洛阳商业地产调查报告自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮，开始在洛阳这片古老的土地上展开，王府井、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头相继相中洛阳，在洛阳落地生根，预示洛阳商业发展的良好空间，同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇，但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。

一、洛阳商业地产发展概况：1、宏观基本情况：自2004年以来，洛阳的商业地产开发如火如荼，大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起，宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出，王府井、丹尼斯、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头先后进驻，对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击，就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代，与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。

诸多知名商业巨头进入洛阳，说明洛阳的商业具备良好的发展潜力，在未来有较大的发展空间。

洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业中心城市，洛阳商业一直就辐射豫西地区，政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位，使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。

新商业体进入洛阳，对洛阳传统商业业态造成强烈冲击，洛阳市百货大楼，这个洛阳商业昔日繁荣的代表，经营惨淡，被迫与南京中央百货重组；涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等，也不得不进行业态调整与寻求重组机会。

不仅是他们自身管理的问题，更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内，洛阳商业地产在经历了无序发展之后，必须经历的阵痛，同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。

在外来商业巨头的冲击下，洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道，继续帝都的繁荣。

2、洛阳商业整体格局：洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。

（1）、专业市场群：城南关林市场群，以小商品、建材、塑料产品等为主，关林市场起源于明朝万历年间，至今已经有400年历史，从80年代至今得到了长足的发展。

依托关林客运站以批发为主导，兼顾市内零售。

城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主，依托汽车站、火车站为中心，形成物流配送的市场集群。

（2）、中州路商业中轴线：（以上数据依据洛阳房产管理局公布数据整理得出）自2003年以来，洛阳商业投放量逐年增大，2005年是2003年的3倍，在2005年四季度，有62个项目产生了商铺销售，约占到整个房地产项目的80%，商铺是遍地开花。

在2004年，商铺销售销售量达到了前所未有的高峰，到了2005年，销售量出现了下滑，比2004年减少3.9万平方米，下滑了18%。

仅这三年商铺空置量达到了约50万平方米，占到总投放量的52.5%。

2006年1月至10月份非商业销售面积约11万平方米（本数据还包含有部分写字楼、产权式酒以上数据显示：①、GDP总量升幅稳定全社会经济总体运行良好；②、城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的发展活力逐步趋强，投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。

③、人均可支配收入、生活性消费支出持续性增长，购买能力增强。

持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是为商业提供健康发展的基础。

（2）、“十一五”规划发展：洛阳“十一五”计划发展目标：工业强市、旅游强市，GDP、财政收入均翻一倍，城市人口达到260万。

在2010年GDP突破2000亿大关，城市人口几乎在现有的基础上实现翻一倍，城市经济、人口、规模与2006年的郑州基本相当，经济持续快速增长，城市规模迅速扩张，新增人口带来的商业消费需求，蕴藏商业发展很大的机会。

洛阳的目标是将洛阳打造成为中西部最具商业潜力的城市，成为中西部的中心商业城市，在政策扶持下，洛阳城市辐射力、影响力将得到更大提升，商业发展将大有可为。

5、洛阳商业发展机遇：在洛阳良好的宏观经济背景下，洛阳商业发展迎来了很好的发展机遇。

（1）、城市扩张发展、旧城改造带来的商业机会：城市的快速发展，新城区房地产快速启动，居住人口聚集，汇集了很大商业需求。

如洛阳新区的发展，规划50万人口，50万人口带来的商业配套消费需求，新的商业中心呼之欲出。

衍生了宝龙城市广场、秀谷尚街、帝都0379等商业项目；南昌路房地产板块聚集了中高收入人群，丹尼斯先开量贩店汇集人流，后开百货店，其商业氛围经过培育，一个新的商业中心开始崛起。

传统市中心商业繁华地段的旧城改造，也新增了很大的商业需求机会，如珠江路、北大街商业街的形成与成熟，与旧城改造紧密相关。

（2）、市中心传统商业中心改造升级带来的商业机会：洛阳商业地产起步较晚，本土具备实力的商业企业比较少，传统的商业规模、商品、服务等不能再满足由于城市经济发展、个人财富增长带来的更高消费需求。

传统的商业中心由于经营理念等综合因素原因，在商业管理升级、对新经济条件下服务人群的消费心理变化把握欠缺等方面因素，带来了商业升级换代面临的商业需求，同时由于旧城改造，也带来了新兴商业发展的机会。

如王府井百货的进入，一定程度上填补了洛阳中高档百货业缺乏的市场空白点，与周边的商业体共同形成了王府井商业中心，城市中心新商圈迅速崛起，取得了相当大的成功。

（3）、专业市场升级改造带来的商业机会：很多的专业市场是在一定历史条件下，自发生成或政府扶持形成，很多专业市场形成时间较久，老的建筑形态，以及市场发展经历长时间的发展，不能适应新经济条件下对市场的经营的要求，存在升级改造的需求。

如宝龙城市广场就是立足于关林市场升级改造以及新区的城市发展。

其他许多城市很多传统的专业市场都经历了升级改造，洛阳专业市场同样也面临这样的商业机会。

（4）、社区商业中心发展带来的商业机遇：社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置。

社区商业中心一直被诸多的开发商所忽视，目前洛阳社区商业设施不足，网点布局不合理，服务功能单一的状况，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。

商务部于2005年5月发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，商业网点规划新条例估计于明年出台，在大型购物中心发展较为成熟的时候，社区商业中心将成为下一个商业发展的热点。

每一个城市的商业发展，给商业投资带来了很多的机会，同时也充满了风险，商业地产高投资高回报的特性，使无数开发商进入到这个行业，同时在国家一系列对于住宅市场调控的背景下，更多的开发商进入了商业地产开发的行列，特别是像洛阳这样的二三线城市。

商业地产是香饽饽，也有可能是烫手的山芋，抓住机遇，分析项目，分析出适合自己的商业定位，项目成功的可能性才能更大。

二、洛阳商业格局分析：在洛阳中心城区老城、西工、涧西分别形成了相对独立商业中心，市级跨区域的商业中心现阶段尚未形成。

其中西工区位居洛阳城市中心，对洛阳其他各区均形成了较大的辐射能力，洛阳对西工的发展目标也是将西工打造成为洛阳的商贸、物流中心，从西工在洛阳的地理位置、商贸业发展趋势、西工现有的商业形态及发展趋势看，西工最具备发展成为洛阳市级商业中心的条件。

（一）、老城区商业格局：老城区在洛阳的历史最悠久，洛阳几千年文化、发展就是从老城开始的，南大街、东大街、西大街依然是青石板路，路两旁都是明清时代建筑风格的沿街低层铺面，几乎每个店面都挂出布幌，布幌飘摇五彩斑斓，如同回到大唐盛世中，感受商业的繁华与城市的繁荣。

在城市发展进程中，目前以十字街、南大街、北大街为中心构成了老城区的商业中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮等为一体，经营商品主要以百货、古玩、字画等，百货类基本以中低档商品为主体，丹尼斯百货进驻后，填补了老城区中档大型百货店的空白，一定程度上改变了商业格局。

老城区商业中心属于洛阳次级商业中心，其商圈辐射为老城区、廛河区以及部分农村市场。

目前老城区重要的商业项目有，亚威金城北大街、八角楼金街。

这些商业项目将相继投入使用，丰富老城的商业业态，一方面丰富老城商业中心百货类商品品种、档次，另一方面弥补老城区商业中心一直存在的商品销售为主，而餐饮、娱乐等服务性质商业业态档次较低、较单一的局面，将进一步加强老城区商业中心的地位。

（二）、西工区商业格局：西工区以前是洛阳市级商业中心，洛阳唯一的大型百货商场百货楼就在西工，并形成了以百货楼为核心的百货楼商业圈。

自2005以来，王府井百货进驻纱厂路，带动周边餐饮、娱乐、休闲业态的迅速发展，形成的王府井商业中心，与百货楼核心商业区相距约1000米，两大商业中心核心商圈与次级商圈绝大部分形成重叠，新型商业中心的崛起对传统商业中心形成激烈竞争，给予百货楼商业中心非常大的压力。

现阶段王府井商业中心已经形成了以王府井百货、新都汇步行街、家乐福超市、王府井超市为代表的百货、超市购物商业，以及奥斯卡影城、时代广场、纱厂南路餐饮、休闲娱乐等提供服务的商业中心，经营产品覆盖日用百货、中高档商品以及餐饮娱乐服务等，依据现有业态分布，商业中心已经基本成熟。

百货楼商业中心在百货楼与南京中央百货重组后，形成了以中央百货为核心，网通、移动等通讯产品服务相辅的商业中心，其中餐饮以小街的小吃为主，娱乐性质的商业较为缺乏，待国际商街运营后，此种局面有待改观。

目前两大商业中心竞争激烈，但存在互相连通，共同打造洛阳市级商业中心的潜力。

从王府井百货向东，物资宾馆地块已被丹尼斯选址打造新商业项目，新都汇的营业以及家乐福的进驻，王府井商业中心的东扩，并且王府井对角地块出让在即，预计商业体量不在少数。

与此同时，百货楼商圈也同时向东西两边扩张，东有洛阳国际商街（已经开始VIP卡认购），向西有国际贸易中心的铜锣湾百货、枫叶国际广场底商，王府井商圈与百货楼商圈将被打通并连成一体的趋势将不可避免。

（三）、涧西区商业格局：涧西区商业格局以上海市场、广州市场为中心的两大商业中心，不可忽视的是丹尼斯在南昌路以及建业集团与一拖合作的SHOPPINGMALL商业项目，涧西区又一商业中心即将形成，涧西区在未来将会出现三大商业中心互相竞争的局面。

上海市场商业中心经营商品以超市、中低档百货等为主，沃尔玛入住东方国际广场，待投入使用后，上海市场商业中心的地位将得到进一步的加强与巩固，但其辐射能力依然有限。

广州市场由于与上海市场定位雷同，出现经营困难局面，广百大楼、润峰广场等在调整经营业态，目前易购万家进驻润峰广场，经营建材类商品，广州市场能否转型成功有待进一步验证。

南昌路商业中心是今期新近崛起的商业中心，丹尼斯量贩与百货的先后开业，使该区域商业氛围日渐浓郁，国际SHOPPINGMALL的运作将与丹尼斯共同打造南昌路商业中心，考虑到南昌路板快、新区房地产的快速发展，以及丹尼斯、建业等企业对商业以及房地产运作的实力，南昌路商业中心崛起指日可待。