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大连市中高端城市住宅根据所依托的资源 不同可以分为三类
分布板块
城市核心 公寓
城市核心区域
东部区域 海景公寓
星海区域
西安路区域
非核心区中 高端城市住
宅
软件园-台山、南沙
特征
以高层和小高层为主，功能多元化 价格在8000以上 产品品质较高 主要依托核心地段的城市资源、商务资源等
以高层公寓为主 价格在8500以上 产品品质较高 依托海景资源
•项目市场站位考虑 •大连中高端城市住宅研究
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大连市房地产板块格局——不同的资源决 定了各板块山区域
城市核心区域 东 部 区 域
区域
东部区域
顶 中端
城市核心区域
高
星海区域
端
高
西安路区域
端 软件园-台山-南沙
价格平台 8500 8000 8000 7500 7000
•城市核心公寓依托强势的城市资源，客户多元化 （商务、投资、居住），高容积率小规模，产品居住 舒适性差，靠地段取胜；
•中高端普通住宅客户以本地为主，日常居住，分布 在城市环境、区域认知、基本配套和教育人文等各方 面均较好的区域，产品品质成为重要的竞争力；
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►►区域内竞争
中山区和西岗区未来供应量少，甘井子区为低端 市场，本项目将主要面临沙河口区内部的竞争
10万平米、1栋30层高层、容积率 11.1 44-69一居、90二居、100以上三居
均价8800元/平米 投资客和商用
6万平米，1栋30层，容积率4.5
30-50一居
均价8000元/平米 投资客，一期老业主
销售情况 04年推出，已售80% ，尾盘
新盘
新盘
由于土地稀缺，城市核心区公寓整体规模小、单体体量大、容积率高，其 居住舒适性差，其客户以投资客和商用客户为主，主打地段与城市配套。
6400-8398
二期最高 10000
6800
4 半岛听涛
5万
8500均价
5 宏都筑景
典型潜在
供应项目 6 幸福彼岸
18万 15.6万
8000均价 7000-8000
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►参照2005年分区域实际成交比例，沙河 口区目前供应比例明显不足； ►本项目周边目前在售楼盘少且基本处于 尾盘状态，主要分布在星海区域； ►本项目的目标价格处于目前可比项目 （非星海区域）的高位；
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非核心区中高端城市住宅：本地中高端客 户为主，日常居住
名称 图片
华邦上都
德源
康派AC栋
基本情况 主力户型
6.83万平米，4栋高层，容积率 9.6
88-120两居、60一居、141三 居
4.2万平米、高层、多层、小高层、容 积率1.6
130-160三居
2栋高层、497套 130平米以上的三居
以高层公寓为主 价格在8000元以上 建筑形象突出，整体品质一般 主要依托海景资源
以高层、小高层为主 价格在7500元以上 产品品质一般 依托城市资源和商业资源
以小高层、高层为主 价格在7000左右 产品品质较高 主要依托产业、城市资源
代表楼盘
中山九号、伊景华园、花样年华
帝泊湾、滨海阳光
一品星海、世纪经典、星海假日、 半岛听涛
高层小高层为主，户型尺度正常，以本地中高端客户日常居住为主，外地 客户占15～30%，依托完善的城市资源和良好的居住环境。
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中高端城市住宅市场分析结论——板块格 局形成，各板块特征鲜明
•海景为第一强势资源，本地购买力有限，外地人购 买占据50%以上份额，建筑形象好，但产品整体品质 一般，靠资源取胜；
60% 55.7%
41.9%
40%
31.2%
19.2%
20%
0% 甘井子区 沙河口区
6 . 71%0 . 0 %
1 8 . 41%6 . 8 %
西岗区
中山区
06年房展会供应分布
05年成交分布
项目名称
建筑面积 价格(元/平米)
1 星海国际
2 金玉星海
典型在售
项目 3 康派(AC)
4.7万 7.2万 497套
价格 客户
均价7200元/平米
沙河口、西岗区政府公务员为 主
均价8500元/平米 地缘性客户为主 外地客户15%
销售情况 30～40套/月，尾盘
05年10月开盘，目前销售80%
均价6800元/平米
1/3沙河口区、1/3市内其他区、1/3 外地客户 本地客户自住和外地客户养老、投资
截至3月份，售出20%，房交会后上 门量上升
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海景公寓：海资源成为压倒性资源，外地 客户占50%以上，度假和日常居住兼有
名称 图片
帝泊湾
半岛听涛
金玉星海
基本情况
主力户型
价格 客户
12万平米、7栋30层、容积率 3.8
120-228三居、108二居、220520四居和跃层
均价8500元/平米
中山区金领、私营企业主、企 业高管
5万平米、5栋高层、3栋小高层、容 积率2.5 140-160三居
均价8500元/平米
7.2万平米，4栋17层，容积率5.6
165以上的三居
起价7280元/平米 私营业主 外地客户超过50%
销售情况 新盘
未开盘
05年三月开盘，50%
高层小高层公寓为主，户型尺度舒适，外地客户（度假、养老、投资）超 过50%，依托一线海景资源。
基于市场环境、区域价值和开发目标，确 定项目在市场中的基本站位
把握城市西拓的战略时机
瞄准中高端市场
充分兑现区域价值
——大连，向西看 ——和海保持冷静的距离 ——高知高产 ——人文宝地
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在对开发背景进行研究后，我们对项目的市场站 位有了初步的认识，并据此进一步研究目标市场
项目目标市场分析
核心资源 海景
产品类型 高层、小高层
城市、商务 高层、小高层
海景
高层、小高层
城市、商业 高层、小高层
产业、山、海 小高层、高层
中 中端 低 端低
端
西南科教区域 西山区域
华南泉水区域 机场新区区域
5000 4500 4200 4000
教育、人文 小高层、多层
/
小高层、多层
/
小高层、多层
/
小高层、多层
目标市场研究范围界定：大连市中高端城市住宅市场。
华邦上都、德源、福佳新天地广 场
康派、幸福e家
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城市核心公寓：依托核心地段价值，高容 积率，小规模，投资、商务、外销
名称 图片
中山九号
伊景华园
花样年华2期
基本情况
主力户型
价格 客户
6万平米、2栋高层、容积率12
110-130两居、130-160三居、 50-90一居 均价9000元/平米 地缘性和外地客户；办公40% 投资20%自住20%