2.2长春市房地产政策环境分析
2.2.1中国房地产政策综述
（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响；
①《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》
文号 ：建住房[2006]166号
实施时间 ：2006年07月06日
附录：本项目相关照片50
1 项目总概况
1.1项目基本概况
位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。大华河畔华城整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。
1.2 开发商简介
1.3 项目可行性研究说明
本可行性研究报告编写目的是为商业银行对该项目贷款决策提供分析依据和参考。
2.1.3房地产投资额
吉林省2006年建筑业稳步发展。全年四级及以上资质建筑企业实现利税总额32.46亿元，比上年增长59.0 %；完成建筑业总产值685.02亿元，比上年增长41.1 %；建筑施工面积3719.20万平方米，比上年增加553.29万平方米，其中实行投标承包面积3378.03万平方米，占全部施工面积的90.8 %；竣工面积1746.33万平方米，比上年增加1.64万平方米。
长春市1999年～2006年 GDP（单位：亿元）
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2050
2006
GDP
707
824
1003
1158
1338
1535
1712
1934
2.1.2城市居民家庭人均可支配收入
《2006年长春市国民经济和社会发展统计公报》：2006年吉林省长春市城市居民人均可支配收入达11358元，比上年增长12.8%,人均消费性支出8881元，比上年增长6.9%。
吉林省基础设施建设投资 454.84亿元，比上年增长26.7 %，占全社会固定资产投资总额的比重为16.2 %。
重点项目建设投资带动作用明显。吉林省投资亿元以上的施工项目有845个，比上年增加242个，完成投资额1071.43亿元，增长24.1 %，占全社会固定资产投资完成总额的比重达到38.2 %，对全省投资增长的贡献率为20.8 %。
长春市房地产开发项目
可行性研究报告
1 项目总概况5
1.1项目基本概况5
1.2 开发商简介5
1.3 项目可行性研究说明6
2 长春房地产业发展环境分析7
2.1长春社会经济发展情况分析7
2.2长春市房地产政策环境分析9
3 长春市房地产市场分析14
3.1长春市房地产市场发展现状14
3.2长春市房地产发展前景预测14
长春市居民家庭人均可支配收入 (表2.1)(单位:元)
年份
2004
2005
2006
2007收入8源自001030011358
10663
2007年1～4月份，长春市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序的发展。
城镇固定资产投资
715.7
43.3
其中：房地产开发
174.2
63.4
第一产业
36.45
93.7
第二产业
1254.98
53.0
其中：工业
1174.51
45.5
第三产业
1074.62
44.8
城市基础设施投资
454.84
26.7
住宅投资
318.35
73.5
2006年吉林省完成房地产开发投资310.47亿元，比上年增长58.6 %，增幅比上年提升38.1个百分点。商品房销售面积956.84万平方米，增长24.9 %，其中销售住宅891.57万平方米，增长30.9 %。商品房空置面积433.14万平方米，与上年大体持平。商品房销售额194.08 亿元，增长34.4 %。
2 长春房地产业发展环境分析
2.1长春社会经济发展情况分析
2.1.1 城市GDP
吉林省1999年～2006年GDP（单位：亿元）
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2050
2006
GDP
1682.0
1951.51
2120.35
2348.54
2662.08
3122.01
3620.27
4275.12
4 项目区域市场分析18
4.1项目所在区域规划、功能定位分析18
4.2项目相关因素和条件分析18
4.3区域内的供求分析19
4.4周边竞争性楼盘分析19
5 项目的微观性分析22
5.1项目区位与规划指标22
5.2项目周边环境分析23
5.3项目SWOT分析24
5.4项目市场定位26
6 项目实施进度计划27
6.1 项目施工组织28
6.2开发进度计划29
7 项目总投资与开发成本估算30
8 项目资金筹措与资金平衡32
8.1项目收入计划32
8.2项目资金筹措33
9 项目经济评价34
9.1项目盈利能力评价34
9.2项目清偿能力评价37
10 项目的不确定分析38
10.1敏感性分析38
10.2项目的盈亏平衡分析39
11 项目投资社会效益评价40
11.1社会效益影响40
11.2项目社会参与性40
12 项目投资风险分析42
12.1风险定义、作用42
12.2风险分类42
12.2风险识别44
12.3风险分析45
12.4风险规避46
13 项目结论及项目市场前景48
13.1项目结论48
13.2本项目别墅部分市场前瞻48
13.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻48
随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，大华集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市临河街道做房地产开发项目。该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的欧洲风情，柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅生活环境。
2006年全省固定资产投资实现高速增长。全年完成全社会固定资产投资2804.30亿元，比上年增长55.6%，增幅比上年提高1.8个百分点。其中，完成城镇投资2366.05亿元，增长49.6 %。
吉林省全社会固定资产投资(表2.2)单位：亿元
指 标
2006年
比上年增长%
全社会固定资产投资
950.1
46.1