房地产开发阶段划分
➢ 投资机会寻找 ➢ 投资机会筛选 ➢ 可行性研究 ➢ 获得土地使用权 ➢ 规划设计与方案报批 ➢ 签署有关合作协议 ➢ 施工建设与竣工验收 ➢ 市场营销与物业管理
项目设想
审核施工图
竣工工程预验
1. 投
年度计划
七通一平
组织竣工验收
资
可行性研究
材料设备订货
竣工资料归档
立 项
申请项目报告
➢ 土地转让
➢ 合作开发 ➢ 其它方式
还有什么其它 方式？
返回
投资机会研究
➢ 针对已有的土地信息 ➢ 根据开发商自己的开发能力 ➢ 测算项目的获利能力和抗风险能力 ➢ 测算土地竞买最高价 ➢ 经验在这一程序中占了很大的成分
返回
➢ 先找土地，再考虑项目 ➢ 先有项目构想（投资意向），再找土地
一般的房地产开发项目，有别于重大 的基础设施建设项目和其它重大项目。 由于土地的获取难度大，开发商的一 般做法是先取得土地，然后再考虑项 目。在报批的过程中，这两个过程则 是相互交替进行的。
缴纳土地出让金
委托地质勘查
申请项目选址
委托地灾评估
土地成交确认书 申请用地
委托土地勘界
区草签土地出让合同 市国土局审核同意 市签订土地出让合同
获得《建设项目 选址意见书》
报批《总平面 规划图》
□ 出让方要求提交其它材料
□ 草签的国有土地使用权出让合同
报名单位及法定代表人签字（盖章）：
填表日期： 年 月 日
项目建议书的审批
➢ 审批部门
❖市发展与改革委员会
➢ 审批材料
❖待审批的项目建议书 ❖项目资本金中除自有资金外的资金来源证明 ❖项目业主资信证明材料或营业执照复印件 ❖其他特殊规定必备的材料
4. 工
勘察设计部门验槽
6. 售
建立物管机构 建立房屋档案
办理施工执照
程
组织桩基验收
后
编制施工组织设计
管 理
隐蔽工程预验
服 务
建立服务制度 日常管理
工程预算造价
结构签订验收
房地产开发阶段划分
➢ 投资决策阶段 ➢ 前期工作阶段（规划设计阶段） ➢ 开发建设阶段 ➢ 租售阶段
一.投资决策阶段
投资决策阶段是房地产开发过程中最为 重要的阶段之一，主要包括市场信息资 料搜集，投资机会研究，土地信息获取 和土地竞买以及《项目建议书》、《可 行性研究》的编制和审批等工作步骤。
可行性研究的审批
➢ 审批部门
❖市发展与改革委员会
➢ 申请材料
❖待审批的可行性研究报告 ❖项目环境影响评价报告书 ❖项目建议书批准文件复印件 ❖其它特殊规定必备的材料 ➢ 审批结果 ❖可行性研究报告批准文件 ➢ 通常委托有资质的单位编制可研报告
项目立项
➢ 审批部门
❖ 市发展与改革委员会
➢ 申请材料
法定代表人
资质等级
邮编
联系人
联系电话
E-mail 地址
已提交的报名材料：（已提交材料的在□中打ⅴ）
□ 工商营业执照副本（复印件）
□ 联合开发地块协议书或合同
□ 房地产开发资质证明副本（复印件）
□ 银行资信证明（开户行出并盖章）
□ 法定代表人身份证明（复印件）
□ 法人签署的授权委托书（原件）
□ 受托人身份证明（复印件）
➢ 审批结果
❖项目建议书批复
重庆市计划委员会文件
渝计委固[2004] 号
关于XXX花园项目建设工程 项目建议书的批复
重庆市XX房地产开发有限公司： 你公司XX[2004]第01号文件收悉。为改善人民
居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意 你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如 下：
重庆市发展计划委员会 年月 日
土地竞买（土地交易中心）
➢ 招标方式
❖市土房局发出招标公告或邀请招标通知； ❖索取资料，报名，交保证金； ❖市土房局组织开标、验标、评标、定标，
并向中标者发出中标证明书； ❖凭中标证明书与市土房局签订出让合同，
按规定支付土地使用权出让金； ❖申领《土地成交确认书》
土地竞买（土地交易中心）
➢ 拍卖方式
重庆市房地产开发报批流程
主要内容
➢ 重庆市房地产开发报批流程 ➢ 房地产开发中的成本构成 ➢ 房地产开发中的问题与对策
重点研究房地产开发前期报批流程。
研究方法
➢ 文件检索 ➢ 公司调研★ ➢ 理论研究
基本假设
➢ 房地产开发项目（商、住、办公） ➢ 重庆市主城区 ➢ 严格依法建设，不存在罚款
第一篇：报批流程
❖ 立项申请书 ❖ 土地出让确认书 ❖ 《项目建议书》 ❖ 《可行性研究报告》 ❖ 开发资质证明和营业执照 ❖ 法人身份证复印件
➢ 获得证件
❖ 《企业投资项目备案证》 ❖ 《建设项目备案批复》（１０份）
二.前期工作阶段
前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的 阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项 目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众 多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、 拆迁安置、项目报建与委托设计等等。
主题词：城乡建设 房地产 立项 批复 报送：市计委，区政府。 抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环 保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。
委托环境影响评估
➢ 委托部门
❖具有相应资质的单位
➢ 委托结果
❖项目环境影响评价报告书
➢ 收费标准
❖遵循市场价 ❖《建设项目环境保护管理条例》第九条
获取土地信息
投资机会研究
否
反馈
是否可行
最高价
是
参加土地竞买
否
是
是否获得
办理土地权属 交接相关证件
转入前期工作阶段
编制项目建议书 项目建议书审批 编制可行性研究报告 可行性研究报告审批 办理投资项目备案证
项目立项审批 项目立项
获得土地信息的渠道
➢ 重庆市土地交易中心★
/com/default.asp
3.
施
办理开工报告
办理竣工决算
规划方案 征地
工
组织招标
准 备
签订施工合同
商品房预售 商品房价格报批
勘察设计 地质勘查
组织施工单位进场 5.
组织设计交底
房
屋
报工程竣工单 商品房记账入库
2.
设计招标
前
期
规划设计方案选定Hale Waihona Puke 审查施工图组织设计 销 售
施工放线
商品房销售 组织交房
工 作
建筑设计 拆迁
规划部门验线
❖市土房局提前公告拍卖有关事宜； ❖到市土房局办理竞买手续 ； ❖市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与
竞投，应价最高者为受让方； ❖受让方与市土房局签订出让合同，按规定
支付土地使用权出让金； ❖申领《土地成交确认书》。办理完《建设
用地规划许可证》后再办理国土证
国有土地使用权竞买报名表
竞买地块
单位名称