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合同法案例
20**年9月某资产管理公司聘请王某为其总经理王某在商谈聘用合同时提出需要解决住房问题资产管理公司遂于当年10月购买了一套住宅低价租给王某使用双方订立了租赁合同合同中约定租期为5年并约定“如果乙方(即王某)不愿意再受聘于甲方(即资产管理公司)则解除租赁合同”
一年以后资产管理公司发现王某能力有限不能满足资产管理公司对总经理管理水平的要求遂提出不再聘请王某王某也表示同意但提出房屋租期未满不能交回房屋
资产管理公司多次要王某交房遭王某拒绝后资产管理公司于20**年11月将该房卖给本厂职工李某并办理了登记手续李某当时并不知情事后才得知该房屋已出租于王某但李某因急需住房不愿再次买房故其多次要求王某搬出王某不同意李某遂在法院提起诉讼要求王某归还房屋
租赁合同中约定“如果乙方(即王某)不愿意再受聘于甲方(即资产管理公司)则解除租赁合同”而事实是资产管理公司提出不再聘请王某并不是王某自己愿意辞职的所以他们之间的租赁合同并没有解除王某依然是合法的承租人
虽然李某已取得该房屋的所有权但根据“买卖不破租赁”原则王某仍然享有在其租赁期间内的房屋承租权因而李某没有权利要求王某搬出该房屋
案例2.房屋买卖合同纠纷案【案情简介】
20**年1月甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同合同约定甲公司于当年9月1日向乙公司交付房屋100套并办理登记手续乙公司则向甲公司分三次付款：第一期支付2000万元第二期支付3000万元第三期则在20**年9月1日甲公司向乙公司交付房屋时支付5000万元在签订合同后乙公司按期支付了第一期、第二期款项共5000万元
20**年9月1日甲公司将房屋的钥匙移交给乙公司但并未立即办理房产所有权移转登记手续
因此乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付
在合同约定付款日期(20**年9月1日)7日后乙公司仍然没有付款甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院请求乙公司承担违约责任
甲公司则以乙公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩
对乙公司而言由于其第三期款项的支付与甲公司交付房屋并办理房产所有权移转登记手续是应当同时履行的义务
由于本案中合同标的物是房屋房屋属于不动产与动产买卖合同不同不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外还应当完成产权移转登记才真正履行完给付义务
尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力但是因为没有办理登记房屋的所有权不能发生移转买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权
因此办理登记是房屋买卖合同的主给付义务
可见在本案中由于甲公司的行为有可能导致乙公司的合同目的不能实现根据《合同法》第66条的规定乙公司有权拒绝支付剩余款项
案例3.
赵某孤身一人因外出打工将一祖传古董交由邻居钱某保管钱某因结婚用钱情急之下谎称该古董为自己所有卖给了古董收藏商孙某得款10000元
孙某因资金周转需要向李某借款20000元双方约定将该古董押给李某如孙某到期不回赎古董归李某所有
在赵某外出打工期间其住房有倒塌危险因此房与钱某的房屋相邻如该房屋倒塌有危及钱某房屋之虞
钱某遂请施工队修缮赵某的房屋并约定施工费用待赵某回来后由赵某付款
房屋修缮以后因遇百年不遇的台风而倒塌
年末赵某回村因古董和房屋修缮款与钱某发生纠纷
请回答下列问题：
(1)钱某与孙某之间的买卖合同效力如何?为什么?V
合同效力未定因钱某不是古董的所有人其行为属无权处分行为根据《合同法》
第51条的规定无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效
(2)孙某能否取得该古董的所有权?为什么?V
孙某能取得该古董的所有权因为孙某是从钱某那里买得的且孙某是善意有偿地买得该古董的可因善意取得而得到古董的所有权(3)孙某将古董当给李某形成何种法律关系?V
在孙某与李某之间形成动产质押法律关系
孙某是质押人李某是质权人
(4)孙某与李某之间约定孙某到期不回赎古董归李某所有该约定效力如何?为什么?V
该约定无效因属流质条款为法律所禁止
(5)钱某请施工队加固赵某的房屋这一事实在钱某和赵某之间形成何种法律关系?V
在钱某与赵某之间形成无因管理关系
无因管理是指没有法定或者约定义务,为避免造成损失(损失即包括自己也包括他人,或者仅为他人),主动管理他人事务或为他人提供服务的行为
管理人享有请求本人偿还因管理事务而支出的必要费用的债权本人负有偿还该项费用的债务
(6)若钱某拒绝向施工队付款施工队应向谁请求付款?为什么?V施工队应向赵某请求付款因施工队与赵某之间存在合同关系(7)赵某对钱某擅自出卖古董之行为可提出何种之诉?v提起违约之诉或侵权之诉
依保管合同钱某违背了保管的义务
依侵权钱某侵害了赵某的所有权
赵某可以选择提起违约之诉或者侵权之诉
案例四.甲与乙订立了一份卖牛合同合同约定甲向乙交付5头牛分别为牛1、牛2、牛3、牛4,牛5总价款为1万元;乙向甲交付定金3千元余下款项由乙在半年内付清
双方还约定在乙向甲付清牛款之前甲保留该5头牛的所有权甲向乙交付了该5头牛
根据合同法及相关法律回答下列问题：
1.设在牛款付清之前牛1被雷电击死该损失由谁承担?为什么?由乙承担
因为根据《合同法》第142条的规定标的物毁损灭失的风险在标的物交付之前由出卖人承担交付之后由买受人承担但法律另有规定或当事人另有约定的除外
所以该题中因甲已将牛交付于乙所以牛1的损失应由乙承担
2.设在牛款付清之前牛2生下一小牛该小牛由谁享有所有权?为什么?
乙享有所有权
根据《合同法》第163条规定标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有;交付之后产生的孳息归买受人所有
因此本题中牛2已经由甲交付给乙牛2产生的孳息即小牛应归乙所有
3.设在牛款付清之前牛3踢伤丙丙花去医药费和误工损失共计1千元该损失应由谁承担?为什么?