T: 未来海岸线的继续开发 ▪招商海月花园的直接竞争威胁 ▪后海片区大规模的住宅项目上马
1．
总体竞争战略
发掘产品特色，创造差异化优势
借助片区形象，实现低成本推广
战略分解
A. [发掘产品特色，创造差异化优势]
• 空中院落的户型特色——分享阳光 • 低密度滨海小区——分享海风 • 蓝调乡村田园橱卫套餐附送——分享草的味道 • 。。。。。。。。。。
谁是我们的细分市场
各户型所占面积比
35 5%
126-130 43%
157-162 52%
157-162 126-130 35
户型的差异性突出
总套数不多 易于寻找细分市场
项目SWOT分析
【优势】
• 后海片区的区域优势： 高尚海滨生活社区形象
片区差异化明显
蛇口片区的生活氛围
拟建的南山商业文化中心区的辐射
▪ 总建筑面积 : 3.25万平方米
▪ 容积率：2.5
▪ 层数： 16层 ▪ 总户数：352户
低覆盖率
用地规划
用地规划图
户型
（共352户）
3房2厅2卫1花园 4房2厅2卫1花园 单房+1机动房
126平米~130平米 157平米~162平米 35平米
144套 144套 64套
大户型
却 既非多口实用型， 也非豪华舒适型
• 本地欲投资置业，看中升值潜力的投资一族。
价格策略
策略
目前： 本片区住宅均价4500—5800元/平方米 本项目的价格应根据市场比较法和客户敏感性分析等方法确定， 开盘前一个月提交初稿
营销策略建议
汇报完毕！ 谢谢！
•地段优势：看海的花园小区
•产品的优势：低密度、花园小区、 空中花园式的户型空间设计
• 总户数不海大盘较小，不易形成规模优 ▪户型的类型跨度较大，不易整合目标客户 ▪目前该位置的周边配套不充分，交通是一个障碍
O: ▪深圳后花园南山的近期整体 规划 ▪深港数码港的建设 ；
他们渴求住所和他们一样应融化在追 求中。。。。。。
主力客户群：
• 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英贵族，他们一般 分布在福田、南山区高新科技园区等。
• 南山区本地欲二次置业的换房一族。 • 他们的年龄在35岁~45岁之间
次主力客户群：
• 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英单身贵族，他们 一般分布在福田、南山区高新科技园区等，他们的年 龄在25岁~35岁之间。
B. [借助片区形象，实现低成本推广]
• 借助后海片区的片区推广的力度，与 凤共舞
• 抢占头号路牌广告，作好导示系统
都是我的错 “看板看 涨”！
物业定位
【我们拥有：】
异域风情蛇口片区，国际化标准南山中心 后海海岸线的独特资源 充分接纳阳光的院落式户型设计 总户数为352户，其中三房以上为288户， 单房为64户，不可多得 深圳充斥着一群对生活素质有着较高追求、 膜拜大自然给予的激情和创意的菁英贵族
科技园区的人文背景
• 地段优势：看海的花园小区
• 产品的优势：
产品差异化突出
低密度花园小区
空中花园式的户型设计
• 总户数不多，销售压力不大
【劣势】
▪ 小区规模相对于后海大盘较小，不 广告投入须谨慎 易形成集约化规模优势
▪ 户型的面积跨度较大，以收入的多 能否以“品位”细
寡整合目标客户困难
分市场
▪ 目前该位置的周边配套不十分成熟， 美好前景须要描绘 交通是一个障碍
XX项目策划报告初稿
世联地产 2002年7月11日
目录
▪ 第一部分 ✓ 第二部分 ✓ 第三部分 ▪ 第四部分 ✓ 第五部分
市场调查 （略） 项目分析 物业定位 物业发展建议 （略） 项目营销策略建议
项目分析
N 蛇口小区
后
海
本项目
海
滨
后 海 半
岛
花
园
招商海月花园
相关技术参数
▪ 总占地总面积:1.3万平方米
【机会】 ▪ 深圳后花园南山的近期整体规划 ▪ 深港数码港的建设
【威胁】 ▪ 未来海岸线的继续开发
快打还是 慢跑？
▪ 招商海月花园的直接竞争威胁 竞争优势
▪ 后海片区大规模的住宅项目上马
战略方针
战略分析图
SWOT战略分析
S:
•后海片区的区域优势：区域的高尚 海滨生活社区形象、蛇口片区的生 活氛围、科技园区的人文背景、拟 建的南山商业文化中心区的辐射
生活品味是定位的出发点
[形象定位]
SHARE
——SHARE SUNSHINING ——SHARE SEEBREEZE
。。。。。。。
[物业类型定位]
后海湾畔绿色狂飙 或后海湾畔生态豪庭
主打广告语
爱上这里的天空
卖给谁？
【SASSY谬论】
他们最大的特点也许是：靠才能吃饭， 学习能力是他们最大的竞争力，自然 是他们创造力的不碣之源