科学筑家
Gemdale Corporation
The Science of Living
携手金地，激情私募
2009年6月
目录
1.发起人业务简介 2.合伙企业 首次募集概要 3.合伙企业 经营管理 4.投资者价值 5.募集条件与认购流程
金地集团 – 概览
n 金地集团初创于1988年 n 总部位于中国 深圳 n 是中国A股上市公司（股票代码：600383） n 主营业务为房地产开发 n 金地集团房地产业务发展历程：
- 投资交易税费、或有合伙企业批准的杠杆融资费用
- 投资管理公司的附带收益：按有限合伙人优先分配后的的合伙企业收入的 20%分配予投资管理公司
合伙企业 经营管理
税项
l 享受税收优惠政策 l 投资交易税项清晰
- 合伙企业的所得税由合伙人分别缴纳 根据《合伙企业法》，合伙企业的生产经营所得和其他所得，按 照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税
- 银行托管费：按帐面金额的0.1%-0.25%/年收取，利息既可支付
- 投资管理公司的管理费：在投资期，按承诺出资额的2%/年支付。在投资 期之后按实际出资额的2%/年收取。管理费含概合伙企业行政事务、投资 顾问和管理、合伙企业的筹备费用、年初批准的合伙企业投资决策委员会、 投资顾问委员会运营费用
A.1993年，由工业区开发建设管理成功转型为经营房地产 B.2001年，成为房地产板块上市公司，旋即启动全国房地产业务发展战略 C.目前，集团的房地产投资与发展业务分布在中国珠三角\长三角\环渤海\
东北\中西部城市的14个城市,共计35个项目 是中国建设系统企业信誉AAA单位\房地产开发企业国家一级资质单位
- LP(有限担保下的“保本”,占40%) - “保本”：在现行法律框架内达到下述承诺：2年期限、固定 年化收益率8%、一次性还本付息
合伙企业 经营管理 利润分配
l 即时高分配：每年度分配1次，弥补亏损和项目资金需求后的90%用于分配 l 有限合伙人优先分配、普通合伙人仅在超额收入时分配
首先，来自房地产项目公司的利润分配，在即时性方面： - 房地产项目公司达到法定最早的利润分配条件即进行利润分配 - 在约定的退出条件后，合伙企业售股权退出，获得股权对价收益
计划： 我们计划在2009年10月之前,组建1支规模达到10亿元人民币的 合伙制资本 依托金地集团和管理团队带来的投资机会、成熟策略和开发实力, 专注于华东房地产开发领域的(股权)投资,为投资者创造新的财富
合伙企业 首次募集概要
n 将募集合伙人出资：10亿元，其中普通合伙人已超额完成5%的认缴额 n 剩余出资通过有限合伙人认购完成，有限合伙人人数不超过49人/机构
1.发起人：金地集团
2.发起人设立投资管理 公司作为合伙企业的普 通合伙人，承担无限责 任，并负责合伙企业事 务执行
3.投资管理公司与有限 合伙人组建有限合伙企 业
4.合伙企业委托投资管 理公司管理投资业务
5.合伙企业委托托管银 行管理合伙财产
合伙企业 经营管理
允许策略投资者 >1亿
限制1-2名进入
• 金地集团拟议中的N个投资项目，预计投资与收益率 - 浦东2项目，IRR年>25% - 普陀1项目，IRR年>25% ……
0903：上海公司项 目基本信息录入表.xls
参考收益率
金地集团的历史业绩表明上述项目收益的初步可行性： - 历史项目实际的IRR年=27%(算术平均)
合伙企业 经营管理
合伙结构
3. 公正严格的关联交易批准制度 -需有“投资顾问委员会”的批准
4. 利益冲突处理机制 -LP优先回报， GP劣后分配但享 受经济激励
合伙企业 经营管理
合伙财产的安全
• 安全性 - 合伙人的认购出资、合伙企业的投资、股东贷款、本金和收益的收回、分 配、管理费、盈余资金管理、杠杆融资支付均由银行托管 杜绝合伙企业或者投资管理公司的管理人挪用合伙财产 杜绝公司账目不清楚 杜绝不履行诉讼、仲裁、行政裁决等 监管合伙协议执行，防止： 不履行合伙协议中约定的顾问委员会的职权 不履行合伙协议中承诺的投资者报告、查询、审计条款 不履行合伙协议中承诺的投资限制、借款限制条款
南京，名京 ，总建筑面积20.38万平米 2008年11月开盘，在宏观经济急速下跌的阶段，依然以高于周边市场 30%-40%的销售价格水平，在4个月内实现销售面积4.11万平米，销 售额5.48亿。
09年，金地集团发起一项新的投资计划
背景： 随着中国经济的发展和投资理念的成熟，越来越多的境外基金、信 托也包括同行、个人和 机构投资者希望加入到金地集团的土地投 资计划中，享受来自房地产开发的收益，这使得我们下决心更大程 度地开放土地投资合作。
以上部分投资限制和借款限制，有托管银行监管
合伙企业 经营管理 种子项目和拟议中的投资项目：谨供投资评审
在2009年，按照上述投资策略，投资者与金地联合投资于：
• 金地集团提供1个种子项目，预计投资与收益率 - 上海市嘉定南翔项目 - 财务指标：计划的启动资金=7~13亿，IRR年=20~35% - 投资策略：与金地集团联合投资
合伙企业 经营管理
投资方向/阶段/策略
• 投资方向： - 华东1-2线城市,重点在上海、宁波、杭州、南京 - 住宅为主、少量的商业和办公 - IRR>20%，无拆迁的短平快项目
• 投资阶段： - 土地竞买为主的房地产开发阶段的投资
• 投资策略 - 组合投资 按 “比例”将合伙资本投入不同城市\项目，分散投资风险 - 联合投资 与金地集团，包括其投资组合（境外基金、其他金融机构、企业）联合投 资，金地集团负责项目管理，金地集团的投资比例不低于50% - 择时投资 注重周期管理，在经济下行时购入优质土地资产，在经济上行逐步退出
上海，未未来 ，总建筑面积20.46万平米。 2008年6月开盘，开盘7个月后，销售金额达14亿元，位列上海年度 楼盘销售套数榜第三名，其高附加值创新户型广受赞誉
上海，湾流域 ，总建筑面积26万平米。 2008年7月6日开盘后连续三月蝉联上海市单盘销售量第一名，开盘 后5个月即实现销售面积7.6万平方米，销售金额突破13亿元的优秀 成绩。
- 合伙期限内不开放申购，以免申购价格评估偏低导致原合伙人利益损失
- 对部分有限合伙人的出资提供有限担保的“保本”：约40%LP的本金和 其2年期限的8%的年化收益率由剩余60%LP的本金和收益担保；LP本金损 失60%时，该40%LP依然保本。当LP本金损失53.6%时，该40%LP依然实 现8%的年化收益率。而60%LP获得40%的杠杆，适合
合伙企业 经营管理
模拟投资的收益敏感性分析
假设GP出资比例5%、管理费2%、 40%“保本”LP2年期年化收益率8％ 的情况下:
项目IRR
杭州西湖区
小计（7个项目）
合计（12个项目）
23
1.8
41
13
2.2
29
248
1.2
305
312
1.2
382
上海公司 –上海，08年代表项目
上海，格林世界，总建筑面积113.65万平米，是上海市具有里程碑意 义的大盘经典之作。 2008年，上海格林世界销售11.58万平方米，销售金额达到16.6亿 元，一举获得上海市2008年单盘销售面积第一名
n 公司经营始于2002年 n 公司办公地址位于上海市 n 目前，公司管理着集团在华东4个
城市的投资、负责12个项目的房 地产发展业务，08年公司实现销 售回款额占集团的比例为45% n 公司的业务类型，包括：
住宅和配套的社区商业的开发
上海公司 – 经营开发能力：集团内排名领先
金地集团选择了一个优秀的 开发团队与合伙资本联合投 资，并提供优质的项目开发 管理，实现集团与投资者的 利益共赢。
- 政府对合伙企业的税收扶持 例如：静安区相关部门对某”基金”的发展非常重视，不仅将其确认为 重点产业基金加以扶植，更给予其“非银行类金融企业”的税收优惠政 策，包括对该基金个人所得税的28%（地方税的100%）、利润总额的 3%以及营业收入的1.5%加以返还，并连续优惠5年。
- 合伙企业的投资业务涉及交易税项清晰 合伙企业的经营，包括投资相关交易、股东贷款利息收入等按照国家有关 税收规定，由合伙企业缴纳
其次，合伙企业的利润分配： - 合伙企业将该等利润扣除合伙企业的相关税费后立即分配予合伙人
- 有限合伙人在合伙企业收入中，按XIRR年=【8%】优先回报 - 将剩余收入在合伙企业的GP和LP之间按20%：80%的比例分配（投资管
理公司获得20%附带收益）
合伙企业 经营管理 费用、收费和成本
• 清晰 • 可控
杭州，自在城，总建筑面积94.82万平米 继格林系、未来系、国际系作品之后的新一代创新作品——自在城。 是金地进驻杭州的首个重量级大盘，在未来将成为区域高端住宅标杆
南京，自在城 ，总建筑面积131.69万平米 以“所有人的缤纷都市、不同人的自在生活”为其开发理念，意在打 造一个环境宜人、生活便利、功能齐备的自在之城。
n 销售回款占集团的50％左右； n 利润贡献\人工效能\费用控制在集团内处于较高水平
上海公司 –经营开发能力：丰富的开发经验和良好的投资回报
上海公司在管理的4个城市中，竣工和在建12个项目，共382万平米、以住宅发展 为主，具备多产品线开发能力； 近五年，项目平均内部收益率达27.5%。
类别 已竣工
合伙企业 经营管理
合伙财产的流动性与退出
• 流动性与退出安排 - GP份额不可转让\不可赎回，直至基金结束；期间获得劣后LP的利润分配
- LP(非保本,占60%) - 可转让：合伙份额可转让 - 赎回： 封闭期1.5年后，部分LP出资可赎回 - 转让和赎回的基准指导价格：投资管理公司每年第一季度公布 公允的合伙人份额净值评估，该净值由第三方机构评估