旅游地产策划体系
总论
项目启动初期的关键： • 交通 • 吸引人的入口 • 指引标志 • 景观、绿化、环境整治（蚊子、虫、
水草） • 公共开敞空间、聚会场所 • 周到的物业、服务、管理
多功能开发带来的挑战在于：这类开发 区规模很大，因此，也就要求有更多 的前期资本用在规划、土地购置、基 础设施和主体结构的花费中。
度假区市场大体包括： 1. 娱乐消费者市场 2. 住宅市场 3. 分时制市场 4. 旅馆和游客市场 5. 商业房地产市场
20世纪80年代许多项目的成功只是凭借有巨大的市场。然而今天许多项 目都不成功，市场原则已发生了很大变化，深入细致的市场研究很关键， 特别是大规模的多功能度假区。
旅游地产策划体系概述(PPT 59页)
总论 度假区市场分析 可行性分析和投资
土地使用规划 项目设计 经营与管理 实例分析
旅游地产的市场潜力： 从市场需求来说，旅游地产实际上巧妙的实 现了人们旅行生活中行与居的结合，也在某 种程度上满足了消费者对休闲和投资的双重 追求，所以具有充分的市场潜力。
开发理念：
寻找针对项目自身特点，有特色的旅游项目。
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总论
※ 度假旅馆 度假旅馆与商业旅馆区别主要在于客人住旅馆的目的不一样。 住度假旅馆主要是为了放松、娱乐，而住商业旅馆是为了方便；度假 旅馆常设计成多层、有阳台、房间也较大、拥有较多的娱乐用房。 因为住这些旅馆的多数是夫妇或者家庭，与住商业旅馆的客人相比， 他们通常会花更多的时间待在房间里。这种旅馆应能提供不同套型的 房间，以吸引不同层次的旅客。
——查尔斯•E•费雷泽 海松村度假村创始人和总裁
总论 度假区市场分析 可行性分析和投资
土地使用规划 项目设计 经营与管理 实例分析
旅游地产策划体系 度假区市场分析
市场分析是进行项目经济可行性研究的基础，也是成功的关键所在。除非一个项 目正好能满足市场某部分的需求，否则无论这个项目的具体计划是多么有吸引力， 或者财务计划多么周全，开发者也不能进行运作。
度假区分类
3、根据住宅和旅馆类型来分 • 度假旅馆 • 分时制旅馆 • 度假别墅（第二寓所） • 多功能度假社区
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总论
※ 多功能度假区 多功能度假区的优点： 它结合了前文已讨论的几种度假区形式。 除了有大量的娱乐设施外，多功能度假 区主要特点是能提供各种类型的房屋所 有权和房屋设施的使用权。 一般来讲，多功能度假区比普通度假区 规模大，娱乐设施也多得多。 一个住旅馆或作短暂停留的客人是分时 制单元、公寓住宅单元或独立式住宅的 潜在购买者。 一个分时制单元的拥有者是潜在的公寓 住宅单元和独立式住宅、公寓住宅单元 和联排式独户住宅的拥有者。 ……
• 充分挖掘项目自身资源（山、水……） • 差异化的产品 • 旅游带动地产
首先我们要对项目开发目标有清晰的描述：
给你惊奇的空间 让你松一口气的舒适地方
宁静的心灵之旅 ……
休闲、轻松 健康、运动 自然、生态 体验、刺激 幽雅、宁静 先驱性、梦想、惊奇 多元化、多功能复合
……
开发者对项目目标清晰的描述将通过细致的市场分析和可行性研究论证和调整，通过全面的土 地规划和项目设计体现和深化，最后借由高效的经营和管理保证目标的实现。
• 两者界限并不是 绝对的，可以互 相转化。
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总论
度假区分类
2、根据环境和娱乐活动内容来分
• 海湾度假区 • 湖（河）滨度假区 • 山地（滑雪）度假区 • 高尔夫度假区 • 网球俱乐部 • 马术度假社区 • 健身和温泉度假区 • 自然风景度假区——国家公园、瀑布、奇石 • 运动探险度假区——钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展 • 主题公园度假区——历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化
度假旅馆
分时制单元
公寓住宅
联排式独户住宅
独立住宅
上一级的住户都是下级的潜在购买者。同样，一个 滑雪爱好者或是一个风帆冲浪爱好者可以将兴趣转 移到其他项目如高尔夫上。因此具有为用户提供多 种度假活动的能力是度假区在市场竞争中占据优势 前提条件。
“多功能度假区的根本优点在于它最终作为一个整体 要比它各部分的简单相加更有优势。”
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市场来源
旅游度假区市场的需求由人的三个基本愿望决定： 1. 摆脱原来熟悉的环境、改变生活节奏的愿望 2. 满足个人兴趣的愿望 3. 去风景名胜和不寻常地区旅游的愿望
成功的度假区开发要求开发商一定要非常清楚消费者所需要的 各种娱乐方式和可供选择的度假场所。
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度假区分类
1、按消费市场的远近分 • 名胜度假区 • 区域性度假区
市场距离 交通方式 光顾频率
逗留时间
名胜度假区
远 飞机 一年一次或者若 干年一次 较长（1－2周）
区域性度假区
近（2－3h车程） 汽车
一年15－20次或更 多次 2－4天
• 两者的旅馆需求 类型、休闲项目 类型、服务模式 都有很大区别。
• 名胜度假区的旅 馆和第二寓所有 较高的入住率。
※ 分时制和假日产权度假村 买主购买了一年中某个时段使用某个单元的权力。 分时制旅馆通常比度假旅馆包括更多的房间——卧室、起居室、厨房， 可以被设计成各种建筑形式，有独立的高层，也有多个低层建筑的组 合，与第二寓所相比，最大的市场优点是它的可支付能力，还有交换 能力。
※ 第二寓所项目开发 更强调户外活动面积的增加、建筑密度要低，建筑设计不倾向采用很 正规的建筑外形，住宅的形式变化多样。 于开发商而言，第二寓所项目的开发，不必要后续过多的管理工作。
一个解决的办法就是从一个小型的多 用途度假区或单用途度假区ห้องสมุดไป่ตู้发着手， 然后根据需求再进行扩大。（项目分 期的概念）
在项目的初期，怎样吸引客户，聚集 人气成为整个项目的关键。
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总论
社区50%的住宅销售都源于顾客愉悦的心情！
“不管建设用地面积的大小，一个度假区开发的第一步应该是建立一个吸引人的入 口，在主干道上有引人注目的指引标志，完美的景观，有一个或更多的聚会地点， 能为新居民和作短暂停留的有客提供一个相互熟悉的环境，生活在一个社区中，友 好和有趣的邻居及周到的物业管理对购置产业者来说有着很强的吸引力。开发商在 花费大量资金建一个新高尔夫球场和进行新项目的维护之前就必须把这些事情做 好。”