2011 89平方米三房设计
户型设计专题研究系列
学术上并没有中小户型的准确定义，但是在国家三次
政策的下发后，市场上开始了中小户型的说法。实际上
背
中小户型关心两个户型面积数据90、120（144），也就 是90平方米以下的户型、 120（144）平方米以下的普
景
通住宅户型，由于144平方米以内还有较大的发挥空间，
设计关注点
设计部分
设计创新
面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）：
户型内部 1/凸窗、2200以下的落地凸窗 2/两层高阳台、露台 3/阳台计算一半面积 4/户内的两层高空间 5/室外空调机位、外墙管井和管道 公共空间 1/一层的架空花园、2200层高以下的一层车库、储藏间。 2/室外的楼梯 3/楼梯下部空间
合计
494.51
454.99
504.96
成本部分
其他成本影响 ：
同样面宽条件，户型面积减小，进深减小将会导致容积率降低。 总的建筑面积不变的情况下，户型面积减小，将导致户数增加，人口密
成本部分
成本的影响 精装修成本的影响
其他成本影响
成本部分
户型大小成本比较 ：
为分析比较户型与成本和关系，以南京市的东郊小镇多层为例，现将有关直接 与“户”有关的成本罗列如下，不同户型面积成本差异分析：
90平方户型成本＝21270/90＝236元/平米； 100平米户型成本＝21270/100＝213元/平米，比89户型成本降低23元/平米； 110平米户型成本＝21270/110＝193元/平米，比89户型成本降低43元/平米； 120平米户型成本＝21270/120＝177元/平米，比89户型成本降低59元/平米； 130平米户型成本＝21270/150＝164元/平米，比89户型成本降低72元/平米； 以上费用只是与“户”直接相关的成本，楼梯间建安成本和配套费用。其他成
设计部分
面积的梯级、房间尺寸的匹配 1/客厅、主卧室 2/厨房、卫生间 规范要求、使用要求……最小尺寸、面积要求 1/厨房、卫生间 2/客厅的家具布置、流线可行 结构形式的影响 1/砖混、框架、异型框架的墙厚变化 2/厨房、卫生间的面砖、抹灰厚度 家具尺寸的变化 1/电视机采用液晶、尺寸在变大、变薄。 2/床的尺寸在变化 3/柜式空调机室外机的尺寸较大。
设计创新
89平方米三房系列（11）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（12）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（13）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（14）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（15）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（16）中高层四户
设计创新
89平方米三房系列（18）中高层四户源自户型 成本组成（元/ 平米）
甲方单独分包 部分
甲供材部分
工程施工费用
其他费用
A1
B2
C1
84.44平米（二 104.92平米（三 113.36平米（三 房二厅一卫） 房二厅一卫） 房二厅二卫）
187.58
168.54
184.69
96.01 170 40.92
79.69 170 36.76
114.78 170 35.48
小……大……小……大……小
计划 经济 年代
发展初期： 房价上涨： 地价低、 总价因素 房价低
郊区化： 房价不高、 舒适
房价再涨： 客户变化
市场部分
户型大小的决定因素：
楼盘整体 1/地块……地理位置、资源（城市中心、郊区、地铁口、景观等） 2/竞争环境……市场情况、竞争对手（现状产品、策略） 3/公司……开发思路、项目定位（档次、销售速度、品牌） 4/政策等其他因素 楼盘内部 1/资源分配 2/具体的情况
设计部分
设计创新
面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）：
公共空间 1/一层的花园 2/半地下、地下车库等空间不计入容积率 模糊地带 1/不可利用空间。 2/正负零标高的确定 3/住户自行搭建
设计创新
89平方米三房系列（1）多层
设计创新
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
本与户型(如开间、进深等)也有关系，但就砖混结构来说，按平方米造价而 言，差异应不大。如果是框架结构且内隔墙可以不做，则户型越大，成本 越低。 户型大小的成本差异在小高层、高层上体现的将更加明显，如要增加电梯等费 用的分摊等。
成本部分
各种户型精装修工程成本比较不同：
由于住宅装修中卫生间、厨房间的装修成本要大大高于其他房间的装修成 本。因此在其他房间装修用材标准相同的情况下，卫生间、厨房间所占 的面积比例越小，则成本越高；如果采用两卫单位成本会增加，在此仅 考虑直接成本分析。
普通住宅一般来说也在144平方米以内，所以中小户型
研究的主要是90平方米以下的户型,作为主力市场而言
主要研究60～90之间的两房、三房户型。
市场部分
目
设计部分
录
成本部分
市场部分
否定之否定概念 户型大小的决定因素
市场部分
否定之否定、循环上升：户型面积的变化过程及分析， 其中的规律具有共性，各城市都会有这个过程。
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
89平方米三房系列（1）主卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）餐厅、卫生间
设计创新
89平方米三房系列（1）厨房
设计创新
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
89平方米三房系列（1）主卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室
设计部分
设计措施 设计关注点 设计创新
设计部分
设计措施
减少公共交通面积 1/一梯多户的情况、走道的处理 2/小高层、高层的情况（设备间、管井） 3/首层入户门厅的处理 减少户内交通面积 1/户型组合方式 2/走道的处理 3/客户的感受（入口玄关、客厅与餐厅、主卧室的入户） 根据功能分配面积，分清主次，强调功能的复合性。 1/书房与卧室的复合 2/卫生间功能的分开，解决冲突。
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）餐厅
设计创新
89平方米三房系列（1）厨房、卫生间
设计创新
89平方米三房系列（7）小高层
设计创新
89平方米三房系列（8）小高层
设计创新
89平方米三房系列（9）中高层两户
设计创新
89平方米三房系列（10）中高层两户