一、建设内容及规模 (42)二、土建工程建设内容及规模 (42)三、建设公用工程 (42)四、组建生产管理机构 (43)第七章环境保护 (44)一、编制依据 (44)二、建设期环境保护对策 (45)三、项目运营期环境保护对策 (46)四、噪声污染治理措施 (47)五、地质灾害危险性现状 (47)六、地质灾害的防治措施 (48)七、生态影响缓解措施 (48)八、特殊环境影响 (48)九、环境和生态影响综合评价及建议 (49)第八章能源消费及节能分析 (51)一、能源消费种类及数量分析 (51)二、能源单耗指标分析 (52)三、项目预期节能综合评价 (52)第九章项目建设期及实施进度计划 (54)一、项目建设期限 (54)二、项目实施进度计划 (54)第十章投资估算与资金筹措及资金运用 (55)一、投资估算 (55)二、资金筹措方案 (58)三、资金运用计划 (59)第十一章项目融资方案 (60)一、项目融资方式 (60)二、项目融资计划 (60)三、资金来源及风险分析 (61)四、固定资产借款偿还计划 (61)第十二章经济效益和社会效益评价 (64)一、经济效益评价 (64)二、社会效益评价 (71)第十三章综合评价及投资建议 (73)一、综合评价 (73)二、投资建议 (74)第十四章附表及附图 (76)一、固定资产投资估算表 (76)二、流动资金估算表 (76)三、总投资及其构成一览表 (77)四、营业收入税金及附加和增值税估算表 (77)五、成本费用估算表 (78)六、利润与利润分配表 (78)七、全部投资财务现金流量表 (79)八、项目借款还本付息计划表 (79)九、项目主要经济评价指标一览表 (80)第一章项目概要一、项目名称及建设性质（一）项目名称仓储投资建设项目（二）项目建设性质该项目属于新建工业项目，主要从事仓储投资建设业务。
“绿色发展”是党的十八届五中全会确定的五大发展理念之一。
大力发展绿色物流是《物流业中长期发展规划》的重点内容。
仓储与配送是现代物流业最核心领域，在节能减排与绿色发展方面有巨大潜力。
自2013年中国仓储协会提出《中国绿色仓储与配送行动计划》以来，得到广大生产、流通与仓储企业积极响应，取得可喜成效。
绿色仓储与配送工作2015年正式列入商务部流通司的工作计划，中仓协完成了《仓储配送与包装绿色化发展指引》研究课题与绿色仓库的行业标准。
但总体看，我国仓储配送与包装的绿色化发展才刚刚起步。
（三）项目占地及用地指标该项目规划总用地面积94667.14平方米（折合约142.00亩），该项目建筑物基底占地面积68043.90平方米；项目规划总建筑面积157534.26平方米，绿化面积6219.82平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积19267.41平方米；土地综合利用面积93531.13平方米，土地综合利用率100.00%。
（四）项目建设地点该“仓储投资建设项目”计划选址位于平顶山。
二、报告说明所谓产业（项目）规划是国家或地方各级政府根据国家的方针、政策和法规，对行业、专项和区域的发展目标、规模、速度，以及相应的步骤和措施等所做的设计、部署和安排。
三、主要建设内容及规模1、该项目主要从事仓储项目，预计达刚年产值为114283.24万元。
/年；预计项目总投资39999.13万元；规划总用地面积94667.14平方米（折合约142.00亩），净用地面积93531.13平方米（红线范围折合约140.30亩）。
2、该项目总建筑面积157534.26平方米，其中：规划建设主体工程134684.80平方米，辅助设施面积11691.40平方米，办公用房7014.84平方米，职工宿舍2151.22平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）1992.00平方米，项目计容建筑面积156322.09平方米，预计建筑工程投资21650.88万元；建筑物基底占地面积68043.90平方米，绿化面积6219.82平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积19267.41平方米，土地综合利用面积93531.13平方米；建筑容积率1.67，建筑系数72.75%，建设区域绿化覆盖率6.65%，办公及生活服务设施用地所占比重5.26%，场区土地综合利用率100.00%。
四、环境保护该项目生产过程中无有毒物质排出，并且生产用水为循环水，故无废水排放；环境污染因子主要为生活废水、生活垃圾及设备运行产生的噪声。
1、废水环境影响分析：该项目建成后新增1143人，根据测算该项目达纲年办公及生活废水排放量约8235.31立方米/年，主要为生活废水，主要污染物是COD、SS、氨氮，经场区化粪池处理后排入污水处理设施进行再处理，排放浓度满足《污水综合排放标准》（GB8980）中的二级排放标准，同冲洗废水一同排入市政管网，最终进入污水处理厂，对周围水环境影响较小。
2、固体废物影响分析：项目建设单位场区职工办公及生活每年约产生垃圾量约142.88吨/年，经集中收集后由环卫工人及时清运，对周围环境影响较小；在仓储生产过程中产生的固体废弃物（含废弃包装物），设专人收集后定置存放集中处理，或交回收公司综合利用。
3、噪声环境影响分析：该项目噪声主要是仓储生产时所产生的机械噪音；因此，在设备选型上首先选用先进的符合国家噪声标准要求的设备（设施），同时加装防护设施，从而降低噪声对环境产生的污染；对噪声较大的设备可在安装时增加减振消声装置，同时，对于设备运行过程产生的噪声，首先选用降噪装置，降低噪声对环境产生的污染。
4、清洁生产：该项目工程设计中采用了清洁生产工艺，并采取完善和有效的“三废治理”措施，能够切实起到消除和减少污染的作用；因此，该项目建成投产后，各项环境指标均符合国家和地方环境保护标准及清洁生产的要求。
五、建设期限及进度安排1、该项目建设周期确定为12个月。
2、“仓储投资建设项目”目前已经完成前期的各项准备工作，包括：市场调查研究、项目建设选址、建设规模的确定、用地审批手续、建设资金筹措等项事宜，目前正在着手进行办理项目备案工作。
3、该项目计划从可行性研究报告编制到工程竣工验收、投产运营共需12个月的时间。
六、项目投资规模及资金筹措方案（一）项目投资规模1、根据谨慎财务测算，该项目预计总投资39999.13万元，其中：固定资产投资28570.81万元，占项目总投资的71.43%；流动资金11428.32万元，占项目总投资的28.57%。
2、在固定资产投资中，建设投资27940.50万元，占项目总投资的69.85%；建设期固定资产借款利息630.31万元，占项目总投资的1.58%。
3、该项目建设投资27940.50万元，包括：建筑工程投资21650.88万元，占项目总投资的54.13%；设备购置费3855.92万元，占项目总投资的9.64%；安装工程费115.67万元，占项目总投资的0.29%；工程建设其他费用1905.12万元，占项目总投资的4.76%（其中：土地使用权费1194.22万元，占项目总投资的2.99%）；预备费412.91万元，占项目总投资的1.03%。
（二）资金筹措方案1、该项目总投资39999.13万元，根据资金筹措方案，项目建设单位计划自筹资金（资本金）21473.72万元，占项目总投资的53.69%。
2、项目建设期申请银行固定资产借款12811.24万元，占项目总投资的32.03%；项目经营期申请流动资金借款5714.16万元，占项目总投资的14.29%；根据谨慎财务测算，该项目全部借款总额18525.41万元，占项目总投资的46.31%。
七、预期经济效益和社会效益（一）预期经济效益1、根据预测，该项目建成投产后达纲年营业收入114283.24万元，总成本费用102888.00万元，营业税金及附加1188.49万元，年利税总额74435.78万元，其中：年利润总额61923.51万元，年净利润46442.63万元，纳税总额27993.15万元，其中：增值税11323.78万元，营业税金及附加1188.49万元，年缴纳企业所得税15480.88万元。
2、根据谨慎财务测算，该项目达纲年投资利润率154.81%，投资利税率186.09%，全部投资回报率116.11%，全部投资所得税后财务内部收益率26.18%，财务净现值209158.29万元，总投资收益率157.06%，资本金净利润率288.37%。
3、根据谨慎财务估算，全部投资回收期2.51年（含建设期12个月），固定资产投资回收期1.79年（含建设期）；用生产能力利用率表现的盈亏平衡点19.31%，因此，该项目经营非常安全，财务盈利能力指标表明该项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
（二）社会效益分析1、项目达纲年预计营业收入114283.24万元，占地产出收益率12218.45万元/公顷；达纲年纳税总额27993.15万元，占地税收产出率2992.85万元/公顷；项目建成后，达纲年全员劳动生产率145.23万元/人。
2、该项目建设符合国家和平顶山平顶山发展规划，有利于促进平顶山区域仓储产业集群发展；此外，项目达纲年为社会提供1143个就业职位，每年可为平顶山增加财政税收27993.15万元，对区域经济和社会发展具有积极的推动作用。
八、简要评价结论1、该项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合平顶山仓储行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进平顶山仓储产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。
2、“仓储投资建设项目”属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）鼓励类发展项目，符合国家产业发展政策导向；项目的实施有利于加速我国仓储的国产化进程，推动仓储制造产业调整和行业振兴；有助于提高项目建设单位自主创新能力，增强企业的核心竞争力；因此，该项目的实施是必要的。
3、项目建设单位为适应国内外市场需求，拟建“仓储投资建设项目”，该项目的建设能够有力促进平顶山平顶山经济发展，为社会提供就业职位1143个，达纲年纳税总额27993.15万元，可以促进平顶山区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献，由此可见，该项目的实施具有显著的社会效益。